地产巨头“黑石”梦:流着地产模式血液的“大佬”们玩金融顺水鱼财经

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2013/12/15 11:21:00 标签： 银行金融市场的关键词。6月中旬，银行间隔夜拆放利率和回购利率一直维持在高位，最高时曾达到13%的历史最高点。然而就在银行、企业、投资人满世界找“钱”的荒乱时刻，国内地产巨头们联合出资的中城联盟投资基金(中城投资)居然完成了史上最大规模的一轮增资扩股。短短3个月，中城投资完成募资13亿元，比计划中5亿元的目标超募200%多。

一群血液中流着地产模式的“大佬”们一心想玩专业" 金融，不论结果如何，过程注定是艰难的

 

中城投资总裁 路林

【《中国企业家》】10年时间，中国" 房地产巨头们的" 金融梦越来越清晰。

“钱荒”是今年夏天中国金融市场的关键词。6月中旬，" 银行间隔夜拆放利率和回购利率一直维持在高位，最高时曾达到13%的历史最高点。然而就在" 银行、企业、投资人满世界找“钱”的荒乱时刻，国内地产巨头们联合出资的中城联盟投资基金(中城投资)居然完成了史上最大规模的一轮增资扩股。短短3个月，中城投资完成募资13亿元，比计划中5亿元的目标超募200%多。

本该高兴的事，但中城投资总裁路林却并不乐观。“跟国际上那些真正的" 房地产投资基金相比，我们只是个小微企业。”路林用来参照的金融公司就是" 黑石集团。中城投资是国内最大的房地产私募投资管理机构，累计投资金额达170亿元。

" 黑石集团是全球最著名的另类投资金融公司，其房地产业务部门管理着640亿美元的资金，是" 黑石集团最大的业务部门。与中城投资一样，整个夏天" 黑石也在找钱。据市场消息，6月，黑石的房地产部门悄悄地募集了一只50亿美元的房地产基金准备投向欧洲市场。

路林的心病不是因为自己的公司比黑石基金规模小，而是如何真正让房地产基金的金融属性得到确认，而不仅仅是开发商的融资渠道。在中国，绝大多数的房地产基金，都是变相做房地产开发，他们虽然做着金融梦却又丢不下开发商的习性。不能否认，10年前，路林接手中城投资时，金融的确是这群地产大佬们主业的附庸。

中城投资脱胎于中城联盟——一个民间的、有影响的房地产行业组织。2002年5月，当" 王石第一次在中城联盟内部提出房地产基金这个概念时，国内法律尚没有为真正意义上的基金留出空间。2002年9月28日，中城投资正式成立，目标定位是做中国最好的“产业基金管理公司”。" 万科、万通、建业等12家地产行业知名企业，成为中城投资的第一批股东。本着“做基金就是要公平、谁也不能控股”的原则，股东的出资额以430万元为单位，每家出资最多不得超过两个单位。

2004年，中城投资处于摸不着方向的迷茫时期。就像所有的新生事物一样，中城投资的股东们对它的方向意见不一，内部更是一片嘈杂。不到1年时间，中城投资的首任总经理就离职。

当时，作为股东的这些地产巨头在用尽了债权融资、股权融资、卖楼花、预售房等所有金融工具、商业营销工具后，希望能从小规模的探索做起，搞一个比较标准、高级的基金产品。但事与愿违，在当时的环境下，中城投资并没有发展" 成为基金，而是变成了给股东们紧急纾困的管道。当国家的宏观调控来临时，四五千万的长期资金完全可以让一家中型地产公司缓过来。最初没人在意的“互助”功能倒成了对各股东最有魅力的一点，当时的中城投资本质上是一家“普通投资公司”，业务是在创始股东间开展投融资业务。

然而，不久股东们反思到，这种圈子内的金融模式并不是他们期望的，他们还是想在房地产金融创新上作出更多尝试。

但是到底该怎么创新，没有人知道。每次类似的专题讨论会都是各抒己见。大家争论的焦点问题是这家公司的性质，到底应该姓“房”，还是应该姓“金”?

一些人认为，做房地产基金，那当然是要做房地产。再说，房地产的利润也较高。2010年过后，这样的观念依旧大行其道。目前市场上绝大多数房地产基金都是以房地产项目为主导，而不是以投资人为主导。基金管理人同时也是房地产项目运营者的关联方，简单说就是通过房地产基金的形式为项目融资，本质上是变相做房地产开发。这种被路林称为“房地产基金1.0”产品依旧是主流。

房地产基金2.0

2005年1月的中城联盟全体大会，关于什么是产业基金，什么是房地产基金，又成了争论的焦点。轮到路林发言时，整个会场鸦雀无声。在接手中城投资之前，路林曾经在两家上市公司担任高管，也有过非银行金融机构和风险投资公司的工作经验。他对房地产基金的理解和阐释，显然打动了所有的股东。“我多问一个问题，" 中国农业银行是归银监会管，还是" 农业部管?当然是银监会。”路林说，房地产金融当然应该是姓“金”。

" 王石在当天的大会上，对路林有三个称呼，先是“路经理”，接着是“路总”，然后是“路林”。对于路林演讲时会场出奇的安静，王石点评说中城投资“渐入佳静”。“不是环境的‘境’，而是安静的‘静’。”王石说，想清楚了才能达成共识，才能安静下来，才能渐入佳境。

路林为中城投资设计了3条成长路径：第一是公司型基金;第二是参股信托公司或者被信托公司控股，与金融平台对接;第三是与国外基金公司组成有限合伙基金。当时3条路径同时在探索中，但中城投资最终还是选择了第一条路径。

2006年，中城投资完成了从内部“互助基金”向公司型投资基金的转型。这次改制还有更深层次的意义，五人董事会(总经理也是董事会成员)的成立，让公司的管理架构变得十分明晰——股东将其大部分股东权利委托给董事会，董事会再授权总经理经营管理。管理人与出资人信托关系的确立，为中城投资奠定了专业投资管理的基石。

这次转型意味着，中城投资就从以前以自有资金为成员企业融资服务，公司主要扮演项目投资的财务管理人的角色，转变为从那些手中有闲置富余资金的成员单位通过创设、发起基金进行投资。

彼时，中城投资运营还是偏重项目融资，而非强调产品的金融属性——风险收益配比、流动性等。2010年开始，伴随着史上最严楼市调控的到来，房地产企业普遍感受到了资金压力，越来越多的社会资本借道私募房地产基金进入市场，其中绝大多数都是做项目融资的。

“项目融资是一个初级产品，当然1.0的产品有其存在的合理性。但是它没有充分体现出它的金融产品属性，发展潜力不大。”路林反复思考的一个问题是，作为一家房地产基金管理公司，和一个真正意义上的金融投资机构之间到底有哪些差距，两者的产品差距在哪儿?

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