直播丨聚焦2018中国地产金融大会顺水鱼财经

1月21日，2018中国地产 金融大会第八届中国地金联盟年会在北京 qk= page=1" （楼盘）富力万丽酒店正式召开。

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9:00  来宾签到

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9:30  国旗入场仪式，全场起立，奏国歌

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9:35  主持人李丹致辞

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9:40  幸福寰球企业家联盟主席、地金联盟主席、黄金湾" 投资集团董事长、中实国开资产管理董事长" 申威致辞。

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申威：" 房地产行业、地产" 金融行业进入了历史上最严酷的限购限贷限价限商限售的“五限”时代，然而冰冻的房地产市场在2017年又创历史新高，2017年中国的房地产销售总额是13万亿，2017年总成交面积是16.9亿，而上一年总面积是15亿，总的成交额是11.7亿。

如此高的调控、如此高压的金融控制政策为什么会创造这么高热度呢？我想源于中国的传统观念，“安得广厦千万间”是杜甫千年的诗篇，中国人买房子是根深蒂固的传统，因此我们认为房地产未来的市场依然还很巨大，有专家说2018年中国房地产市场会下行，但我并不赞同，我认为可能还会有比较强的增长。

增长在哪里？我认为在乡镇，今年制定政策也是要深入到乡镇当中去，据我了解，有一些大型房企三四线城市的增长已经超过了一二线，我想三四线城市，包括我了解到的中国百强房企前十名有些企业今年战略是要深入到四五六七八线城市，我认为中国人口众多，中国很多城镇还有巨大的改善型刚需需求，还有巨大的潜力所在，这也就是我们今天为什么要做这个中国特色小镇联盟峰会，我认为我们的特色小镇在" 美国、在芝加哥、在" 英国、在西德、在东欧，在很多发达国家的特色小镇，他们强调富有竞争力的优势产业，美国很多世界五百强企业都设在小镇上，包括美国的好时巧克力小镇，瑞士" target=_blank ?>达沃斯论坛小镇，这些小镇都是通过特色产业链聚集和公共服务链配套带动城镇发展和区域经济的繁荣。

我国特色小镇在住建部宣布了第一批127个特色小镇的名单以来，中国特色小镇发展极为迅猛，各地培育和建设的速度非常快，但过程中问题也很多，有些脱离实际，盲目建设，生搬硬套，乱取洋名，我认为小镇是来居住的，特色小镇肯定离不开房地产，但单纯地房地产化没有配套，没有公共服务设施，又出现了新的积压库存，这也是一个新生的问题。

9:50  接下来是房龙点评董事长、房龙点评的创始人肖勇演讲。他演讲的主题是“新时代地产需要什么”。

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肖勇：我的观点是需要“IP+社群”。

十九大标志着中国进入了新时代，新时代的房地产需要IP+社群，我们今天大会大家看到应该找三大板块，特色小镇峰会、房地产+金融、华表奖颁奖还有晚上全联房地产商会市场分会的年会，我们就是一个IP+社群的大会，IP就是具有独立知识产权的内容，我们有" 任志强、" 毛大庆、" 张宝全、" 张鹏、" 苏鑫、王佳……IP众多，社群荟萃。

特色小镇也是IP+社群定成败，我们的特色小镇需要很多商业的IP，产业的IP，文旅的IP，IP决定资本，IP决定社群，有内容才会有资本的介入，才会有社群的介入，才会有流量，所以我们说“无IP，不小镇；无社群，不小镇”。

今天我们有一个特色小镇联盟，这个联盟也是IP+社群，我们这个联盟是“项目+资源+资本+人才+……”，为什么需要人才呢？特色小镇需要很多总经理镇守，我们这个平台将通过跟专业机构的合作、跟地产商的合作，使传统地产商转型，升级为特色小镇专业人才，我们也会向全国特色小镇推荐“镇长”。

我们的社会组织液需要IP+社群，今天有好几个社群，寰球企业家联谊会、寰球企业家社群、地金联盟，还有著名的中金联盟……这些社会组织也是社群，需要很多IP，需要很多有影响力的人物，还需要组织者，比如我和申威都是社群的组织者。

我服务的机构房龙点评也是一个社群，我们叫IP+社群，我们的Slogan是“买房要挂专家号，跟着大V去买房”，买房要挂专家号是内容，专家创造了很多独家内容；粉丝跟着大V去买房，粉丝就构成了社群。

最具竞争力的房企和最有价值的项目，一定是IP聚合、社群荟萃，我们今天会到场的优秀企业奥伦达、阿那亚、云栖小镇、优客工场、当代" 置业等都有很多优秀内容聚合，也凝聚了很多社群，像我们的奥伦达、阿那亚项目，都有几百上千个社群，每年有上千场社群活动，这些都构成了企业独特的内容体系和运营体系。

10:00  现在是浙江南方建筑设计院副院长姜晓刚作主题演讲。

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他认为房地产实际上有三大属性：

一是刚需。二三线城市做不动可以到四五线城市、七八线城市。

二是投资。其实政府想打压的主要是投资属性，但实际上房地产最大的属性是第三个。

三是政府以" 土地作为背书向全社会融资的工具。当这个属性不发生大的改变，或者当政府找到替代工具替代房地产时，房地产不会垮。

他还表示房地产的拐点不会那么早，可能会到2022年甚至2025年。

姜晓刚：到了今天，尤其2015年开始已经进入了新阶段，这个阶段已经出现在中央文件上，中国从来没有进过这个阶段，1998年房地产为代表的时代可以叫做投资驱动的时代，这个阶段里最核心的要素是土地，但2015年以来这样一个投资很能带动中国进入了一个新的阶段，这个阶段叫做：创新驱动阶段。

这个阶段里最核心的要素是人，高端人才、高端技术、高端企业、高端行业，说白了就是IP，这是第二个基本判断。

创新驱动最核心的是人，而不是土地，就这一点而言，上到中央、下到各级政府，其实目前都还非常迷茫，比如现在大家脑子里的特色小镇概念基本是住建部撬动的，但上个月月初发改委联合四部委（包括住建部在内）联合发文，其实大家还没有意识到出了什么事儿：

以后特色小镇专门是指浙江做的那个类型。特色小镇就是指浙江省的浙江模式。而住建部这个一二三三批评选的所谓全国特色小镇统一改名叫做“特色小城镇”，不叫“特色小镇”。而“特色小城镇”的评选以及未来的考核审批全部移交给发改委、住建部，但发改委接下去怎么做还不明确。目前如果谁要参与做特色小镇，我首先给大家一个建议，关键是去研究省里面的政策，因为每个省的做法不一样，省里的政策才是关键，住建部以及发改委的那只是牵引的方向，目前特色小镇的发展非常乱，但发改委的文件一出，我相信会越来越统一，目前跟浙江省同样模式的有江苏、山东、福建、广东、安徽、" 吉林、陕西……但我相信接下去从今年开始会越来越趋同于浙江省的模式。浙江省的模式到底是怎么回事，时间关系我用一句话来概述，浙江省的特色小镇最核心的实力是产业的升级转型，而不是新型城镇化，或是把城镇建设得漂亮，而是产业升级转型。我们的特色小镇从2015年推行到现在，中央高度关注，甚至我个人这样判断，未来中国最新的三大机会一是解决产业以及中小城市问题的特色小镇，二是解决农村问题的田园综合地，第三个现在还没出来，也就是解决北方以及城市级别的雄安新区。未来最关键最核心的是这三件事情。

特色小镇一直在支持、在大力推广，但中间发了好几次声明，这好几次声明基本是两个：一是特色小镇不能房地产化，二是特色小镇不能让房地产商主导，为什么？其实很多人都没有想过背后真正的原因是什么，感觉是打压，这是对我们地产界怎么怎么的，说白了，房地产是权力经济，能拿到土地、能拿到银行贷款基本都可以做，但并没有真正说明背后的逻辑，不妨跟大家分享一下，真要做特色小镇，因为北方很多地方不是做浙江省这个模式的，可能你觉得你已经做了特色小镇，但我告诉大家，接下去规则慢慢统一，你会发现原先做的特色小镇已经不再被政府承认，你再用这种模式做就不能从政府手里拿到土地资源和政策资源。

为什么？主要是五个原因：

一、特色小镇很核心的一个要素是降成本，如果地产撬动，地产经济，首先就把地价撬动了，地价一撬动，所有成本就上升了，这就违背了做特色小镇的初衷。

二、特色小镇对地价撬动能力是非常强的，的确是这样的，就像杭州 qk= page=1" （楼盘）的小镇，三年时间它周边的地价增长了三倍，对地方政府来讲，如果我先把产业做好，再出让土地，那我的土地出让金可以高好几倍，如果一开始就把土地给房地产公司，那我就是贱卖。

三、是房地产本身行业的问题，我们必须要转型，因为房地产行业本来就属于服务配套型产业，农村为什么衰败、中小城市为什么人口外溢、为什么东三省每年有200万人口出来？关键是经济不行，经济不行就是产业不行，房地产能撬动什么产业，不去联合、不去跨界，你是撬动不了任何产业的。

四、企业自身，也就是房地产制度，如果你真的要做特色小镇，那所有的制度都要重新设计，不能接着围绕时间、成本、利润三个要素（时间越短越好周期越快越好，成本越少越好，利润越高越好），可能就不是这样了，而且要从原先封闭式的盈利模式转成开放式、共享式的。

五、能力的问题，地产项目一般都是公司做，我们和地产前20合作，和国企央企都合作过，所有央企中高层都非常急迫地想要进入特色小镇，但交给我们项目公司的时候你会发现项目公司一是没有能力、二是他会非常强硬地抵制，为什么？它原先做房地产开发每年收入多少？做特色小镇前途未卜，他怎么会去做呢？第二是能力问题，做不了。

昨天上海 qk= page=1" （楼盘）地产界老总问，我真要做，我从哪里寻找人？除了自己培训、自己摸索之外，不妨建议一下，商业地产可以去找一些人，产业运营商，再接下来就是从政府的发改委、京信委下面挖人，这只是粗浅建议，最关键的是要梳理我们的盈利模式，是通过合作还是什么，简单而言我们还是想用传统的盈利方式（地产销售）肯定是不行的，有些企业已经摸索出来了，特色小镇是创新，盈利模式、制度模式全部都要创新，土地溢价的部分能不能享受分成？如果把产业做起来了，政府多了税收，税收增值部分能奖励吗？能否转型做投资呢？股权投资、天使投资、风险投资，那是另外一个逻辑了，是高风险、高回报、高期许的行业。

我相信最近这五六年时间对所有人来讲都是非常宝贵的，因为我们全国几万个房地产公司面临的都是共同的问题，房地产业未来的发展聚集度会越来越高，大量企业肯定要逐渐被整合、并合甚至消失，这时候很多还会去转型，找到未来的路径。这是转型的机会。

第二个机会我很认同申总刚才讲的“刚需”，从一二线城市深耕，但深耕背后还有一个人口流入还是流出的问题，人口流入流出最核心的还是经济问题，我觉得有可能存在。还有一个机会大家可能没有意识到，就是一二线城市周边一小时的交通圈，也就是自驾车里的农村，所谓农村振兴战略，现在我基本可以告诉大家，就是在一二线城市一小时周边的农村是有振兴的可能性的，在三四线、四五线城市，农村是要大量消亡的，除非景观特色、资源非常好，大家千万注意。

我们现在正在研究农业地产，但在农村我们甚至还提出一个设想“民宿式地产”，民宿式地产会和农业经济捆绑起来，我们面临的时代叫做创新驱动阶段，创新驱动阶段其实有一个标准，按照欧美国家的标准就是人均GDP大概1.7万美金，当人均GDP达到1.7万美金时就会出现两个趋向：第一个趋向，单靠投资很难拉动经济，你必须走创新路线；第二个趋向，城市精英人群开始慢慢向乡村外溢。我们看欧美发达国家，他们经过这个阶段时也一样，所以现在欧美国家的有钱人住在哪里？要么就是市中心最豪华的公寓，要么就是在农庄里，城市里，尤其是美国，城市里已经基本被黑人、" 墨西哥人、穆斯林以及华裔占领的贫民窟，中国刚刚开始这个阶段，浙北莫干山为什么民宿这么火爆？民宿或民宿式地产，那是农庄式的地产，现在刚刚开始，而且这样的地产形式借用现在的" 互联网技术完全有可能真正拯救我们的农村。

我们的农村问题不是简单的农民问题、农业问题，因为农村其实是中国的稳定器和泄洪池，假如我们真的把农村人口释放到城市里，中国的失业率得多高呀，再把三四亿人转化成产业人口，生产出来的产品销售给谁？销售给外星人吗？现在我们已经把欧美国家中低端产业制造挤压得不行了。

所以机会就在这里，我个人倒觉得这是一个新的机会，农村的振兴靠自己是不行的，这里面有巨大的创新机会。我们一直在研究未来的趋势，未来三十年中国最有前途的四个行业：

一、创意产业。

二、资产管理行业。未来三十年中国的GDP有可能会变成美国的三倍，这里面的资产规模得多么庞大，所以第二个行业有可能是资产管理机构。

三、文化产业。一个国家、一个民族的真正崛起实际上是经过不同阶段的，一开始是经济，接下来是工业，再接下来是军事，之后是科技，最终就是文化，所以文化是第三。

四、再接下来是康养，但我个人认为养老地产是伪命题，反而宠物产业可能会比养老地产更加靠谱，解决老龄化的问题，当然这不一定对。

我觉得未来的机会非常多，但所有机会对于勇于尝试、勇于创新的人来讲是机会，对于不敢跨出舒适区的人来讲可能就不是机会。

10:20  奥伦达部落副总裁王利泉进行演讲。

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王利泉：十九大报告指出人民群众美好生活是我们追求的目标，不光有眼前的生活，还要追求更美好的生活。

一、食。

我们希望给我们的业主、会员提供的是各种各样的传家菜，“本土文化+传家菜”，形成我们独特的健康饮食，业主的食堂是家里食堂的感觉，“食小镇”是我们现在在长三角、珠三角、中原地区的十个小镇，每个小镇都有自己独特的餐饮餐食、地方文化，我们把每个地方独特的饮食内容挖掘出来作为每个项目的独特餐饮内容。农庄、山泉水、家族牧场都是我们企业的独特资源。

二、居。

我们做的是原乡梦居，梦想中居住的地方，实际上是本土很有文化的人文内容加上独特个性化的城市样板，这里面包括各种各样主题型的酒店和温泉酒店。

三、游。

我们打造的产品内容是自然生态+异国风情，在居住的同时让你领略异国风情，同时能欣赏最好的自然生态环境，包括刚才放的海坨，海坨对标的是瑞士的圣李斯特农庄，原乡是美式风格，因为那个地方什么都没有，我们只能舶来一个新的内容。

四、玩。

我们叫聚落文化，每个项目都有各种各样的文化活动，我们叫“圈层”，比如原乡话剧社、花友会，不管是第二居所还是第三居所，我们希望你住在这儿能得开心，更有自己的文化内容。最后我们要玩出身心健康，在不知不觉中对自己进行了调理，通过一些医学手段、一些产品提供全产业链、全程的生命服务。

让每个小镇都有文化创造力和健康力，形成可持续经营指特色小镇，这是我们做小镇的初衷，奥伦达成功也好或外界对它的褒奖也好，我们总结了两大核心法宝：梦想聚落/心身健康。

梦想聚落，我们是一群有梦想的人聚集在一起的地方，下面是这些有梦想的人在干什么事儿，包括有文化，我们是一群有共同喜好、共同业余爱好的人；二是我们有钱，可以做一些大家愿意共同做的事儿，或者做一些有意义的资本同创；三是做一些商街民宿的运营同创。

我们叫同创，其实和共享是一个意思，共享是指把现有资产拿出来共享，我们是没有资产，和大家一起做，叫同创。

10:39  进入特色小镇" 高峰论坛——特色小镇开发与运营模式创新

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主持人：" 郑向东中国特色小镇联盟副理事长 北京房展会秘书长

嘉宾：彭丹 政协委员、全国青联常委、彭丹世纪影视集团董事长

陈智 大中华购物中心联盟主席、铜锣湾集团董事长

申杰玲 巅峰智业文旅特色小镇事业部总经理

姜晓刚 浙江南方建筑设计院副院长

王利泉 奥伦达部落副总裁

郑向东：刚才听了姜院长和奥伦达的两位老总的（演讲），大家可能有一些问题请教他们，再请姜院长和王总到台上来。

今天非常有幸，在北京降温的季节到来时，现场还是非常火热，说明大家对小镇有感情，另外有这份事业心，特别是姜院长，不远千里的从浙江飞过来，我昨晚也是从外地赶回来。给我们的时间是半小时，半个小时一个嘉宾只有5、6分钟，我们就不可能像刚才那样展开了。

先请刚才没有发言的嘉宾简单介绍一下自己，包括我们在小镇上做的事情，然后我们再展开讨论，按专业化和具体内容从小见大，从微见著，先请美女老总彭总介绍一下我们现在在做的小镇企业以及产业链上哪一块。

孙健：尊敬的各位嘉宾，我是当代摩码小镇的总经理孙健，当代摩码小镇是当代置业旗下专做特色小镇的板块。

郑向东：我补充一下，您现在的小镇在哪里做？

孙健：目前我们有三个项目，第一个是在广东惠州 qk= page=1" （楼盘）罗浮山脚下；第二个是围绕山西太原 qk= page=1" （楼盘）晋祠周边有10000亩的规模；第三是在安徽池州九华山景区入口，我们有三个景区小镇。

郑向东：华东、华南、华北全都有了。

彭丹：大家好，我是彭丹，嘉华天成集团董事长，我们有一个华骏（音）地产投资有限公司，本身我还是彭丹影视集团的董事长，主要是做地产、文化投资、影视，我们做的项目主要分布在西北，像甘肃的庆阳，陕西的西安 qk= page=1" （楼盘），还有延安，贵州 qk= page=1" （楼盘）的六盘水 qk= page=1" （楼盘）。

申杰玲：大家好，我是巅峰智业文旅特色小镇事业部总经理申杰玲。

巅峰智业是目前国内文旅方面最大的公司，我们公司进行了四位一体的战略布局，包括主营业务、规划设计、投资运营以及营销，运营这块我们有一家专门在做的巅峰旅投，是我们的子公司，目前我们也运营了全国60多个景区，应该是国内最早做" 旅游景区运营的一家公司，我们在全国大概分布有近30个分支机构，国内目前有1000多个旅游规划设计人员，希望有机会与各位合作。

郑向东：介绍完以后大家对各位企业老总的情况了解了，如果有问题大家可以提问。

说回咱们的主题，每个小镇都有自己的特色和行业，我们说运营模式是不是从具体案例和我们在做的项目中总结出一些共同特点，或者像姜院长给我们指出的未来方向，或者说哪些是不能做的，盲区、雷区，不管是成功经验还是碰到的钉子，这可能是大家最想听到的，把精华跟大家做一些分享。

姜晓刚：实际上运营才是特色小镇的核心保障，因为特色小镇尤其特殊，用" 刘鹤的一句话是这样讲的，特色小镇是真正找到了政府和市场结合的抓手，也就意味着做特色小镇，你和房地产最大的不同，政府是必须深度参与的，因为特色小镇是一个小型社会。

从运营的角度来讲，政府在特色小镇里应该起什么作用，做什么事情，这是做任何特色小镇首先必须要考虑的第一重要的问题。接下来政府基本要做三件事情：

第一件事情是制定规则，包括政策等，这里要跟它讨价还价；

第二是维护规则，时代不一样了，尽量用" 法律形式维护规则；

第三，千万记住，中国和中国政府，和全世界任何一个国家和政府是不一样的，中国政府不是小政府，不是服务型政府，中国政府是有为政府，或者是无限责任政府，你必须承认这个事实，而且要让这个事实，让中国政府的能力充分在特色小镇发挥出来。

政府要做的第三件事情就是政府的执行力、动员力、组织力，包括它的号召力，它应该持续不间断地注入到特色小镇，而不是一个简单的土地和公共产品的供应商，这是我想分享的第一点。

第二点是政府和企业之间的关系如何处理，在这里跟大家分享典型案例，在浙江有一个小镇管委会的机制，这是一个事业单位，它的特点是没有任何行政管理权限，它的主要人员都是从国土规划建设各个口径过来挂职的，它主要做三件事情：

一、落实政策。

二、服务企业。

三、协调政府关系。

现在都在提倡政府要提高服务意识，但坦率来讲，这违反人的天性，因为政府是无限制政府，是管理型政府，既要管理又来服务，真的会造成神经分裂的，所以小镇管委会的作用是把政府的服务职能用小镇管委会的形式固化下来，从而让服务和管理分离，这是一个非常伟大的创举。

接下来是企业的问题，首先要考虑你具备什么样的能力，什么样的企业能主导一个小镇，从这一点上来讲，你要么就做小镇的一部分，假如你要主导小镇，你要具备什么特征。第二个事情，你应该是位于产业链里的上游，或者你跟产业链上游的企业合作，因为上游撬动下游容易，下游想要撬动上游非常难。第三个关键是要建立起一个开放、共享、多赢的平台机制。只有这个确立了，接下来才是引入不同内容的事情。

因为运营非常复杂，我就简单把政府的角色、政府和企业之间的关系、企业的角色以及企业和项目的角色这四个身份做一个简单阐述。

郑向东：谢谢姜院长，我理解最大的不同就是不能圈地，圈完盖房子卖，政府只管批地，政府的决策是要深入参与运营，所以怎么跟政府搞好关系，怎么和政府沟通，达成共识以后再去运营，这是姜院长的肺腑之言。

提到奥伦达，我代表大家问一个问题，说到运营，可能一个很好的标准就是能不能形成盈利，地产出来了万亿、5000亿，包括中小企业都是用这个来说话，对于小镇，包括奥伦达刚才说到的几个项目，我们的商业营收这块怎么样？融资找便宜的钱是一方面，但钱回来，这是任何企业家要考虑的，毕竟我们不是替国家扶贫，能不能请王总介绍一下奥伦达的运营和收益情况。

王利泉：做地产、做任何行业都有一个惯性思维，做这个行业做太久了，还考虑原来的地段、区块问题（是不行的），我恰恰不是做地产的，而是做投资出身。

我们做奥伦达，其实第一个就是解决人，我先解决人的问题，我其实很少讲地产，而是讲聚落、讲文化，先聚合人，哪些是你的业主、哪些是你的客户，先把人聚落在一起，这是第一。

人家说这儿有个山，那儿有个湖，去做个小镇，弄1000亩、弄2000亩，其实一是要看产业，这儿有马铃薯，你去做，你做得再好也没有农民弄得好。所以你要做的是提升区域价值，用更新的手段提高附加值，或是整合产业化。比如我们有10个小镇，我把10个小镇所有的产业打包，然后通过资本赚钱，不在项目上赚钱，要切换思维。

第三点我不爱在一些场合讲，实际上就是提升，我们现在不是卖房子，而是卖生活、卖服务，房子也好，土地也好，我们知道最好流通的产品就是人民币，最不好流通的就是固化资产，我们就把固化资产转化为好流通的产品卖出来，以类金融的方式做，所以要把产品升级，同时右边对接用户对提升生活品质的产品诉求，右边对应的是刚需产品，左边提升的是类金融产品去做的内容，这可能是我们跟别人做的不一样的东西，所以你从来没看到我为了做房子而做房子，我们是卖会员，而且都是先有会员制才做的，我们也不是卖房子，你看到奥伦达从来不做广告，没花过一毛钱广告费，我们都是运营商，是“幸福顾问”。

郑向东：我们要改变地产思维，同时要升级产业。还有一个和地产一样的观点，我们首先要找到我们的客户在哪里，找到终端消费者，打造幸福美好的生活。

彭总做影视做文化非常有经验，在这块想听听您的分享。

彭丹：大家上午好，我昨天半夜从兰州 qk= page=1" （楼盘）飞过来，在各地开政协会议，到北京凌晨3点了，回到家4点，等我洗澡睡觉就5点了，然后7点半起床，只睡了两个小时，8点半准时到会场，大家觉得文艺界的人经常迟到，我为了改变大家对艺术界的人的看法，我说我不吃早餐了，我一定要准时到。所以我是8点半准时到的。

为什么对这个会这么重视呢？一是因为刚才几位专家提到的，包括主持人很睿智，他问的问题问得非常好，特色小镇改变中国，习主席说得很好，人民对美好生活的向往就是我们奋斗的目标。同时申威老总也是我的好朋友，所以放弃了貌似很重要的会议也要来到会场。

平时参与相关论坛也很多，今天跟这么多房地产精英大咖在一起，我觉得这是一个非常好的分享机会。刚才几位专家都讲得非常高屋建瓴，从宏观上给了我们很多指导方向，我希望讲一讲我在实践过程中的心得和体会。

首先我觉得特色小镇离不开特色二字，我觉得很重要的一个问题就是要抓住文化的力量和文化的作用，如果在特色小镇让文化发挥到极致，大家都意识到问题，但在做的过程中是否把文化的力量发挥出来，或者是达到我们满意的程度，我觉得目前为止还没有，所以在这个过程中我们也摸索了一些经验和教训。

我觉得文化在带动特色小镇的过程中最快的可能就是影视文化，例子有很多，《大长今》，十几二十年前的戏了，但去" 韩国，大长今影视基地还是络绎不绝的有人去参观，中国七八年前的《乔家大院》，一部乔家大院就带动了旅游文化，《大宅门》，更早一点的有《庐山恋》，把庐山的旅游和文化开发都带得非常火，而且《庐山恋》成为了全世界放映最多场次的电影，已经破了世界纪录。所以影视真的是非常好的领域。

这个过程中我们也找到了如何用影视文化带动特色小镇方面的一些方法，这个过程中你会发现影视还是大的概念，还是不够精准，所以现在说的是“精准”，就像精准扶贫，我们是不是应该精准设计、精准打造、精准运营，运营很重要。

抓住精准两个字，很快就能够找到你自己的战略方针以及你在这个过程中所要实施的措施和步骤，我们公司在“精准”方面做了一些探讨，我们拍了很多影视剧，上千集电视剧、几十部电影，我们怎么打造呢？比如十八大时我们打造了电影《南泥湾》，它是红色题材，但我们打造电影的目的是在红色文化里打造红色文化特色小镇，目前在中国我们还没有看到，因为我们看到很多影视基地，比如曲江的、怀柔的、横店的，它可能都是以古装戏为主，以打仗戏为主，但红色文化特色小镇还没有，它的层面比较广，能对接政府资源，得到政策倾斜，包括各种基金的关注，同时" 老百姓(" 603883," 股吧)老百姓对文化的追求……

郑向东：《南泥湾》有小镇了吗？这是很大的IP。

彭丹：对，而且这是共产党的IP，是党的IP。

郑向东：现在有没有小镇在运营了？

彭丹：我们现在在延安开发小镇，因为南泥湾本身就是党的IP，也是军队的IP，同时它是国民大IP，民族IP，如何让IP成为系列化产品，所以我们今年要打造一部50集的《南泥湾》电视剧，从十八大的电影《南泥湾》到十九大的电视剧《南泥湾》以及我们马上要做的话剧《南泥湾》和音乐剧《南泥湾》，先有小镇的想法和概念然后产生了电影、电视剧、情景剧、实景剧，我们说《再见南泥湾》、《南泥湾印象》，这样的情景剧能迅速调动当地所有资源，最终的受益这是当地的老百姓，当然也包括政府，政府有业绩，他的业绩就是他的政绩，所以领导很乐意支持，做别的特色小镇支持力度未必这么大，但由于是红色文化的特色小镇，现在国家，包括十九大之后，总书记一再强调主旋律，红色文化，包括各大电视台和最近的一些政策倾斜，五大部委同时发文，黄金时间要播主旋律文化，连发改委都发文，这是过去很少有的，这就是一个趋势，我们要借势借力，所以在这个过程中我们打造了一系列产品，而实际上情景剧和实景剧都是现金流，现金流特别充足，只有先买了票才能来看，我们把它转到上市公司里，基金回报很高，刚才这位董事长也提到，他们是做金融和投资的，通过特色小镇我们发了一系列的金融理财产品，这就带动了整个产业链的发展。

这个过程中我们跟政府打交道的时候也特别注意方式方法，我们不以我们是红色文化作为谈判条件，相反，我们以扶贫的形式跟他们谈，一是说文化；二是说精准；三是商业模式的创新。

陈智：对于特色小镇的几个理解：

一是特色，我们认为特色有两个维度，一是当地的特色，当地的特色资源、特色文化、特色景观、特色历史，这一定是我们挖掘弘扬的一个点。

二是具有小镇打造者（也就是企业）的特色，拿当代举例，我们的核心有两点，一是绿色科技，当代十八年一直致力于打造绿色科技、恒温恒湿恒净的科学建筑，在我们每个小镇里我们都会以绿色科技为本底。第二，当代经过多年孵化，目前我们孵化了几十家各种行业的产业企业，这些企业也是当代打造特色小镇的核心竞争力，所以当代一定是以绿色科技为本底加上当地的特色文化，打造宜居宜业宜游的小镇。

第二个关键词我用“平衡”，或者说共赢，特色小镇一定是企业和政府紧密合作，只有双方双赢才能把项目打造好，简单举个例子，假如我们发展农业类的特色小镇项目，我们挖掘当地资源流转农用地，村民以自身的房屋入股发展民宿，这样一种模式，我们给他资金，他们以房屋入股，同时我们发展旅游，邀请农民就业，改变当地单一的收入结构，提升整个区域价值，提升农民收入，达到政府和企业双赢。只有这样才能把事做好。

最后一个关键词是无界，也是今年我们企业的主题。作为特色小镇，我们认为一家企业资源始终是有限的，并不能把整个小镇做到面面俱到，所以我们一定是本着无界的心态、开放的心态打造一个平台，邀请各类优质资源到我们小镇里来共同发展，这是我们对于小镇的思路。

申杰玲：特色小镇红在文化，贵在创意，特在整体产业的发展，我从运营的角度谈三点：

一、前年我在我们一个运营的景区上挂职了两个月，感触特别深，从我们运营的角度来说我们要关注的是景区谁是我们的游客，在开业运营前三个月和两个月就要开始进行有效营销推广了，这是特别重要的。

二、我们要从另一个角度考虑住，还要考虑游客游前、游中、游后，这三段都要进行考虑，这是我们在运营景区上感触特别深刻的一点。

三、进行在地化的资源整合，跟我们所依托的区域，特别是有农村的，要跟村民建立友好关系，因为景区后续很多员工都是就近过来的一些居民，这也是区域协同发展、经济共荣共生非常重要的。

巅峰主要做旅游这块，文旅小镇是特色小镇非常重要的一种类型，文旅跟地产不同，地产是一锤子买卖，考虑住，旅游有十二头，吃住行游购商……吃喝拉撒都要考虑，我们每个人也都是产品的消费者，这要求我们运营要非常专业，不可能所有高管团队去运营，我们要重视对一线人员专业化的培训，包括我们企业文化的，我们行为礼仪的，这也是我在运营景区感触很深的一点，因为游客和游客之间还会发生争吵，你要怎么样去解决这些问题是特别重要的。

第三部分说一下巅峰从开发运营角度的一些新模式：

一、去年我们跟国内大型央企和国企建立PPP的合作方式，巅峰主要是轻资产，主营业务是规划咨询，我们从前端规划咨询到后续运营跟他们进行战略合作，后续SPV公司成立以后我们少量占股，这是我们在合作方式上的一种创新。

二、去年我们也成立了两大联盟，巅峰景区会的联盟，我们整合了很多景区的植入性产品资源，包括科技类的、体验类的，还有营销宣传类的等等。

还有一个联盟是东方文旅联盟，我们跟东方资产和山水圣典（音）三家单位联合整理了业内20多家优质资源，我们希望帮助客户更好对接优质资源，让他们之间发生一些化学反应，助力他们转型，去更好地腾飞。

11:00特色小镇高峰论坛——特色小镇产研结合研讨

金融大会 src="http://i6.hexun.com/2018-01-21/192279805.jpg" align=middle>

主持人：任国刚 " 王志纲工作室北京中心总经理

嘉宾：

" 王军伟光汇通文旅集团董事长

高玉 官厅公共艺术小镇项目常务副总

江曼 九源国际董事长

" 马寅天行九州总经理

郭述杰 润泰资本董事长

任国刚：各位嘉宾大家好，我是王志纲工作室北京中心总经理，今天很高兴代表特色小镇联盟来做这个圆桌的主持人，我们从1999年到现在已经走了二十多年，从房地产策划到城市策划，到产业形成的策划最后到特色小镇的策划，其实我们工作室一直跟着中国不动产行业的步伐与时俱进，我们工作室去年做的大概有一百多个，北京公司仅服务一家企业（时代地产）去年（2017年）就做了15个，特色小镇确确实实成为了中国非常热的热点，同时也成为地产行业向新兴行业转型的一个非常重要的新的业务方向。

其实特色小镇进入者无非是几个主要领域：地产行业、金融行业、产业行业，但总体来说地产界的由于资金能力和经营状况，转型的会比较多一些。

今天很荣幸我作为这一环节的主持人，话筒主要是给在座各位总经理和董事长，首先请大家介绍一下各个公司的背景和状况。

王军：我是王军，伟光汇通集团的，伟光汇通一直在做文化旅游小镇，目前在全国有20多个小镇，已经在运营、正在建设的、在前期的，都在不同阶段。

江曼：大家好，我是九源置业的董事长江曼，我们公司在房地产阶段，二十多年一直是房地产的服务商，设计院，规划设计等。从2013年开始九源国际成立了九源置业集团，主要工作是向产业园方向，后来升级为特色小镇，现在的田园综合体方向去做，目前分为两条产业线：

一条线是服务线，基于县域经济的资产升级服务。另一条线是在北京周边，一个半小时经济圈内的田园综合体投资和运营，待会儿跟大家分享，谢谢大家。

郭述杰：大家好，我是润泰资本董事长郭述杰，我们公司主要做地产经济，主要分几个板块，一个是困境资产的帮扶和解困；二是不良资产的收购；三是楼盘的包销。

2017年我们在北京拿了几个非常优质的项目，今天下午我会有一个演讲，针对租购同权这块，近期我们在湖北，也是一个小镇，康养类的，我们跟对方董事长达成了深度合作，可能年前就要介入。

高玉：大家好，我是来自西城广安置业的高玉，我们公司算是老牌国有企业，这么多年一直在西城区做房地产开发业务，这次我们被邀请其实是因为我们在张家口 qk= page=1" （楼盘）怀来县官厅水库东岸搞了一个官厅公共艺术小镇的项目，我们为什么要搞这个小镇，这个小镇和我们说的特色小镇是什么关系，今天如果有时间有机会一会儿再跟大家一起分享。

任国刚：大家可以看到，今天在座的嘉宾从特色小镇的角度来看是从事不同行业的特色小镇产业链，特色小镇走到今天，包括今天上午我听很多嘉宾介绍，特色小镇是一个非常有意思的现象：

第一个现象，今天的特色小镇70%以上都是文旅主题，今天上午我们听了很多介绍，文旅小镇占整个特色小镇的比重非常高，也正因为这样，所以今天我们看到很多特色小镇的介绍大部分都是基于文旅健康走。

其实做特色小镇面临的第一个问题，大家一直在讲，我们怎么做怎么做，其实特色小镇是一个政策性非常强的新型业务板块，尤其是文旅特色小镇，从发改委和住建部文件之外，包括国家旅游总局，包括农业、包括财政部、包括体育总局都推出了类文化旅游的小镇，体育总局推出体育小镇，财政部推出田园综合体，农业部推出美丽乡村，国家旅游局推全域旅游，所以第一件事就是做特色小镇如何得到政府的高度认同，没有这个没有土地，其它都是看不到的，我想听王总给我们介绍一下怎样得到政府的高度认同，获得政府的支持，乃至于获得相应的土地。

王军：任总这个问题非常好，你做任何事情都要得到政府的认可，给当地带来真正的好处，它才支持你。如果这个问题不解决，所有做的再好、说得再好，都是白搭。

今天时间有限，我就讲两点吧。

首先特色小镇在刚出来的时间住建部主导，后来做得比较乱了，整个特色小镇现在什么都往里面装，住建部明确提出特色小镇不允许有房地产，其实这件事这么提是错的，特色小镇怎么可能没有房地产？

所以发改委进行了扭转，因为特色小镇里宜居宜业，“居”就与房地产有关，但特色小镇绝对不是房地产，特色小镇去房地产去的是什么？去的是传统房地产的开发模式，要去的是传统地产模式和房地产思维。

传统地产一般都是赚本地人钱的，而判断一个特色小镇是不是成立，是不是成功，最核心的就是你能不能作出流量来，作出流量的增量，这个特色小镇才叫成功，而只有作出流量作出增量了，才能真正给当地带来利益，给当地带来流量的增量，比如物流、信息流、人流等等，仔细看看不管做哪一类，在这个环节上只有给当地带来真正的增量，而且是流量大幅度的增加才能带动当地就业当地经济，才能让当地区域价值得到提升，给当地带来更多税收，改善当地人的生活，这是关键，这一点做到位了才能得到当地政府的支持。

比如文旅小镇，文旅小镇的核心就是你能不能带来大量的消费人群，这些都是增量人口，不是当地人口，这是最关键的，是第一个核心。

这和传统房地产模式就不一样了。

第二，我把房地产模式理解为to C模式，更多是卖房子给买房子的人，而特色小镇或文旅小镇，真正成功的文旅小镇是to B模式，真正解决的是商家需要的空间，首先你要想清楚你的特色小镇能吸引来什么样的消费人群。第二根据你能吸引的消费人群里，什么样的商家能给人群提供服务，把服务和消费者的需求进行匹配，选出要给消费人群提供服务的商家，要提供整个开发场景和环境、空间，能够满足商家的需求，让商家使用你的空间，所以这是to B模式，只有把to B做好了，整个特色小镇才能成功，这两点在目前所有特色小镇的论坛里我没听到。

这是我实际做的过程中一些体会和想法。

任国刚：王总讲得非常好，做特色小镇第一就是要得到政府认同，媒体炒得非常多的是特色小镇地产化，但特色小镇不可能没有地产，没有地产就没有载体，所有产业运营都是空的，但现在大家说的地产其实只是这种原来传统意义上快销式住宅地产的模式，它的核心是基于产业地产是运行的，基于这个平台为to B企业提供一个运营的空间，无论是商家的是企业的还是科创类、文化创意类的，但政府会不会给你提供一些住宅地产呢？一定会提供，因为要宜居，比例是多少呢？大概比例在一个特色小镇中住宅比例接近30%到40%，你能不能说清楚7%到60%的土地上盖的产业能不能带动地方经济发展，这是政府同不同意给你特色小镇第一个非常非常重要的环节，我们叫做特色小镇第一关。

连地都拿不到，无本之木就别谈了。

特色小镇做了之后，尤其文旅，在规划上是非常重要的环节，大家知道，迪拜经常搞一个建筑让全世界的人都去，蜂拥而至，靠的就是文旅产业的文旅小镇规划同一般城市规划一般建筑规划，一般园区规划都会不同。

我们想听听江董事长的感受。

江曼：好的，谢谢，接着王总的回答，到当地去政府为什么会欢迎你，其实我们从2013年开始也是摸索的，2013年以前我们是千年乙方，1992年开始我们就是接受开发商的任务做事情，那时候我们很难想为最终结果负责，因为房子盖出来总是要卖的，没想过房子没有人和会出问题，为什么从2013年开始转型做产业园方面的深度研究，我们做了100多个产业园以及后来接触到的几十个特色小镇的规划特色，发现人在哪儿，这里面一个根本性的问题都是我们过去在房地产阶段的思维方式，向内看，也就是外来人不断地对土地内的价值看我们有什么、我们定位什么，不考虑房子，因为造出来总是有人买，那种情况下人们都不关心这个问题。

但到2013年前后，尤其我们做的产业园里面，招商发生了大问题，很多空置产业园，引起了我们公司的思考，我想既然不能为最终结果负责，那就暂时停下来不做了，于是我们公司自己融资参与一些特色小镇和产业园的开发，现在我们已经参与了五六个项目，训练出来的和政府之间的沟通实际上就是你能够为政府带去什么价值，我以一个目前在做的案例跟大家解释，政府在招商引资过程中缺乏一个最大的特点就是没有一个最基本的城市会客厅，现在不是像60年代那样，什么样的艰苦环境下大家都去工作，现在需要基本的生存环境，在这种情况下，一个政府一条老街的改造，我们推动的是运营驱动性，进去以后先从这条街招来什么样的商家服务这个城市未来做产业投资的人，过去几十年我们服务了这么多城市综合体的房地产客户，虽然是研究院驱动，但更多是在搭一个城市的基础事业平台、服务平台，来帮助政府做事，在老街改造上通常是硬件建设，但有我们这样的机构进去以后，实际是以运营驱动，把商家和城市改造，包括文化活动内容，甚至于伴手礼设计，来做县域经济招商服务的城市会客厅产品，来帮助县域经济实现更好的招商。

任国刚：规划已经发生了变化，不仅仅是简单的空间规划，未来的文明规划必须要关注三个（除了传统规划之外），一是创新创意，这是未来文旅规划的基础，做古镇做建筑得花很多精力研究；二是规划开始关注市场，规划做出来给谁用，同时还要关注运营，在传统规划上又增加了创意、市场和运营，为什么大家做这个东西总是希望做快消呢？其实与中国的资本结构有很大关系，我们房地产的质押如果没有大量金融资产的支持是实现不了的，同样道理，特色小镇有大量的基础设施建设，我想听听经济界老总讲讲你们从金融角度怎样予以支持，这样能给很多企业借鉴意义。

郭述杰：感谢主持人给我提出的问题，刚才主持人提出了特色小镇的运营，我们觉得一个项目投出去以后要考虑的是投资人怎样取得收益，政府怎样取得收益，还要考虑土地提供者，就是我们的农民，因为特色小镇都在农村，怎样让农民也受益。

一个特色小镇一定要把它运营起来，我们今年非常有幸的跟一个非常优秀的地产营销平台九龙诚品（合作），我们这次把院长、校长都请过来了，九龙诚品去年一年在房地产去库存这块作出了很大的贡献，去年一年销售额整体大概2000亿左右，这个平台上有很多非常优秀的营销人才和营销工具，我觉得把营销理念运用到小镇上去，一定也会取得很好的效果，因为营销最终对应的是人，怎样解决人的问题同样也让开发商和政府、农民受益。

今天我提前做了一点功课，我们近期要投的湖北蕲春的项目是李时珍的故乡，它是以蕲艾产业做支撑，这块政府也会对我们有很好的土地政策红利（支持），除了特色小镇的概念还会引入田园综合体，2017年2月5号中央政府把“田园综合体”一词首次写进了中央一号文件，2017年2月5日，田园综合体作为乡村新型产业发展的亮点措施被写进中央1号文件，原文如下：

支持有条件的乡村建设，以农民合作社为主要载体，让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合改革、转移支付等渠道开展试点示范。

2017年财政部也下发了很多对田园综合体的支持文件，国家对特色小镇下一步又加大了政策的支持力度，我们作为金融投资这块，我们也会关注，并且今年我们就会立刻投向这方面，咱们做特色小镇，如果有运营上、销售上以及去库存这块需要我们支持的，也可以和我沟通和链接。

任国刚：听马总的发言，其实是投了两个方向，一是投了平台，能帮助我们运营，二是投项目，尤其是关注国家政策对于未来投资方向的判知，高总唯一是项目的开发企业，他在官厅做艺术小镇，从您做艺术小镇的过程中自己有没有一些相应的感受能给在座准备或正在进入的特色小镇开发企业提供一些经验和借鉴？

高玉：谢谢，今天时间有限，我看了一下时间，比我们预定的时间拖了很久了，加上我今天有一些感冒，所以我就挑最核心的一个观点跟大家分享，说我们是特色小镇我觉得这是一个错误概念，只不过项目名称叫“官厅公共艺术小镇”，其实我可以直白地告诉大家，我们不是特色小镇，我们就是一个开发项目。

我把这个项目的历史沿革简单跟大家说一下，项目本身地理位置非常好，基本是应和了国家京津冀以及张家口北京冬奥会等张北一线各种利好概念，我们取得了这个项目的过程，当时做这个项目的时候，因为我们就是一家地产公司，没有想得特别好，我们还保持着相对传统的地产理念，如何销售、获得利润。

当我们逐步在做这个项目的时候，我们慢慢发现其实这里面我们做了一个尝试，关于地产跟小镇，或者叫跟产业之间的关系尝试，现在的特色小镇各位专家已经说过，更多的是产业为主导，跟政府有深入合作，一定是由产业作为龙头牵头，主体一定是具备相对比较完善的优质产业链等等，包括上游的一些资源整合，我们在一开始并不具备这样的能力，仅仅就是想做地产。

当我们在做地产的过程中慢慢做了一些尝试，我们并没有把所有产品全部划掉，我们结合当地的特色做了一些事情，特色小镇有四个元素，产业、文化、旅游、配套，我们其实是做了最末端的配套，引入了一系列房车、集装箱，业主食堂等，其实也是在模仿，我们做了很多有特色的配套，在休闲运动方面也做了很多尝试，包括水上运动，青少年拓展……慢慢地我们发现本来这个项目是作为地产项目，它聚集了一些大家有共同爱好、共同生活方式、共同生活诉求的一帮人，这时候也正好是特色小镇最火热的时候（2016年），我们慢慢想我们为什么不能做特色小镇？在这个关键时期我们也开始跟政府密切沟通，换句话说我们从地产这个切入点来切入，慢慢走向了产业植入的模式，作为一家企业，我们有很多南城老" 北京文化(" 000802," 股吧)的植入，包括医养方面，我们跟西城的阜外医院等三甲医院签订了战略合作协议，包括运动休闲方面，我们在积极申报河北省运动休闲小镇。

其实我就想说一句，现在很多做特色小镇的企业不具备产业的整合能力和整体资源嫁接能力，这时从地产作为切入，换句话说，你首先解决项目生和死的问题，其实也是做特色小镇的一种非常好的尝试，我们就是在这方面做了一些不同于一般地产商的相对比较大胆的尝试。

今天就跟大家分享这些。

任国刚：讲得非常好，高总的案例给我们很多人重要启示，一个传统的原来做营销的地产，后来做了旅游地产，还有一关是人才，特色小镇走到现在之后突然有这么大的量，传统做住宅地产的服务很多公司，做传统地产的人不适合，真正做产业运营又发现要做旅游，全中国能够做旅游的企业非常少，有品牌的就这么几个，再往下走，现在全国都做文旅地产，能有多少文旅运营的企业，非常难，人才是一个问题，王总在人才逐渐积累的过程中有非常丰富的经验，我想请王总介绍一下，未来你做特色小镇，尤其是专业性的具有运营性的人，而且是遍布全国的，怎么去做？

王军：它跟地产有很大不同，地产面对的客户，买你房子的人都是非专业选手，而特色小镇面对的是专业选手，是企业、是商家，所以你的人才要能够跟商家兑换、跟商家匹配，确实它对人的要求更高。

第二，因为特色小镇运营是最核心和最关键的，比如我做文旅小镇，我们建了学校，培训捏糖人的，做手工艺品的，也请了很多非遗大师培养非遗传人，昨天我们统计了一下，有二十几个大门类，这些人才只能自己培养，培养之后放在我们整个小镇里做表演做服务做运营做体系，这方面的人才市场很缺，只能自己建学校培养。

任国刚：时间原因我们不可能全面展开，其实每位专家都有非常多的心得和体会，最后请在座嘉宾每人用一句话给听众讲一下你们未来对于特色小镇的希望。

王军：你做特色小镇，如果做不出流量和增量来，那就必死无疑。

江曼：现在我在北京投了两个项目，当然也有央企和国企两个大的金融机构在支持我们，但在北京这两个项目里面，我现在的做法是把项目当成孵化器，所以我们公司也会参与孵化愿意落地的老板和老板娘，欢迎大家事后跟我们联系，我们欢迎大家跟我们一起共建北京的乡村旅游平台。

郭述杰：我希望在特色小镇建设过程中能够兼顾多方利益，一切以营销为核心，盘活资产，帮助大家运营好特色小镇，这是我们存在的价值。

高玉：特色小镇去地产化势在必行，但我们认为特色小镇没有地产也是万万不行的。

12:00

金融大会 src="http://i2.hexun.com/2018-01-21/192279806.jpg" align=middle>

图片上人物名称依次从左至右：马克、" 戴嘉宁、" 饶及人、程崇山、柴晓文、杜猛

主持人：马克 华谊启明东方董事总裁、中国特色小镇联盟副理事长、联合国世界旅游组织专家

嘉宾：戴嘉宁 京投发展总策划师

" 杜猛中企资本联盟主席

饶及人 龙安集团总裁

程崇山 中国企业家资本联盟监事长

柴晓文 绿维文旅特色小镇规划设计研究院院长

马克：刚才讲特色小镇，今天来的几位都非常厉害，很多老朋友，建议大家先一块儿给肖老师鼓掌。每年这时候肖老师就把大家聚到一起，坚持了五年，真的不容易，应该说这是不平凡的五年，也是不容易的五年，所以先要感谢肖老师，感谢今天的主办方。

今天请我们讲特色小镇，我想先请各位嘉宾隆重介绍你们自己，各位都是业界大腕儿，大家先介绍自己，再说说自己跟特色小镇有什么有联系的地方。

戴嘉宁：大家好，我是来自京投发展的戴嘉宁，我们公司主业并不是做特色小镇的，而是做轨道和相应物业开发的，过去一两年时间也在特色小镇方面有一些思考和尝试，尝试把我们擅长的一些主业和特色小镇相结合，今天很高兴有机会谈一些作为行业从业者对特色小镇相关问题的思考。

饶及人：大家好，我是饶及人，龙安现在做五个板块，除了原来的设计板块，我们在做一个龙安小镇，给大家介绍一下，另外一个是龙安自创，还有一个龙安的中美交流平台跟龙安的政府平台，有机会希望跟各位多多合作，谢谢。

程崇山：大家好，我是程重山，中国企业资本联盟监事长，拿杜猛主席说的话，肖总的所有活动中国企业资本联盟都大力支持，肖总是中国企业资本联盟多年的好朋友，在此代表杜总祝贺肖总的会议圆满成功。

柴晓文：大家好，我是来自绿维文旅特色小镇规划院的院长，我叫柴晓戈，虽然特色小镇是2015年7月份才提出的概念，但绿维文旅对旅游小镇的研究从2005年就开始了，绿维文旅在旅游小镇方面相继出台了很多研究，在此也希望跟大家分享。

马克：我是华谊启明东方的董事总裁，也是" 华谊兄弟(" 300027," 股吧)文化产业公司的董事总裁，现在也是国家发改委小城镇中心专家委员会的专家，国家旅游局的专家和文化部等几个部委关于特色小镇这个事的专家。

下面言归正传，特色小镇现在成了热门话题，昨天我在潮州参加了国家发改委关于特色小镇的一个大会，会上大家又说到了特色小镇几个重点问题，首先问问绿维的院长，绿维在中国特色小镇历史上是一家非常有贡献的企业，这个企业做了很多特色小镇的经典案例，柴院长是规划方面的专家，绿维也做了很多贡献，请您讲讲特色小镇在现在这个时候最重要的重点是什么、痛点是什么，担心是什么，发展又是什么？

柴晓文：谢谢主持人，虽然主持人的问题比较多，但我可以把问题归结为两个字：“产业”。

特色小镇，产业是核心，这个毋庸置疑，刚才有领导提到关于2017年12月份新发的四部委文件对于特色小镇规范化的要求，因为特色小镇第一批和第二批都是以住建为核心引导，以建筑为主，2017年以发改为主，不管是哪类，产业都是它的核心，住建小镇产业是模块经济发展而来，存在小、弱、散的特征，这个产业在发展过程中肯定要集群化发展路线。

第一类按照国家规范应该称之为“特色小城镇”，我们地产类更关注的是特色小镇，也是以后发改主导的，应该归纳为四个类型：

第一个类型称之为产业链聚集的特色小镇，它一般是以生产性主导为核心，向上进行研发，向下产业应用，相关服务行业、支持行业共同组成的产业聚集类小镇，这类小镇的产业发展应该以核心产业选择，进行产业合理规划。

第二个是市场聚集型产业类小镇，原来比较传统的家具、服装、纺织类，这类小镇在产业发展过程中更好是要和现在的互联网和科技结合起来共同实现它的产业突破。

第三类是大家都比较关心的文旅和消费类型的特色小镇，主要是以文化旅游为核心，形成这类小镇的核心吸引力，并在此基础上形成消费聚集。

第四类是高端要素聚集的小镇，主要是教育、培训、互联网、金融。

这几类小镇在绿维即将出发的开发运营指南里都有详细介绍，时间关系就跟大家分享到这里，希望台下再跟各位更多分享和交流。

马克：我看到中国企业资本联盟的杜主席赶到了现场，掌声欢迎杜猛主席，也是独立经济学专家，对行业非常有贡献的。

绿维的老师打响了第一炮，原来饶先生当过美国城市规划局的局长，而且做过很多年，是我们中国的骄傲，饶老师在规划方面有发言权，把话筒给饶老师，请饶老师谈谈特色小镇这事儿。

饶及人：谢谢马总，特别要感谢肖先生，我到北京来的时候他们说有两个人很重要你要认识，一个是做媒体的话没时间认识第二个人就认识肖勇先生，要做经济就要认识杜猛先生。

理论谈了很多，经过一年多，目前已经公开，为了协助习总书记2006年在浙江任省委书记时引进来的一个美国的大学，新泽西州的大学，为了迎合中国盛世，当初有很多中国人去美国淘金，有很多中国城，现在我们提出在中国做“美国城”，美国城也是一个特色小镇，主要希望达到五个设计目标：

1、不出境像出国。

2、让华洋同事，特别是老外，目前有500个家庭，希望他们在这里安居乐业，生老病死。

3、依托习总书记带进来的美国学校（一本大学），留学生可以在这里念预科。

4、希望在这里把教育产业做起来。

5、希望做成大家不出国就能在这里体验美国生活的5A级景区。

特色小镇很重要，我们规划了很多，所以定位是把产业导入的特色小镇，所有产业导入，我们马上跟北京的大国企（合作），龙安新发行第一期资金50亿，整个投资七八十亿，整个产业导向由龙安负责，大家谈理论谈了很多，但执行能力到底怎么做，“你不能跟成功去争执”，因为这个特色小镇是在一个非常富裕的城市，在江浙地区发展比较容易，在偏远地区要发展一个产业相对挑战性很大，肯恩小镇，温州 qk= page=1" （楼盘）也是我的老家，浙江在海外的华侨最多，目前它是一级土地开发，从今年初开始做路网结构、道路体系系统，最重要的是让人家安居乐业，所以特色小镇要让人家住下来，不是光卖房子，我们会在这里做中美文化的交流中心，目前希望在五年内初步建成，将来如果运营得好，中美文化的民间交流就以这里为基地，这里面的改造，新城区的橄榄球基地，从六个国际学校，从幼教到大学，这里是我们做的几栋回迁楼，做的时候挑战很大，因为中国和美国文化不一样，要求的东西和美国那边出入很大，好几次跑到中间协调，因为这是习总书记直接过问。

我们引进来美式文化教育，因为中美文化大不同，将来我们希望在这里让美国一些企业进到中国来时也能在这里。

环境基本以步行为主，再融入AI，环境上会超过美国的环境小区。

非常希望在这里得到各位的指教，我们龙安在规划上知道的多一点，但操作上还有很多地方不懂，希望大家多多指教。

马克：给饶老热烈掌声，要把美国搬到中国来，多伟大的一件事。请杜博士说说特色小镇。

杜猛：记得十年前我在纽交所的一个上市公司做执行总裁，当时肖总创立房龙网，我请他到我的二级公司，在苏州 qk= page=1" （楼盘）的一个公司，当时在苏州我们投得比较重，当时直接拍地了一个项目，56.7亿，但我们做这个城区项目其中一个项目在昆山 qk= page=1" （楼盘），苏州大部分地区的一些小镇都非常好，当时和房龙网有一些初步合作，肖总给我们苏州的一些项目做过一些服务和指导，十年过去了，苏州的一些特色小镇应该值得关注，中国总共有19230个镇，在做的过程中有些镇其实可以压缩，没什么特色，除了人员聚集，也就是868400个村之外，我们告别乡村，把村撤了，汇聚成镇。

在特色镇中，比如全亚洲知名的博鳌 qk= page=1" （楼盘）镇，正好这个镇的镇长书记都是我们北大的学生，所以我觉得这个挺好，会展镇也值得我们注意。今天我们的小城镇联盟，希望这个联盟能为中国的两万个乡镇发挥很大的作用。

干过地产的人可能很清晰，只要通过招拍挂的都属于房地产项目，也就是我们过去常说的70个城市统计的数据是比较特别的，还有288个地级市、655个县级市，加上1.9万个以上的镇的招拍挂土地都属于房地产。

上世纪90年代我在哥伦" 比亚大学，从纽约去一个地方，认识了饶及人先生，他是华人中非常优良的规划人员，离纽约很近，开车不到两个小时的路程就有一个很特别的镇，这个镇让我们回到了中世纪，到这儿没有车进不去，全部是马车，人类驯服了马以后，那个小镇的人就增加了76倍，后来汽车又让人们告别了马的时代。我建议大家有机会去美国可以找饶先生介绍介绍这个镇，因为饶总曾经负责美国纽约市华盛顿地区的规划工作，担任美国一个规划局的局长，对规划非清晰，绝大部分都比我们强，我们的镇是强调文化特色，不是规划特色，大部分镇就那么回事，所以我们应该加大在规划方面的力度，减少所谓民族文化的力度，因为举国上下所有的镇全都变成旅游镇了，我们要搞点特色的，比如基金小镇，能在这方面有所作为，多找一些像姚先生为代表的规划专家，多请一些启明东方这样炮制品牌和旅游的机构合作，造成影响力更大的镇更好。

回来以后一度在北大工作，做校企，我曾经有一段在海南 qk= page=1" （楼盘），博鳌真的不怎么样，博鳌旁边有一个海门 qk= page=1" （楼盘）镇，对黄岩岛有很大贡献，海军不去，让我们海门镇的渔民去，为守卫我们的海疆作出了卓越的贡献，它比博鳌镇强得多，博鳌没什么，后来打造成了会展镇，打造它需要投入大量的经费，就像今天主办方的努力，如果有特色小镇，多与马克先生、肖总的机构合作可能更好一些。中企资本联盟与北京大学隔了一个总裁班（特别是以房地产总裁班学员为代表的企业为主），某种程度上也是房地产业，我们大概有五万个开发商，把2/3的总裁去掉，大概还有1.5万到1.8万董事长，董事长中拿到名片的董事长也是工商局注册的，大概有1.5万，在这1.5万中给县城做过项目的身价大概在2个亿，1.5万×2亿，那就是3万个亿的资产，协同房龙机构为中国的特色小镇做点贡献，我们的投资机构很多，大约360个，愿意深度给特色小镇、给我们的会议、给参会机构合作，共同为中国小城镇的发展作出一点贡献。

马克：谢谢主席，因为时间紧，主持人要求我尽快结束，下面我把话筒带给戴总。

戴嘉宁：简单说两点，因为一直在一线做开发，两个体会，今天中国特色小镇搞得如火如荼，但作为一线开发者地我感觉应该首先把小镇的开发打造运营纳入产业行为的考虑，首先可能不是文化型的，因为大家都得算账，第二，当我们考察别人的项目时，比较容易用一种归纳思维看，看100个别人的项目，看他们怎么成功、怎么失败的，谈到自己的项目时很容易变成一种演绎的行为，谈情怀，可能因为我有这个情怀，我觉得他一定也有，他们都想去。今天周末散会后，我们刚才看到外面有很多人在交流，也有很多做小镇相关开发的，“你的好”、“你的也好”，有多少人散会之后会奔到自己和别人的小镇呢？我相信90%以上的今天还是会留在北京度过这个美丽的夜晚，我想说小镇不管是特色还是多元，它可能是给了很多人一个释放自己情怀和梦想的机会，但首先得搞清楚实际需求是什么。

我们有的时候会比较惯性的在没有特别搞清楚需求的时候说去引导市场、创造需求，以创新弄一种以前没有过的消费模式，因为我以前在一线，我还是觉得大家尽量要干容易的事儿，干有过成功案例的事儿，回头去跨行业来看以引导为出发点的成功率还是低的，还是尊重市场。

马克：我说两句吧，虽然是主持人，但今年我参与特色小镇国家发改委，包括当时的住建部和国家旅游局等特色小镇的会，去了不下50个，其实我觉得有几个事儿可以跟各位老师分享，再聚焦一下：

一、特色小镇是不是美好。总书记说人民对于美好生活的向往，大家想做特色小镇，第一个抓住的关键词就是美好。

二、特色小镇是不是特色。现在特色小镇大多没特色，所以建议大家抓好“特色”。

三、特色小镇是不是小。现在的特色小镇不够小，一会儿说回小城镇了。这三个关键词大家一定要深刻记忆。

第二，特色小镇大家一定要弄清你是to谁的，到底是to B、to C还是to G？现在很多特色小镇大家还没有完全想明白到底to谁。

第三，特色小镇到底承担什么样的角色功能，大家可能发现特色小镇里有产业链、创新链、服务链、资金链、特色链，到底你是干什么的，投资商、运营商还是创新商？这几个角色不太一样，大家要弄明白在这里面你承担什么角色、承担什么功能。

最后用5分钟简单汇报一下华谊做的特色小镇，这是我的本行，要在这里吆喝两句。

刚才我介绍了我是华谊兄弟文化产业的老总，应该说我们做的比较崭新的项目不是小镇，而是“华谊兄弟新剧场”，这是一个10万方超小型的文化、旅游、商业、演艺、休闲综合体，比较长，但大家一听就非" 常清楚，我就是要做这么一个东西，这个东西未来五年时间华谊要在祖国各地做25座规模非常小（的剧场），大家知道，微信火、" 微博火，就是因为它小，我们也做了“微小镇”，到底是什么呢？10万方里包括5万方的新绿建广场，以都市寻人为主题，大家可以在这里面找寻各种年代的记忆，找老朋友、老同学、老战友……以聚会为主题的中国第一个沉浸式体验式广场。

第二，我们有3万方左右的体验型、沉浸型演艺，这个演艺模式中国到现在还没有，我既不是印象也不是宋城千古情，但我会对现在的文化旅游市场发生变化之后的主力人群形成一个巨大供给侧的补充，我们完全是面对过境游向过业游转化，从组团游向目的地游转化，从官方游向体验游转化，从这三种转化设定，观众是演员，演员又是观众，形成永不落幕的华谊大电影，通过华谊那么强大的IP给大家带来感觉。

第三，我们有体验式沉浸式商业，全部是明星业态，我们管它叫新剧场、新聚会、新立见，新聚会区域共有65家体验新业态，全部都是我们自己创新的，在中国市场上无法找到，可复制性也不强，全部是明星商业，我们希望用明星为普通老百姓服务，在这里有三大男高音的“百姓录音棚”，你用15分钟时间在这花100块钱就可以为你的家人、朋友或自己录一首属于你自己的明星的歌曲，我们做了很多技术创新，而且门槛比较高。这里有中国电影解密学院，基本把中国电影从整个制作过程中老百姓关心的，特效、配音、录制……都解决了，老百姓在短暂四个小时的过程中整个体验了一种文化旅游商业旅游的乐趣。

我们跟携程和涂家一起做民宿，打造20个主题民宿，基本每个都是一个主题，非常小，能容纳4000人过夜。

我们打造了音乐特色微小镇、温泉特色微小镇，每个都很短很小，加起来才20万方，形成闭环。

同时华谊打造了侧头见营销五部曲团队，我们有演艺制作的中国国家顶级团队，北京的APEC，北京奥运会，顶级大事件团队，我们的总制作人是张纪中导演。我们有中国最好的商业孵化团队，我们汇集了大悦城、万象城、爱琴海等中国体验式一线团队的力量，我们有很好的运营团队，我们把万达的赵总等一批精英纳入到了队伍中来，形成了从侧头见营销的五部曲闭环。它的准确定位应该是全域旅游、特色小镇和城市温馨的代表性产品。

说了这么多主要是想给大家提供一点借鉴，因为我们的产品比较有特色，在座各位到中午可能比较困了，我想请大家举手，都有哪位看过华谊的电影？

谢谢大家，在此也代表中军董事长感谢大家在过去对我们电影电视的支持，《芳华》电影和《前任攻略》电影两周就刷新了30亿的票房，也离不开在座各位的力量，“文化、旅游、演艺+”是我们的特色，最后请在座诸位用一句话简单说说大家对特色小镇的憧憬和未来的希冀。

杜猛：只要大家努力专注做一个镇，而且把这个镇做得有声有色，有中国的人口红利在，就一定能成，谢谢各位。

柴晓文：希望每一个特色小镇都能在产业的支撑下越来越好。

程崇山：在特色小镇的发展过程中我希望所有做特色小镇的朋友们都真正做到了两个多元化，一个是资金的多元化，政府资金、社会资金和金融资金同时做项目。第二个多元化是在主导产业链上的多元化，抓住这两个多元化，特色小镇一定会做得越来越好。

饶及人：特色小镇就是产业+经营，这两个加起来才会有特色。

戴嘉宁：最后一句话跟肖总说吧，提个建议，明年这个会找个特色小镇开吧。

马克：总结一句，特色小镇是什么呢？它还是中国房地产转型道路上的一把雨伞，之所以人们能把你高高举起，是因为你能帮人遮风挡雨，希望在明年开会时如戴总所说真的变成一把伞、有干货、有感觉。

14:18

金融大会 src="http://i5.hexun.com/2018-01-21/192279807.jpg" align=middle>

申威：21世纪世界上两大有影响力的事件一是美国的高科技产业，二是中国的城镇城市化。经过多年发展，中国城市化已经从增量扩张更多转向了城市更新，随着土地等各方面资源的日益稀缺，城市中心更在中国城市化进程中显得更加重要，并成为房地产市场未来十年乃至下一个更大的风口，面对各种调控，房地产开发企业和金融机构在冷静中徘徊，面对城市分化严重、老龄化加剧、消费升级、经济结构亟待调整的形势下，向新的租售同权、空间、运营、宜居、城市中心、文化产业、产城融合等概念成为新的房地产格局，新的房地产生态。

今天我们看到房地产业真正的运营时代到来了，而对金融机构来讲，单纯的债权投资已经告一段落了，真正考验我们地产金融机构的是我们未来真正的股权融资，放贷很简单，但真正操作好一个项目、运营好一个项目、管理好一个项目，最终能够收益，这是金融机构未来新的挑战。

最近几年房地产调控政策和地产金融政策紧缩，导致很多不良资产（问题）频发，2017年又出台了史上最严控的房地产调控和金融管控政策，不少企业链条也陷入了债务危机，资金链断裂，经营停滞，触发一定的债务违约，在中国房地产业日益转入城市更新的时代，这些困境资产和企业也成为城市的“伤疤”，成为经济链条中的潜在隐患。

我们今天将从困境资产和企业的投资角度出发，呼吁国内外地产开发投资机构，资产证券化的机构和不良资产处置专家同仁一起加入到城市更新和困境资产投资并购中，合作共赢，为盘活不良资产实现经济转型提供解决方案，我们今天将发起成立“城市更新与困境资产投资并购联盟”，推动困境资产的资产重组，促进困境资产的去风险化，帮助企业和资产实现重生共赢，维护金融稳定。

14:30

金融大会 src="http://i8.hexun.com/2018-01-21/192279808.jpg" align=middle>

中国房地产业协会副会长" 苗乐如为大家致辞。

苗乐如：在新时代下，房地产的新方位在哪儿，这是我们需要努力把握的。新时代最大的矛盾就是人民群众对良好生活的追求与发展不平衡、不充分的矛盾。房地产业几十年来取得的成绩大家都知道，去年10月国家统计局公布我们人均城镇住房36平米，三口之家户均百平米一套房子，问题就在于市场管控紧张，" 房价攀高，三四线城市需求疲软，还要去库存。

在制度中我们有商品房买卖，但市场上缺乏机构、企业引导市场，个人租房确实解决了大家的很多恩情，但这边房价涨，房东租着就不踏实，老想涨房租，承租人权益得不到保证。" 德国有40%多是机构占领租赁市场，英国47%，美国也是20%多，我们这几年机构出租房发展只占15%，所以这是一块短板。

从高质量发展来看，我们需要更好的生态环境，更好的绿色产品，但人均30多，7亿多人，200多亿平方米的住宅住区，它的生活品质难以保障大家美好愿望的实现。

从这个角度来看，我们如何看待这个产业面对的新征程，我以为有以下四点是我们应该把握的：

一、按照中央经济工作会议明确，我们要看到，就我们的政策、制度、机制而言，政策和策略是党的生命。就政策的落实我们缺规范化法律运行的机制体制，以住房制度保证政策落实，还需要财政、金融等各方面的综合配套实施。就对象而言，我们面对住房制度改革的第二次跨越，第一次是1998年，我们停止了40多年的福利房制度，开始了住房商品化的新进程，但到现在20多年市场主要是以买卖房子为主，比较单一、简单，对于两头的人，有钱买不起，要有保障，但夹心阶层压力非常大，一块短板就是租房。中央讲房子是住的不是炒的，要加快建立新的住房制度，加快建立长效机制。我想这是第一。

二、面对新形势的要求，我们的市场会带来新的变化，需要我们特别关注，这个变化由现在面对的商品房市场有分化，一些城市率先进入了存量房为主的交易市场，今后我们更面临着租购并举下的市场，我们很多需求要通过租房子、通过长租、通过稳定的租赁市场来解决，使他有居住权，但对市场的监管、对市场的运行其它方面的动力和发展数量都带来了巨大变化，需要我们引起重视。

三、我们的产业，我以为我们的产业要进步从以房地产投资（转为居住功能），今年房子人均30多了，不可能无限地建房子，我们要转变产业身份，承担起新的产业责任。什么责任？

（1）房地产要服务消费，开拓除了满足住房消费之外的休闲、旅游、养老（需求），这是我们的责任，需要我们来探讨。

（2）承担起高质量发展的责任，我们的建筑产品、建筑方式如何适合绿色低碳的要求。

这是第三方面，我们的产业面对转型的新要求。

四、我们的企业需要创造新的动能，适应这个时代发展的要求；作为我们的企业需要进一步发挥或者是提倡企业家精神，劳模精神，特别是工匠精神。另外我们企业还要面对行业良性竞争、诚信竞争的要求，提高集中度，对新形势下出现的问题我们要正确判断和把握，这是责任也是机遇。

我们要把握好房地产在新时代下发展的新方位。

第二部分我想大家比较关心的是如何看待今年的市场走势，这也关系着大家的安排，从十九大会议、经济工作会议上已经很明确了，特别需要关注的有三点：

一、今年发展的重要一点，中央明确的三大任务之一，首要就是防范系统风险，实现金融和房地产的良性发展。今天在座不少朋友中都是这个领域中的从业者，这是值得我们非常关注的。

二、作为房地产业，去年房地产调控如主持人所讲，成绩很大，应该说为我们去年的经济发展作出了特别贡献，它讲了一个销售额，讲了一个销售面积，我这儿给大家补一个关键是投资，整个房地产投资去年是7%，说明在我们的调控下我们产业仍然对国家经济、对社会发展作出了贡献，同时也说明我们去年的调控是成功的，大家要坚持因城因地施策，客观看待房地产业的发展，使得我们能够准确地判断今年的发展形势。这是第二点需要大家关注的，不会简单地调整，要保持连续性、保持稳定性。

三、今年的房地产，特别是住宅发展的任务在调控中，在推动房地产行业新发展的过程中，我们要“满足”首套刚需，“支持”改善需求，“遏制”炒房投机，这是今年行业发展、产业发展的亮点，也是需要我们高度关注的。

15:10

金融大会 src="http://i9.hexun.com/2018-01-21/192279809.jpg" align=middle>

全国政协委员、林达集团董事局主席李晓林致辞。

李晓林：在现在房地产的发展形势下还能继续办这样的会确实不容易，这次来也是想看一些老朋友，我们过去那些领袖精英越来越少了，北京现在重新定位，没说做房地产，我估计这些全跑外地去了。去年中央严控房地产，一二线城市快速上涨的房价完全控制了，因城施策也达到了预期，三四线城市去库存还不错，房价有所上扬，这就是我们难忘的去年。今年在座的大家都特别希望给松松绑，最近媒体也炒得挺多的，说某某省某城市接触了限制，我和苗会长是二十多年的好朋友，当年在北京发展，当年在北京是政协委员，他也是，我们二十多年（交情），他刚才讲得很好，房地产在中国经济和社会发展中要积极做贡献，还要平稳发展，一下子松绑下来可能会有一些意见，我想今年应该还是平稳的过渡年，今年3月份“" 两会”时大家都注意看一看，看看是否还有新的政策。

15:20

金融大会 src="http://i2.hexun.com/2018-01-21/192279810.jpg" width=1222 align=middle height=882>

金信集团股份有限公司董事长谢本明演讲《大宗物业的流动性危机及特殊机会》

社会上有很多很多的钱，当然也有很多很多要钱的人，就像两座山峰，这个钱要怎么从资金的山峰跑到资产的山峰，就得借助通道，这个通道就是金融通道，合规的金融投放，大家知道金融是严管的，需要借助通道才能把钱从资金的山峰搬到资产的山峰。在这个过程中，今年的监管和以前不一样，以前我们说流动性紧张也好，说信贷规模紧张也好，只是部分的紧张，而今年监管采取的措施，是把这些临水的桥梁通通砍断，这就是去通道，去杠，跟资产端的资金就是釜底抽薪的程度，非常的可怕。这样的情况下，什么叫非标呢，中国的金融市场是把能够在这个主流金融交易场所，比如说" 券商，比如银行间协会，挂牌的资产是标准化资产，此外都是非标资产。谁是大头呢，大家知道借钱需要抵押，房地产业是非标之王，这样困难的年景里面，想一想非标会遇到怎样的遭遇，所以说通道已死，非标即将死。从开发的买地建设阶段，地是存量资产，房子已经建成了，前者，比如说在座很多开发商已经习惯了，就是金融监管，这十几年以来没有一年不在监管，真正的面对千家万户的就是一线城市的存量不动产，存量不动产的人开始不适应了，因为以前大家感觉有资产，就能借到钱，现在不一样了，所以今天分享一下我们的看法。

比如说存量资产，我们是分为了一线城市，已经全线进入了存量不动产的时代，比如北京很少看到四环内新开发的房地产，基本是存量，存量的市场，应该讲几百万个亿，非常庞大的资产，存量资产里面我们分为了一个是标准物业，一个是大宗物业，原来讲一个概念大家就清楚了，什么叫标准物业，在我看来标准物业指总价2000万以下的住宅，这个融资特别容易，在北京有人跟我说，北京起码要上万家的机构竞争这个房抵贷的市场，一两千万以内的住宅贷款，手续很好办，利率也很低，两千万以上的非常困难，上万家标准物业，大宗物业融资就一两百家，可能就是1%的规模，这就非常的可怕，大家明显的强烈的感觉到现在有资产也借不到钱了，这是发展太突然了，我们还没有适应过来，而且关系到太多的人。北京、上海这么多的楼，我们发展了几十年形成的存量失去了流动性，所以下面跟大家分析一下为什么会失去流动性呢？以及有什么样的办法来恢复流动性，来解决失去流动性过程中的各种痛苦。

为什么会失去流动性呢？先讲一讲企业的痛点，当大家拿到一个酒店，拿到一层写字楼融资的时候，就开始发现现在有资产已经不能融资了，首先解决不了第一个问题，就是融资主体的问题，这么多年以来，因为以前放贷款很松，大家知道每笔放贷款的时候都必须要求你有资格的融资主体，明确的用款需求和还款来源，以前大家不重视这个问题，认为这是形式问题，实际上，现在这成了最大的问题，现在企业在融资的过程中发现没有足够的资金流水的主体公司，也没有合规的资金用途，更谈不上第一还款来源，所以银行没有办法给你借款，合乎是几千几百万的借款，不是几百万的私人借款，而且那么多拍卖都是流拍的，这是企业的痛点，有资产没有办法融资。

第二，而且银行发现有抵押也不是没有风险，银行的放款关注三个问题，第一是表面合规，第三是实质风险，第三是风险救济，对很多老百姓讲表面合规，就是表面文章哪那么重要，对银行牌照而言这是最重要的，发生了一两笔不良，不会被监管部门处罚，如果违规放款可能被银行处以重罚。实质风险严格的讲，拿两个亿的资产，向银行借一个亿是没有实质资产的，但是银行还有风险救济的问题，如果贷款没有还，经过两年的处置，最终这个贷款还了，但是行长应该要被处分，因为产生了不良。

第三，民间融资，以前如果拿到大宗不动产向银行借款，借不到的话，起码民间能借到，现在民间也借不到了，现在民间的资金来讲，放贷的过程中也面临三个问题，第一是流动性的问题，资金可能是社会筹资来的，P2P是很典型的，不是资产不在，资产在，只是流动性支撑不了，第二是第一还款来源的问题，没有第一还款来源，民间资金同样不敢借钱给你。

第三，抵押物的侵占问题，这几年发生很多这样的事情，银行或者民间资金要拍卖你的的抵押资产时，根据买卖不迫租赁的原则，签了20年的租赁合同，导致拍卖很难进行，因为种种问题，大家就知道了，为什么现在大家强烈的感觉到有资产也借不到钱了，这就是现实的情况。大宗物业由此就产生了非常严重的流动性的问题，其实，你从逻辑上分析，这也是必然的，为什么呢？因为大宗地产，比如建了酒店，借钱做什么呢，酒店建造的过程中借钱的用途就是建造这个酒店，但是酒店建好了用途是什么呢，就没有了资金用途。虽然酒店值这个钱，总不能以拍卖酒店获得还款来源，这就是大宗物业的困境，为什么大家不敢做大宗物业，为什么大宗物业借不到钱就是这个原因形成的，分析一下原因再提解决办法，解决办法之前先讲两个场景这两个场景，我们想到解决办法的来源，第一是大家看到，就整个国家经济主体的信用层级来讲，分为三个层级，第一是国家政府和国企的信用，算是高等级了。第二民间信用最好的是上市公司的信用，再下来是其他的民营企业的信用。民营经济最好的是上市公司的信用，民营企业上市公司现在融资也非常的困难，主要原因是因为股票 的下跌，比如说原有的大股东，股票 值200亿，可以借到120亿，现在市值跌到100亿，只能借30亿了，中间的70亿的资金去哪里补，上市公司的大股东融资非常困难，也是面临很大的问题。这是第一个场景，我讲第二个场景，这个周末最轰动的新闻，大家看到了就是" 浦发银行(" 600000," 股吧)成都分行的案件，成都分行为了掩盖不良，用了1493个空壳主体，违规给企业放贷775亿元，被银监会罚款4.62亿，这是这个周末最疯狂的新闻了。为什么会这样呢？银行爆出不良之后，为了掩盖不良，只能找很弱的民营主体，用你的空壳公司借钱，雪球滚到了700多亿，形成了惊天巨案。有三个困难，大宗物业失去了流动性，因为没有强主体借不了钱。第二，抢主体作为上市公司本身也借不了钱，第三作为银行出现了不良的时候没有更好的办法，只能通过违规的办法来处理不良。能否把三个问题打包一起进行解决呢，我们设想的方案是三优资产，就是把一线城市的大宗物业的不动产加上上市公司的信用，再给银行一个高的利益处理不良。上市公司主体缺乏抵押物，一线城市的物业因为没有强主体而失去了流动性，把它们放在一起给银行高的利率，比如说给银行百分之七八的例子，对大股东来讲能够拿到钱还是不错的，放20亿，五年有7个亿，起码解决七八个亿的不良，这些就解决了上市公司的问题，又解决了银行解决不良的问题，又解决了大宗物业的问题，所以，我们总结了一下，我们就是概括了三优资产，这是我们最近开发的一个金融产品。优主体，优押品，优价格，硬抵押，强担保，消不良。融资主体，就是上市公司大股东，通过上市公司信用，进行增信，可以通过应收帐款和票据的补充融资，一线城市大宗物业是资产里面的硬资产最好的部分，再也一个好的信贷的利率。

大家看到了抵押增信，保证增强，利润转化，消化银行的不良，我认为这是一个可以探索的方案，我们已经做了一些工作，还是不错的。对上市公司来讲，可以很便宜的买到一线城市的大宗物业，通过增信恢复流动性，增加的流动性部分就能给上市公司提供流动性的补充，我们认为三优资产对资金端和银行端是解决不良的利息，上市公司的资产端是后信用时代融资的高效新路径。

投贷联动+结构性融资，比如张三拿了两个亿的资产向银行借一个亿，银行问有融资主体吗？有还款来源吗？还不了怎么办，真的很难回答，所以一个亿借不了。我就跟银行讲，这一个亿里面银行出八千万，我出两千万兜底，银行从五折变成四折就更加有信心了，这个时候找上市公司，如果八千万不还上市公司替它还，金融公司就是放款零风险了，有抵押物，有劣后，金融没有风险的情况下，借钱人，融资人也借到了钱。我们做了一回活" 雷锋。我们为什么愿意这样做呢，通过提供劣后有丰厚的汇报，我们收28%的保障金都没有问题。我们还可以跟资产持有者约定，如果到期还不了钱，这个资产能卖就卖，卖不了就便宜卖给我，获得了资产的处置收益。

第三是特殊机会资产的投资，什么是特殊机会资产，我们觉得因为在大宗物业，因为失去流动性产生了很多的特殊机会，还有一个特殊的机会，我们称之为广义不良资产，大家认为不良资产就是四大MC处置的资产，其实不是的，我分为两类一个是停尸房阶段的，就是传统大家认识里面的不良资产，资产已死，完全死了，等着被拍卖，就像停尸房里面的尸体，一人切一块，已经被直接了，并不是整体的利用。还有集整式阶段的不良资产，就是欠款人刚刚欠款，快还不起贷款了，这个时候非常着急，就像病人到了急诊室，这个时候病人还没有死，病人的朋友，医生，谁都希望他能活，希望他能活下去，尽自己最大的努力，这个时候机会分享的好，就像说如果有一个抵押物抵押的过程中还不了钱，这个时候我们跟他谈，便宜买售他的资产是很有可能的，这就是广义不良资产，就多了非常多的投资机会。我认为2018、2019年有非常多的机会去收购一线城市的大宗物业，也解决了他们的问题，卖嘛，融不了资只能卖，把风险给有能力的人，给上市公司的大股东来使用，这样才是资源的最佳配置。

第四个办法是不动产供应链，大家经常讲供应链，大家认为供应链就是进货，然后生产产品卖出去，不动产领域里面同样存在着供应链，而且现在供应链融资，反而为主流所肯定，是国家鼓励的，房地产的上游是什么呢，是持有房产的人，房产要出租，下游呢，是那些租客，上游有上游的困难，以前比如说要开一个酒店，我得去买一个酒店，再投几千块钱进行" 装修，再租出去，然后租客就是住店的人再找我买房间，我一天一天卖给他们，是一个重资产的运营模式，完全可以通过供应链的方式，把他们都打包在一起，就是我们设置一个平台，我们给上游发放装修贷款，还款来源是未来的租金，就打包在一起，形成了不动产的供应链，不动产从重资产的运营变成了轻资产的运营。

这是我一个朋友的公司设计的不动产供应链的运营，投放了大几十个亿，包括主流金融市场上非常鼓励的做全租公寓，发放长租债也是这个意思。通过我刚才的介绍，我们现在设想的整个不动产的融资的链条，第一是从这个企业的融资需求，包括了不良资产退出的需求开始，有融资需求，我有投贷联动，这种融资的方式打通放款人和资金的需求，让你借到钱，一年后你还不上钱的时候，可以自己卖资产，或者便宜卖给我，我来处理，我拿到资产之后，加上上市公司的增信，恢复它的流动性，实现融资，这个时候我的不动产，线下的运营团队就进场，对物业进行改造升级和运营，运营了之后，又处于融资的状态，加上不动产融资供应链，可以给资房的人提供融资，给买房的人提供融资，给装修款提供融资，改善运营模式，寻找市场化变现的机会。给房地产大宗物业恢复流动动性，我们着眼于各个阶段，发行的一些产品，比如说特别是我们针对上市公司的融资，上市公司今年的融资非常困难，2017年我们认为是信用贷的元年，很多上市公司通过各种方式获取了各种各样的信用贷款，2018年，我相信不会再有机会，因为信用贷款是2017年疯狂的展业之后，2018年会爆出很多的危机，最近陆续听到很多上市公司的新闻，爆仓了，所以上市公司将很难融资，今年我们就想把上市公司的融资难和大宗物业的融资难捆绑在一起，设立一个平滑基金，做各种各样的过桥，恢复流动性，既能服务上市公司，就是服务实体经济，完全是符合我们最大的金融的合规要求。又是服务存量不动产，不是房地产开发，是着眼于存量不动产，城市更新，我们叫做城市边角料，我经常跟孙总探讨，我们的目标就是城市边角料，不用一大栋楼，一层楼也可以，对它进行改造，焕发升级，供应链已经上升到国家战略，也是国家非常鼓励的品种，来恢复流动性，打通融资环节，这就是我们的探讨，很荣幸，一年一度再次来到这个讲坛，给大家分享一下我的经验。

大家有机会合作起来，你手上有钱了，有资金需求了有资产了，会后跟我和孙总探讨合作，谢谢大家。

15:30

金融大会 src="http://i2.hexun.com/2018-01-21/192279811.jpg" align=middle>

润泰洋行资产管理董事长郭述杰 演讲 《租购并举新政下中国房地产营销之道》。

讲一下企业的核心竞争力，我觉得一个企业的核心竞争力是董事长的思想，在我眼里，我认为我们企业的核心竞争力就是对人的看重，人是一切的根本，一个企业要学会尊重人，我首先从董事长做起，要学会尊重投资人，学会尊重项目方，学会尊重员工，这份尊重不仅是口头上，而且要发自内心的，要知道投资人的需求，项目方和员工的需求，尊重他们的个性和他们的需求。

第二，是我感受很深的叫选择人，包括选择合作伙伴，我最近有一个项目是投给中国的一支持瑞斯，当时我们的投资人很看好这个项目，但是我们选错了通道，选错了人，经历了一个月的努力，这个钱都没有投出去，最后让我错过了一笔很好的投资，后来我们换了一个通道，换了一个人，同样还是那个投资人，还是那个项目，但是我们却做成了，我觉得选择大于努力。

第三是培养人，我的企业，我一直告诉自己，我们的员工为什么要追随我，为什么一起努力做事，我要努力培养他们跟我一起成长，企业成长的过程一定是团队和老板成长的过程，团队和老板不成长，企业是不可能成长的，天天讲愿景，画图谱是不可能成长的。我自己的理念，还有一个财富价值公式，始终坚持我给予别人的使用价值大于别人付给我的货币价值，我始终要养成一个让别人占便宜的习惯，相当于你给我一块钱，一定要让你感觉到我给你提供了一千块钱的价值，就是我付给你的价值一定大于你付给我的价格，这是财富积累的过程。化繁为简的能力，我们有一个投资就是因为交易结构设计太复杂了，中间的很多事情，任何一个链条出问题整个项目就会搁浅。因为今天讲的主题是组购并举，结合国家的政策，我们在今年11月24日专门投了一个项目，这个项目我们是把租赁和销售这块综合考虑进去了，这次我想就这个大会，对咱们这次北京的商办政策的解读，给大家进行一个更加深刻的汇报，我们也是因为对这个国家政策进行了深刻的解读以后，才下了那么大的决心，在北京投了一个大概有三万多平米的商办的项目。

这是在座的各位，地产界的都知道326的政策，非常严厉的政策，其中几条是不能够卖低于500平米的项目，购买符合的条件是名下无住房，要五年的社保，商业银行对个人的商办项目暂停个人房贷，这个政策出台以后导致了很多已经售过的项目，导致了大量的消费者退款。5月23日，北京住建委又进行了解释，我认为这个解释里面隐含了很多政府对开发商的隐性的支持，里面有几句话我摘出来说一下，已购买的商办房屋可出租，不限定出租对象，也可销售，但购房人应该符合要求，这句话有很深的意思，个人不可以购买，公司可以购买的，我们购买的项目完全是用公司购买的。在政策执行前，已经取得了预售许可证的，有实际成交，开发商可保持现有设施。中介机构可代理商办类房屋的出租出售，不得以任何方式宣传此类房屋具备居住功能，不可以宣传，但是可出售出租。7月26日新华社的发文就更好了，说商办经济服务规范发展，将助力双创空间建设，这次政府提了宜居宜业，不提商办，说商办地产是北京房地产重要的组成部分，办地产服务行业的生产要素作用，助力双创空间建设，紧密对接实体经济。从政策中可以解读出来，小户型的商办，北京还有1.8万套，就是500平方米以下适合投资的，这是一个很稀缺的价值洼地。

15:40

金融大会 src="http://i1.hexun.com/2018-01-21/192279812.jpg" align=middle>

新鼎资本董事长张驰《2018年股权投资机遇与挑战》

（责任编辑：刘宝丹 HO023）
和讯网今天刊登了《直播丨聚焦2018中国地产金融大会》一文，关于此事的更多报道，请在和讯财经客户端上阅读。