华东土拍“揭幕战”开启 昔日地王难掩尴尬顺水鱼财经

' target='_blank' >杨玲玲

随着调控加持，华东重点一二线城市土地市场呈现出冷热不均的态势，一边是抢地的火焰，一边却是底价成交，甚至流拍的冰山。

《中国经营报(博客,微博)》记者采访中了解到，对于上海、南京等城市而言，快节奏、低溢价成为近段时间以来土地市场的总基调，“地王”热潮难以再现，但苏州、杭州等城市仍有热门地块遭遇房企激烈竞拍，甚至刷新地王纪录。

苏杭土地市场热度未减

2018年，杭州土拍市场高开高走，热效应不减。近日，杭州迎来2018年首场土拍，5宗地块中2宗住宅用地竞争较为激烈，先后触及70%的溢价率上限，进入竞自持阶段。最终，由浙江本土房企杭州城建（大家房产）和祥生地产竞得。其中，位于拱墅区上塘单元的FG08-R21-01地块，大家房产以总价27亿元、溢价率70%、自持5%的代价竞得。36556元/平方米的楼面价，一举超过中国金茂于2017年9月20日在上塘单元创下的35243元/平方米的板块“地王”。

同时，位于西湖区之江度假区单元的XH1705-18地块，由祥生地产以总价26.98亿元、70%溢价率、自持50%的代价获得，楼面价达19608元/平方米。根据克而瑞的统计数据，2017年中国' 房地产企业新增土地货值排行榜上，祥生地产以820.7亿元新增土地货值，排名第36位，大家地产则以169.7亿元的新增土地货值位列第93位。同时，克而瑞2017年度中国房地产企业销售排行榜中，祥生地产以567.6亿元流量金额排在第35位，大家房产以70.8亿元流量金额排名160位。

祥生地产投资部负责人此前对媒体表示，2018年布局20个三四线城市，每个城市规模做到30亿元；布局5~8个一二线城市，每个城市规模做到50亿~80亿元。近日，记者联系该负责人，其表示已离职。记者致函祥生地产品牌部相关负责人，未获回应。

此外记者在采访中了解到，在苏州2018年首场土拍中，中铁建以9.82亿元摘得姑苏区苏地2017-WG-47号地块，楼面价为43167元/平方米，溢价率43.9%，刷新苏州地王纪录。 根据相关报道，苏地2017-WG-47号地块附近高档别墅住宅均价约为34396元/平方米，未来项目预计将如何打造入市，是否面临一定压力？好地研究院分析认为，该地块周边在售的项目高层均价17000~22000元/平方米，二手房售价在20000元/平方米左右，已与该地块成交楼面价持平，因此该地块未来入市价格将远高于目前区域售价，对区域市场造成一定冲击，难以被购房者所接受。 记者针对项目后续发展规划，以及入市销售是否将面临压力等问题致电致函中铁建方面，截至发稿未获回应。

沪宁土拍遇寒潮地王入市难

在苏杭两地高溢价成交，地王频现的土拍热潮中，同属华东的上海、南京等地却遭遇了土拍的寒潮。

上海2018年首场土拍中，青浦、宝山和崇明的3幅租赁住房用地，全部零溢价成交。其中，宝山区罗店镇美罗家园大型居住社区02单元0218-02地块成交价为28446万元，竞得人为深圳市中集产城投资发展有限公司，首次出现外省市企业的身影。 记者查询国家企业信用信息公示系统了解到，此次拿地的深圳市中集产城投资发展有限公司为A股上市公司' 中集集团(' 000039,' 股吧)下属子公司。记者就项目后续开发以及企业区域发展规划等问题致函中集集团，截至发稿未获回应。

根据研究机构监控数据，自2017年7月以来，上海已陆续出让24幅租赁住房用地，至少将在未来提供1.8万套租赁房源。本月中旬，还将有来自杨浦、松江和静安的多幅租赁住房用地出让，特别是杨浦区平凉社区03F3-02地块（平凉街道44街坊），将成为上海首幅位于内环内的租赁住房用地。

而2017年12月29日，南京2017年的土拍“收官战”亦是冷清收场。当日7 幅地块网上竞拍，其中，颇受关注的板桥7万多平方米的商办用地因无人报名意外流标，城东青龙地铁小镇的2幅宅地也未达到最高限价，另外4幅旅馆用地均位于江宁汤山，全部底价拍出。

2018年1月17日，南京2018年首场土拍揭幕，新街口闲置14年的东铁管巷地块参与竞拍，起始价为47.5亿元，3轮竞价后，香港置地以47.7亿元竞得。 土地市场由热转冷，而此前在楼市高歌猛进时期竞得的地王项目，当前也遭遇着难以开盘入市的尴尬境地。近日，记者采访了解到，由建发、首开、中粮联合体以总价67.9亿元、溢价率115%竞得，曾问鼎上海外环宅地成交楼板价之最的宝山顾村“地王”央玺项目，目前还未开盘，也暂无样板间可参观。销售人员表示，预计开盘时间或要等到二季度，而尚未开盘的主要原因是因为“预售证难求”。销售人员称：“作为地王项目，开盘肯定想卖一个好价钱。”当记者问及项目均价，其表示应该在7万元/平方米左右。

而' 滨江集团(' 002244,' 股吧)进驻上海市场的首个项目以地王之姿轰动一时，早在2016年8月就正式亮相，时至今日却仍未开盘，滨江公园壹号的销售人员则告诉记者，目前暂无开盘信息，具体户型和开盘时间等皆以公司公告为准。“大部分2016年招拍挂诞生的‘地王’，会在2017年或是2018年上市销售。但从目前市场环境来看，调控短期内不会放松。”同策研究院首席分析师' target='_blank' >张宏伟认为，到2018年第四季度市场才完全进入周期谷底。在这样的节点前，高昂的地价和趋稳的房价将形成尖锐矛盾，让绝大部分地王项目“亏本”。

上海土拍.png