商业用房改租赁住房有望提速 土地成本、土地规划和配套成为拦路虎顺水鱼财经

各地正在落实商业用房改租赁住房政策。

其中，上海' （楼盘）市和深圳' （楼盘）市最具代表性。全国首例“商办改租赁”在上海落地。2017年12月29日，宝山规土发布最新消息《宝山区首批存量商办项目转型租赁住宅方案完成上报备案，打响培育和发展本区租赁住宅市场第一枪》，上海的商办公寓转型租赁住宅。

2017年10月17日，深圳市人民政府办公厅发布了《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（下简称“意见”）。意见明确增加租赁用地的供应，鼓励各方搞租赁，商业用房可按规定改建为租赁住房，规范现有住房按规定改造后出租等多项内容。

此前，国家多次发文提倡把商业用房改租赁住房。

2017年7月，住建部、国家发改委、财政部、人民银行、证监会等鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等,按规定改建为租赁住房。

2016年，国务院办公厅39号文发布了关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见。该意见指出，到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。

上海市宝山区首批存量商办项目转型租赁住宅方案完成上报备案，打响了商业用房转租赁租房第一枪，但其他城市进展得并不顺利。发展商业用房转租赁租房的路还有多远？

上海、深圳第一个吃螃蟹 北京呢？

上海、深圳、北京面临的主要问题都一样，就是新增用地不足且存量盘活的需求量很大。在商业用房的去库存方面，实际上逻辑是很清晰的，即允许改为租赁用房，但不允许销售。这是当前房源变性的一个大逻辑和前提所在。

在深圳市' 房地产研究中心高级研究员李宇嘉看来，上海百分之三十的存量用地是工业用地，与经济转型相比，上海传统工业用地的效率是很低的。多数的工业用地基本上都是处于闲置低效的状态。因为上海是中国轻工聚集地，然后还有电子、仪器仪表等传统工业的最主要集中地，这些行业基本存在效益比较差、产能过剩等问题，过去基本上都转型为创新型产业用房，比如符合创业创新的创意空间、现代个人办公等，但仍然存在过剩。

上海核心商圈空置率一直处于高位。例如，2015年，上海核心商圈的空置率微增至8.7%，同时空置面积较大的新建成购物中心集中入市，将非核心商圈的空置率拉高至7.3%。

李宇嘉认为，这是一个巨大的红利，国家给开了一个口子，即不用改规划不用改' 土地性质。因为新地改公共租赁成本太高，没人愿意做。

值得注意的是，深圳市是具有特殊性的，其以外向型加工制造业为主，存在大量的工业园区，2008年金融危机以后，深圳基本上告别了外向型制造业。

深圳市商业用地显露出过剩之态。 据万科监测，大中城市2014年、2015年商办用地在房地产用地供应中占比接近40%，远超15%左右的合理配比上限。此外，2017年，深圳已知的100万平方米以上综合体项目已有25个，坂田、龙华、蛇口是最密集的区域，近几年深圳会增加超过100个城市综合体项目。

李宇嘉强调，即使在转型的过程中，还剩下一千多个工业园区以及大量的工业企业未转型。随着深圳产业的转型升级以及高成本，主要是高' 房价和高人工成本以及环保成本，很多工厂已经转到内地，留下了大批空置厂房办公和商业用房。产房过剩是一个大问题。事实上，很多企业在做创新，把产业升级工业园区转向新型产业个人创业办公，但是目前来看这些都过剩了。因此，办公整体过剩情况下应该转向租赁住房，而转型住房租房的话有一个好处，整体来讲空间大成本低，长租租赁企业介入以后能够挣钱。

“深圳的供地结构与人口结构很不匹配，人口多、服务发达，所以供地应该向人口结构发生的变化去转移。”李宇嘉坦言。

易居研究院智库中心研究总监严跃进强调，深圳在租赁市场上动作较多，属于租赁市场改革的前沿阵地。类似商业用房的改建，也充分体现了深圳希望在房源筹集上寻找新突破，进而缓解深圳供地不足的风险。另外，这也充分说明深圳积极做创新，此类做法对于全国其他城市会有较为积极的借鉴意义。

在李宇嘉的眼里，商业办公转为商品房这个渠道不可能的，因为需要调整规划，还要建很多配套，甚至还要缴纳巨额的土地出让金，对开发商来说是不可承受的。

严跃进认为，对于市场来说，类似房源的改造，实际上也是为商业用房项目积极去库存，同时通过此类变性，也有助于此类项目后续真正变为租赁用房，对于缓解租赁用房的供应等是有积极的作用的。也充分体现了当前深圳市场结构性调整的住房思路。

事实上，北京在推进商业用房改租赁住房上，还处于观望中。

“北京作为首都，承载了更多的责任和义务，审慎出台有关政策无疑是值得理解的。”中交房地产集团副总经理周济认为，城市的土地利用和属性配置、总体规划和区域规划、业态规划和生产生活等比例配置是系统工程，更是百年大计。任何短期行为都是对城市和后代不负责的态度。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，实际上后续如果租赁市场继续推进，一些高库存的商业用房实际上还会有较多的转型和利用。所以当前没推进不代表后续不推进，大概率说到了2018年下半年开始对于部分库存类的商业用房，也会积极考虑超租赁住房转变。

土地成本、土地规划和配套是拦路虎

“如果不能降低地价，民企是不会介入的。上海租赁住宅用地，就是以半价的低价去给国企所以才能提高' 投资回报率。” 新城控股高级副总裁欧阳捷认为。

成都太华' 置业有限公司董事总经理何文琪坦言，现在中国的房地产市场主要是房屋售价和租金收入与资本的投资回报率完全不相匹配，因此不管哪个城市，也不管怎么改，核心的一点就是，投资租赁住房的成本含财务费用与租金的收入年回报率至少不能比银行理财产品收益率差，因为要考虑房屋维修折旧费用，否则资本不会进入这个市场，资本的属性就是逐利，这个是市场经济规律。

欧阳捷也有同样的观点，我们企业可能暂时还不会过多去介入租赁住宅市场。很多企业认为都没有盈利点，尽管未来可能租金会上涨，但是如果土地地价不下降，就没办法真正介入这块市场。企业是要投资回报率的，哪怕低一点但也不能亏本。

“单纯站在企业的角度看，任何对企业发展有利的产品、服务和经营模式我们都会去尝试，特别是央企还承担着国有资产保值增值的任务。对于商业用房改租赁住房，不应该一概而论，更不能跟风赶时尚，而是应依据企业不同发展时期的发展战略，回到资产管理的基本规律，对不同区域、不同地段、针对不同客群，对各种业态进行收益的比较分析，才能确定策略并进行项目的投资决策。”中交房地产集团副总经理周济认为。

在李宇嘉看来，如果把闲置的商业办公盘活了，做这个租赁市场能解决很大一部分需求，而且能和吸引这种机构进入。培育规模化的住房租赁这个是个可行的。但现在很难实现成功。主要源于和规划调整得特别慢，片区规划调整为居住速度更慢。还包括公共配套的跟进以及地方政府消防和安全验收等这些配套没有跟进。

李宇嘉强调，商业用房改租赁住房落地效果是非常差的。事实上，差的主要原因有三个方面。第一，商业办公改租赁需要调整片区的规划。第二，教育、医疗等公共服务设施要跟进。第三，消防安全要给验收。这就涉及很多部门，比如土地规划、交通教育、医疗环境保护，还有各方面政府设施和机构。

于政府而言，商业用房改租赁住房还涉及利益调整的问题，对于租赁住房业务并不是特别关注，因为很多用地主体还是希望去发展商品房市场，因为租赁业务一方面增加政府的投入，另一方面再加上涉及各部门的配合，落地效果不是特别好。

严跃进表示，对于当前此类租赁市场的发展来说，寻找更多的用地保障是关键。但实际上，从政策严厉的程度看，北京和上海对于部分商业用房尤其是商住两用住房了采取严厉管制做法。所以从政策稳定性来说，还不会很快出现类似鼓励商业用房改为租赁住房的做法，否则政策的严肃性和连续性就大打折扣了。

欧阳捷表示，如果要提高投资回报率，只有提升租金和多种净收入。但是按照目前一二线城市的投资回报率来看，即便租金和净收入翻一番，投资回报率也最多达到3%左右，依然覆盖不了资金成本。所以必须要降低地价和税费，才能提高投资回报率。

显而易见，商住房背后其实是限购引起的，很多限购情况下部分购房者认购了所谓不限购的产品。严跃进强调，背后的一个问题就是地方政府对于此类产品的性质界定是模糊的。后续要遵循房住不炒的概念，积极对此类物业去库存。类似物业的价格稳定也利好房价的稳定。

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