商办产品竞争激烈 是昙花一现还是未来趋势？顺水鱼财经

  2017年是' 房地产市场深度调整的一年，受到住宅限购的市场挤压，成都的商业市场迎发展风口，其中商办产品中LOFT、SOHO表现出了强大的市场吸附能力，与此同时，2017年4月曾策出台一系列细则严格规范商业市场。新局面下，2018年商办产品还能否保持高销售的态势？市场的回暖是昙花一现还是未来趋势？（注：以下商办产品数据仅包括LOFT和SOHO，不含写字楼数据）

年末达到峰值 高新区成交量领跑

锐理数据显示，2016年10月出台限购政策以来，大成都的商办产品成交量便处于整体上升趋势，在2017年12月达到销量顶峰。

数据 src="http://i9.hexun.com/2018-01-31/192367012.jpg"> 来源：锐理数据

这样的市场变化在数据上尤为清晰。限购政策以前，成都主城及近郊商办产品表现低迷，备案口径下月销量均不超过2000套；2016年10月以后，市场略有升温，整体月均销量提升至3500套水平；此后尽管春节期间有所回落，但随着3、4月限购政策不断加码直接刺激该市场井喷式爆发，2017年12月销量飙升至7306套，达到一年以来的最高值。

价格方面，成都主城区商办产品价格同销售步伐大体一致，2017年呈一路上扬态势，在12月达到全年最高。

市场项目来看，大源欢乐颂和嘉年华国际社区为成交主力，成华区、金牛区在该市场也有较强的表现。在2017年商办产品成交套数TOP10中，蓝光空港总部基地、龙湖紫宸和保利锦江里分别以1807套、1734套、1333套名列前三。 src="http://i1.hexun.com/2018-01-31/192367013.jpg"> 从各区的成交情况看，2017年高新区为主战场，全年成交16259套，盘踞第一，占比23%，结合市场项目来看，大源欢乐颂和嘉年华国际社区为成交主力，成华区、金牛区在该市场也有较强的表现。在2017年商办产品成交套数TOP10中，蓝光空港总部基地、龙湖紫宸和保利锦江里分别以1807套、1734套、1333套名列前三。

2017年SOHO、LOFT成交套数TOP10

高销售的背后 大成都存量依旧高企

然而高销售的背后，大成都商办产品存量依然庞大。

锐理数据显示，2017年大成都新增商办产品50008套，存量75141套，其中主城区存量48918套，占总库存的65%，压力较大；近郊区域存量20159套，但新增仅9224套，这些区域由于本身并非传统意义上的办公区域，办公产品的供应量很小，库存压力依然严峻。

来源：锐理数据

具体来看，主城区及天府新区在2017年供销套数基本持平，近郊则供小于求现象明显，其中主城区及近郊区域除青羊区外，均供小于求。

数据 src="http://i7.hexun.com/2018-01-31/192367017.jpg"> 来源：锐理数据

面积口径下，高新区存量最高，达到了661405.72㎡，金牛区和成华区紧随其后，分别为479725.49㎡、418601.09㎡，近郊范围内郫都区、新都区的存量较高。

2017年主城区及近郊区域SOHO、LOFT供销存一览

客群分析：自持比例加大 ' 投资热度依然高昂

2017年成都房地产调控持续加码，整个楼市环境发生了很大的变化，让购房者的购房行为、购房习惯和购房特征发生了重大的变化，在2017年商办市场回暖的背后，其客群特征变化主要表现为两个方面。

一是在自持比例加大。一方面受住宅限购的市场挤压，受恐慌性购房影响，没有购房资格的客户只好先选择此类产品过渡，等到有资格时再换；另一方面，部分热门区域已无住宅新供应，且在2017年成都房地产市场的高' 房价、全款购房以及高渠道费用的三重挤压下，有资格的购房者因买不到住宅而“退而求其次”。

二是投资热度持续攀升。目前成都已经坐稳新一线城市“交椅”，在15个“新一线”城市中高居榜首，和其它同级别的省会城市相比，房价仍然不算太高，投资客依然看好成都市场。此外，住宅限购持续加码，一部分投资客把目前转向了商办产品，加之公证摇号前，城南及个别热门板块的住宅要求全款，投资成本增加，商办产品便产生了巨大的吸附能力。

市场实探：主城近郊价格差明显 去化速度放缓

大成都商办产品去化速度在2017年创下了历史新高，那么这样的态势是否能够在后期市场延续？在2018年开年之初，锐理数据对1月开盘的3大商办项目进行了实地探访，或许可以从中窥探一二。

·环球汇天誉
环球汇天誉位于锦江区东大街延线与二环路交界处，在1月23日开盘推出SOHO和LOFT房源，共513套，面积区间为40-71㎡，当日折后SOHO约16340元/㎡，LOFT约19984元/㎡。截至开盘当天17:30销控认购SOHO51套，LOFT266套，认购率61.8%。

目前环球汇天誉SOHO1.8-1.9万/㎡，LOFT2.2万/㎡，一周时间价格上浮3000元/㎡左右。

·炎华置信花千集
金牛区北站西二路1号，曾于2018年1月14日开盘，推出了面积30.08-39.15㎡的LOFT房源188套，折后均价20450元/㎡，其中装修标准3600元/㎡。从现场来看，购房客户年龄在25-60岁不等，截至开盘当天16:00销控认购106套，认购率56.38%。 src="http://i0.hexun.com/2018-01-31/192367020.jpg"> 炎华置信花千集位于金牛区北站西二路1号，曾于2018年1月14日开盘，推出了面积30.08-39.15㎡的LOFT房源188套，折后均价20450元/㎡，其中装修标准3600元/㎡。从现场来看，购房客户年龄在25-60岁不等，截至开盘当天16:00销控认购106套，认购率56.38%。

截至发稿前，炎华置信花千集仅剩1套38㎡LOFT在售，总价70万出头，价格相差不大。

·保利爱尚里
趋势？" src="http://i6.hexun.com/2018-01-31/192367021.jpg"> 保利爱尚里位于新都大丰北星大道旁，同样于1月14日加推了LOFT和SOHO房源，共504套。LOFT面积30-52㎡，惠后均价8500元/㎡；SOHO标间30-46㎡，惠后均价7500元/㎡，SOHO套二面积73㎡，惠后均价9300元/㎡。保利爱尚里的购房客户年龄段35-50岁左右占多数，数据截至当天12：30 销控认购460套，认购率91%。

到目前，保利爱尚里该批次SOHO和LOFT房源已经完成销售，下批次将在春节后。

整体看来，2018年1月新推出的商办产品认购率冷热不均，由于板块所属不同，其价格差也较大。

后市预判：去库存为主调 新一轮研发或将开启

目前来说，商办产品和普通住宅依然有明显的差别，主要表现为：

1. 40年产权；

2.无学区、无法落户；

3.按揭贷款利率目前也是上浮15左右%；

4.入住后的水电是采用商业标准收取 ；

5.高梯户比，且户型按照办公户型设计，居住属性差；

6.未来以二手房出售时，产生的契税和营业税也会高于普通住宅产品。

商办产品销量在2017年走高，主要得益于住宅限购的市场挤压，而后续市场中是否还能保持这样的乐观态势？值得探讨。

2017年4月21日，成都出台了“商业、办公类建设项目（不含酒店）宜采用公共走廊、公共卫生间式布局局，不得设置外挑阳台，不得采用住宅套型式布局与功能设计”、“分层层高不得高于4.2米，不分隔层高不高于4.6米”等条例。在让整个商业市场出现了两级分化，已规已建的项目加快建设销售节奏，未启动的项目则是观望或开启新一轮的研发，促进产品的创新。

此外，2017年11月成都“公证摇号”政策出台，对住宅市场的把控更加严格，在新房限价的前提下，恐慌性购房心态有效缓解，且经过一轮涨价，商办产品的价格不再具有优势，后期部分购房者或将继续投向住宅市场。虽然目前成都新房预售证所发不多，但后期随着越来越多的房源入市，对商办市场将有较大影响，成交或有所回落。

2018年，商办产品依然以去库存为主，随着政策严控，未来产品或将从功能空间及产业融合层面进行突破，从其发展轨迹看，未来龙泉驿、双流区、高新区、天府新区及金牛区等产业集中区域将成为商办市场的重点区域。

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（责任编辑：任刚 HF008）
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