金融丨井喷与违约双现 房地产信托救驾时刻顺水鱼财经

渴求资金的房企将殷切的眼光盯上了信托渠道。

3月27日，由中建投信托成立的“安泉273号（融创郑州 qk= page=1" （楼盘））集合资金信托计划”顺利发行，融资规模达8.5亿元。这是上周信托市场上单笔额度最大的融资。不惟融创，在上周寻求信托融资的房企名单中，保利、恒大、碧桂园、泰禾、" 阳光城(" 000671," 股吧)等房企赫然在列。

硬币的另一面是，山雨欲来的信托项目违约危机撩动着市场和" 投资者的心。

3月15日中江信托设立发行的“中江信托—金鹤287号无锡 qk= page=1" （楼盘）五洲贷款集合资金信托计划”一期1年期向投资者宣布违约。尽管这一警报在3月30日就很快解除，但还是给目前热火朝天的房地产信托敲响了警钟。据中房报记者不完全统计，今年以来" 中融信托、英大信托、山西信托等多家信托公司相继爆出房地产信托项目违约的消息。

一方面，随着房企的融资渠道不断收紧，房地产信托发行开始宾客盈门。另一方面，在去杠杆、防风险的政策背景下，房地产信托违约风险抬头。在强监管的紧箍咒下，曾经一度风光无限，而今又被房企寄予厚望的房地产信托何去何从？

变局正在酝酿中。一位信托观察人士指出，在目前强监管的态势下，信托公司更为重点关注业务的合规性，采取少而精的态度。对于地产项目进行总量控制，只减不增。在合规上，只对满足“432”要求的项目放款、做真股项目，少做明股实债，并且明确表示“纯股+底层协议”的模式风险较大。

井喷的房地产信托

信托公司又迎来了房企客户“盈门”的状态。

根据用益信托在线数据统计，截至3月31日，今年一季度投向房地产领域的产品数量总数达576个，规模总计1604.43亿元。而去年一季度成立的房地产信托产品总数235个，规模总计701.95亿元。

也就是说今年一季度房地产信托的发行数量同比增长145.1%，发行规模同比增长128.57%。

“目前发行市场行情呈现明显升温。发行数量与发行规模齐头并进，实现2018年以来单周首次突破200亿元关口。”用益信托首席分析师李旸指出，从投资领域来看，金融领域15.6亿元，工商企业领域41.77亿元，房地产领域规模达83.37亿元，房地产信托占比约4成。

房地产信托升温的背后是目前银行对于地产项目业务已收缩至低位，房企公司债发行也继续收紧。在银行贷款、公司债等融资渠道萎靡的情况下，靠信托资金“续命”的房企层出不穷。

一位北京的信托公司业务总监介绍，现在项目非常好谈，部分房地产企业由于短贷长投，资金链较为紧张。在借款即将到期时，房企只能一方面高价找钱，另一方面快速回笼销售款。此时信托灵活的资金优势就显现出来了。

今年以来，房地产信托预期收益率不断攀升。根据用益信托在线统计数据显示，一季度房地产信托发行的平均年收益率7.71%，相比去年同期平均年收益率6.81%，增长0.9个百分点。龙头房企如恒大、融创、泰禾等公司的信托产品，预期收益率也多在7%~9%之间。

对于信托融资成本的上升，一家广州 qk= page=1" （楼盘）的信托公司总经理告诉中国房地产报记者，银行外的融资必然成本高。房企拿信托的高成本资金是国家金融政策、产业政策，政府的一些相关安排之下的被逼无奈。

撩动人心的违约危机

高歌猛进的信托发行数量和规模背后，是日趋撩动人心的违约风险。

“去年一单业务都没有损失，但今年我有点提心吊胆。今年整体经济风险比过去要大。资金一收紧，就知道你的河床有多高。”一位信托公司高管告诉中国房地产报记者。不过，他直言，相比房地产业务的兑付风险，更担心非房地产业务风险。

3月15日，中江国际信托设立发行的“中江信托—金鹤287号无锡五洲贷款集合资金信托计划”一期1年期向投资者宣布违约，借款人无锡五洲商业管理有限公司尚有1年期到期信托贷款本金2500万元未支付。

翻阅成立公告可知，该信托计划一期于2017年3月3日开始计息，其中1年期的部分到今年3月3日已期限届满。融资人取得信托资金后，将资金用于无锡五洲国际装饰城" 装修升级改造和补充流动资金。

不过，警报很快解除。3月31日，中江信托在其官网发布公告称，“金鹤287信托计划”第一期1年期信托计划，规模3000万元，已于3月30日向该期受益人分配完毕信托利益，完成兑付。该信托计划信托经理罗博威表示，信托计划确已完成兑付。但对方不予回应是否属于延期兑付。

听起来似乎是一个虚惊一场的故事。不过，在金融去杠杆背景下，房企非标融资收紧，房地产信托的信用风险风雨欲来。据不完全统计，今年以来多家信托公司爆出违约事件。今年1月，相继爆出中融信托云南国资项目、中江信托浙江同城项目（中江国际·金马276号浙江同城市场投资开发有限公司贷款集合资金信托计划）、英大信托—上海 qk= page=1" （楼盘）融御特定资产收益权集合资金信托计划及山西信托“信实55号”、山西信托“信实58号”和“信达3号”违约的消息。尽管在信托公司的推动及督促下，中融信托及中江信托的相关项目最终都完成本息兑付，但这些案例给目前热火朝天的房地产信托敲响了警钟。

审慎与转型

随着监管层加大对违规开展房地产贷款的查处力度，出于审慎经营的考虑，大多数信托公司在提高风控标准的同时，有意识地放慢业务推进脚步，以便更从容地观察市场变化、更准确地判断市场趋势、更恰当地把握市场机会。

上述广州的信托公司总经理告诉中国房地产报记者，“收紧是主基调。今后房地产业务规模要控制，房地产业务结构要调整。房地产比重要下来，非房地产比重要上去。这是有明确要求的。”

这家信托公司最近正在对交易对手进行全面梳理。前几天坊间流传一家房地产企业资金链问题，该人士马上询问相关信托负责人，被告知之前的信托计划已经到期，资金已经回来。目前该公司要求一旦合作方有负面消息就停止合作。

一家北京的信托公司业务总监也指出，公司在房地产信托方面建立了完善的交易名单管理制度，审慎开展房地产信托业务。“现在对交易对手的最低要求已是百强房企，对于排名在百位左右房企，如果项目处在北上广等一线城市且较为优质，也可以进行考虑。”该人士介绍，在对待房地产信托业务，其所在公司及业务人员非常谨慎，除项目需符合“432”等基本条件，还会结合交易对手的实力及项目区位、物业前景、抵押物情况进行综合考量。

在“去通道”的压力下，信托公司积极寻求转型。银监会鼓励的房地产业务创新方向是一个指挥棒，包括通过与地方政府合作、通过PPP模式、" 新兴产业基金等；支持三四线城市公共基础设施建设和棚户区改造；探索房地产信托投资基金（REITs）；积极推动资产证券化业务将商业地产经营收益打包并份额化销售等。

一位上海的信托公司人士指出，该公司目前逐渐从通道业务转向集合信托，虽然集合信托这块规模较小，但是利润率比较高。

随着监管力度进一步增大，通道类信托业务的规模可能会面临大幅减少，然而，对银信通道类业务的控制，对于主动管理类的房地产信托反而可能是一种机遇。

四川 qk= page=1" （楼盘）信托总裁刘景峰指出，未来债权融资的比例会下降，随之而来的股权融资会增加；从市场化的角度来看，可能今年的房地产基金和房地产资产的证券化业务会相应地多起来。

据他介绍，四川信托自2017年开始尝试投贷联动模式，也就是说在一个项目中既做债权人又做股东，既享受项目的债权收益也享受股权红利，对信托公司而言，由于股权融资增加，解决了去刚兑的问题，降低了企业的资产负债率。

“房地产规模要控制，但下一步可以跟房企探索一下非房地产业务该怎么做。在配置上，房地产还是比较稳定的，有可以去化的资产做抵押，此外有可以清晰判断的未来现金流。”上述广州的信托公司总经理告诉中国房地产报记者。

他透露，国务院发展研究中心在推动新产业布局项目，公司会和" 华夏幸福(" 600340," 股吧)一起参与东北一个开发区的建设，转型试水实业。

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