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符星华:私募房地产基金每年会增长50—100支顺水鱼财经

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摘要符星华:大家都知道,无论是2008年还是今年,很多房企面临融资难的问题。房企不高兴的另一边,有一班人很高兴,就是这几年房地产私募股权投资基金

清科研究中心董事总经理符星华女士作主题演讲

" 清科研究中心董事总经理符星华女士作主题演讲

12月16日-17日,旨在探寻中国城市未来价值的“2011搜狐财智高尔夫名人全国巡回赛”路劲地产荣耀呈现香港总决赛隆重上演。历经全年6场高品质城市盛宴,搜狐财智高尔夫将汇聚中国精英领袖智慧,品读香港这座国际化都市的发展经验与价值。

以下为" 清科研究中心董事总经理符星华女士的主题演讲:

【符星华】:谢谢大家!今天很高兴有这样的机会,跟大家分享" 清科研究中心从一级市场怎么看待房企融资之道。大家都知道,无论是2008年还是今年,很多房企面临融资难的问题。房企不高兴的另一边,有一班人很高兴,就是这几年" 房地产私募股权投资基金。我今天会通过一些数据,窥探这个市场这几年的发展情况。

这几年中国有一群私募创业股权基金兴起,我们看到市场经历了巨大的起起伏伏。今年冲上了一个新的高点,今年前11个月,中国私募市场一共募集了3700多亿人民币,募集了520多支基金。到今年年底,我们截至前两天的数据看,肯定可以突破4000亿。这作为左小蕾“先生”提到的重要的民营资金进入的重要渠道。

在过去的十几年,中国私募股权资金市场,95年只有十几家活跃的,今年11月的最新数据是数百家投资机构。专业" 房地产私募股权投资机构不到100家,私募房地产投资基金在整体私募资金作为一个细分领域,还是处于发展阶段。中国创业投资机构里面,有44家管理资本量超过100亿。其中专业房地产投资基金房地产机构只有3家,如果今年12月份,我们现在看到的还有41支正在募集的房地产私募股权投资基金,如果可以顺利募集,这个数字可能会达到4家。整体占比还是非常低的。

对于今年前11个月,中国私募股权投资市场基金,募集的330亿美元当中,募集完成的金额是36.4亿。从这条曲线上可以看到,今年前11个月,私募房地产基金相比较07、08年有明显的增长。07年只有15支,08年只有8支,数量占比达到12.7%。在26支私募房地产基金里面,大部分是人民币的。人民币的房地产基金募资规模偏小,里面超过10亿以上的,我们也列举了一部分。像安泰磐石(谐音)、保利(谐音)、中信产业,包括星浩旗下的几支基金。目前每年募集完成的超过10亿人民币规模的量还是比较小的。从前11个月的情况来看,可以看到资金的分布。大家可以看到,募集规模超过2亿美金的,超过6支。募集规模低于5000万美金的,这些基金更多是以项目融资为主要策略,可能是两个项目,甚至是一个项目募集一个定向基金

外资机构所从事的房地产基金机构是有明显不同的。今年前11个月募集完成的,超过2亿美元基金,一共募集了接近21亿美元,占整体市场的58%。从前11个月,整个私募股权的角度可以看到上升的曲线。中国的私募股权市场不仅是基金管理机构有大幅增长。09年之前,平均每年中国的私募股权投资量是不足200个案子的,今年光是前11个月,达到了654个,累计投资金额2380亿美元,也1300亿人民币通过私募股权方式投入到中国大陆地区。

我们可以看到,在私募股权投资领域,房地产一直占有非常重要的地位。今年前十一个月,房地产投资的案子达到35个,一共是22亿美元。从过去几年的数据来看,我们可以看到,虽然案例个数前11个月跟去年相比比较小,但金额却是有增长的。从节奏上看,就2011年上半年,私募房地产基金的投资情况没有这么高。今年上半年完成的投资不到10起,今年下半年处于投资加速的情况。前面我们看到是今年11个月完成募集的基金有26支,同时又另外的的数据是正在募集的中国房地产基金有41支。在未来一年,我们可以预见有更多的房地产私募基金将募集完成,而且投入市场

在这个结构里,大家看到橙色的数据。2008年和今年的房地产投资有结构性的变化,07、08年投资以外币为主,今年以人民币为主。我们可以看到本土房地产基金活跃度明显高于外币的。商业、综合体这一块是今年大家追逐的热点。从数字来看,商品、住宅的投资案例仍旧过程60%。中国私募房地产基金市场,出现了两种典型的情况。第一种,我们发现很多房企旗下开始做私募房地产基金,有一些资金有问题,另一类是做转型,增加新的业务模块。我们可以看到捍卫(谐音)、稳胜(谐音)、信保(谐音)等,都纷纷募集相应的房地产基金

我们可以看到,房企旗下的房地产基金和非房企旗下的房地产基金有显然的优势。劣势,有很多房企因为缺乏基金的运作经验,有很多投资策略、机制都存在一定程度的成熟。很多私募房地产基金是以项目融资来做,并非规范的私募基金来做。同时我们看到机会,包括前面看到的调控政策下转型的机遇。在这里面需要关注的危险,很多专业房地产私募股权基金已经具备品牌效应,包括对于基金的管理、运作的熟悉程度。另一方面,我们看到市场热点是现阶段存在的并型的阶段。以捍威(谐音)、信保(谐音)为代表的基金,在未来很长的一段时间,是并驾齐驱的态势。在私募房地产基金的管理方面,我们发现引入自主管理的模式、外援模式同时存在。很多房企旗下,自己的专业团队进行私募房地产基金的管理。在资金的投向方面,现在私募房地产基金策略有非常大的变化和调整。从前几年,很多追逐商品住宅,包括现在我们看到的调整。像高和(谐音),可能是专注于一线的商业建筑投资。我们看到基金结构方面会发生变化,现在的私募房地产基金当中,50%依然能够看到房地产信托计划的身影。随着中国大陆的私募股权出资人市场成熟度,很多机构的钱逐渐尝试投资私募房地产领域。目前房地产的信托渠道会有变化,以及房地产基金面临募资难的问题,包括推出模式不太清晰的问题、监管缺失的问题,未来两三年间会有所缓解。

像今年前11个月,只有130亿人民币通过私募房地产基金渠道投入相关的平台,这个比例占整体规模是非常小的。预计未来几年,私募房地产基金的投资数量不到200支,每年会增长50—100支,有效缓解融资渠道难的问题。


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