符星华：私募房地产基金每年会增长50—100支顺水鱼财经

" 清科研究中心董事总经理符星华女士作主题演讲

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以下为" 清科研究中心董事总经理符星华女士的主题演讲：

【符星华】：谢谢大家！今天很高兴有这样的机会，跟大家分享" 清科研究中心从一级市场怎么看待房企融资之道。大家都知道，无论是2008年还是今年，很多房企面临融资难的问题。房企不高兴的另一边，有一班人很高兴，就是这几年" 房地产私募股权投资基金。我今天会通过一些数据，窥探这个市场这几年的发展情况。

这几年中国有一群私募创业股权基金兴起，我们看到市场经历了巨大的起起伏伏。今年冲上了一个新的高点，今年前11个月，中国私募市场一共募集了3700多亿人民币，募集了520多支基金。到今年年底，我们截至前两天的数据看，肯定可以突破4000亿。这作为左小蕾“先生”提到的重要的民营资金进入的重要渠道。

在过去的十几年，中国私募股权资金市场，95年只有十几家活跃的，今年11月的最新数据是数百家投资机构。专业" 房地产私募股权投资机构不到100家，私募房地产投资基金在整体私募资金作为一个细分领域，还是处于发展阶段。中国创业投资机构里面，有44家管理资本量超过100亿。其中专业房地产投资基金房地产机构只有3家，如果今年12月份，我们现在看到的还有41支正在募集的房地产私募股权投资基金，如果可以顺利募集，这个数字可能会达到4家。整体占比还是非常低的。

对于今年前11个月，中国私募股权投资市场的基金，募集的330亿美元当中，募集完成的金额是36.4亿。从这条曲线上可以看到，今年前11个月，私募房地产基金相比较07、08年有明显的增长。07年只有15支，08年只有8支，数量占比达到12.7%。在26支私募房地产基金里面，大部分是人民币的。人民币的房地产基金募资规模偏小，里面超过10亿以上的，我们也列举了一部分。像安泰磐石（谐音）、保利（谐音）、中信产业，包括星浩旗下的几支基金。目前每年募集完成的超过10亿人民币规模的量还是比较小的。从前11个月的情况来看，可以看到资金的分布。大家可以看到，募集规模超过2亿美金的，超过6支。募集规模低于5000万美金的，这些基金更多是以项目融资为主要策略，可能是两个项目，甚至是一个项目募集一个定向基金。

外资机构所从事的房地产基金，机构是有明显不同的。今年前11个月募集完成的，超过2亿美元的基金，一共募集了接近21亿美元，占整体市场的58%。从前11个月，整个私募股权的角度可以看到上升的曲线。中国的私募股权市场不仅是基金管理机构有大幅增长。09年之前，平均每年中国的私募股权投资量是不足200个案子的，今年光是前11个月，达到了654个，累计投资金额2380亿美元，也1300亿人民币通过私募股权方式投入到中国大陆地区。

我们可以看到，在私募股权投资领域，房地产一直占有非常重要的地位。今年前十一个月，房地产投资的案子达到35个，一共是22亿美元。从过去几年的数据来看，我们可以看到，虽然案例个数前11个月跟去年相比比较小，但金额却是有增长的。从节奏上看，就2011年上半年，私募房地产基金的投资情况没有这么高。今年上半年完成的投资不到10起，今年下半年处于投资加速的情况。前面我们看到是今年11个月完成募集的基金有26支，同时又另外的的数据是正在募集的中国房地产基金有41支。在未来一年，我们可以预见有更多的房地产私募基金将募集完成，而且投入市场。

在这个结构里，大家看到橙色的数据。2008年和今年的房地产投资有结构性的变化，07、08年投资以外币为主，今年以人民币为主。我们可以看到本土房地产基金活跃度明显高于外币的。商业、综合体这一块是今年大家追逐的热点。从数字来看，商品、住宅的投资案例仍旧过程60%。中国私募房地产基金市场，出现了两种典型的情况。第一种，我们发现很多房企旗下开始做私募房地产基金，有一些资金有问题，另一类是做转型，增加新的业务模块。我们可以看到捍卫（谐音）、稳胜（谐音）、信保（谐音）等，都纷纷募集相应的房地产基金。

我们可以看到，房企旗下的房地产基金和非房企旗下的房地产基金有显然的优势。劣势，有很多房企因为缺乏基金的运作经验，有很多投资策略、机制都存在一定程度的成熟。很多私募房地产基金是以项目融资来做，并非规范的私募基金来做。同时我们看到机会，包括前面看到的调控政策下转型的机遇。在这里面需要关注的危险，很多专业房地产私募股权基金已经具备品牌效应，包括对于基金的管理、运作的熟悉程度。另一方面，我们看到市场热点是现阶段存在的并型的阶段。以捍威（谐音）、信保（谐音）为代表的基金，在未来很长的一段时间，是并驾齐驱的态势。在私募房地产基金的管理方面，我们发现引入自主管理的模式、外援模式同时存在。很多房企旗下，自己的专业团队进行私募房地产基金的管理。在资金的投向方面，现在私募房地产基金的策略有非常大的变化和调整。从前几年，很多追逐商品住宅，包括现在我们看到的调整。像高和（谐音），可能是专注于一线的商业建筑投资。我们看到基金结构方面会发生变化，现在的私募房地产基金当中，50%依然能够看到房地产信托计划的身影。随着中国大陆的私募股权出资人市场成熟度，很多机构的钱逐渐尝试投资私募房地产领域。目前房地产的信托渠道会有变化，以及房地产基金面临募资难的问题，包括推出模式不太清晰的问题、监管缺失的问题，未来两三年间会有所缓解。

像今年前11个月，只有130亿人民币通过私募房地产基金渠道投入相关的平台，这个比例占整体规模是非常小的。预计未来几年，私募房地产基金的投资数量不到200支，每年会增长50—100支，有效缓解融资渠道难的问题。