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' target='_blank' >中信建投：再定位 新机遇
2014-07-28 类别：' 行业研究机构：中信建投 研究员：苏雪晶 刘璐
[摘要]
限制部分产业发展，践行首都战略定位革新日前北京市发文新增产业禁止和限制目录，我们认为本次发文与21日关于棚户区改造的推进措施相互呼应，旨在践行国家对于北京四个中心的重新定位，为高精尖产业腾出发展空间。按照政策规划，未来北京将集中聚焦四个城市功能——政治中心、文化中心、国际交往中心和科技创新中心，今后沿着这样一个四个核心功能去发展。我们认为，政治中心是城市功能的核心，而文化、国际交往以及科技创新都将进一步强化城市第三产业的发展势头。本次文件不仅细化了对于制造业、农林牧渔业等产业的限制领域与地区范围，还明确了对应的落实单位，保证执行到位，我们认为这将加速北京城市角色的进一步蜕变。
核心区新增公建出禁令，存量市场迎来契机：
文件中明确核心区将禁止新建酒店、写字楼和展览馆等公建项目（高端产业功能区除外），我们曾在4月份' 研究报告《北京北京》中，城市重新规划与定位聚焦将重塑北京商办物业市场，而原有的工业地产的产业定位以及核心中心区的新增商办土地供应将日趋谨慎，这一政策符合我们对于北京市场的预判，东、西、北五环内难再有新增办公物业，从土地市场供应来看，今年以来，五环以内办公用地出让仅有一块，且位于丰台区南五环区域，政策执行之后，预计未来新增供应将销声匿迹。一方面是城市功能的更新升级，第三产业的快速发展将提升商办物业需求，另一方面新增供应的限制将强化存量物业的稀缺价值，更为凸显已布局核心区商办物业企业的禀赋优势，我们继续看好地域性商办物业运营商的发展空间。
强化住宅市场外溢效应关于住宅市场本轮政策主要体现为两部分，一方面加速推进棚户区改造，另一方面禁止新建高端住宅以及核心功能区范围内住宅。这意味着除了政策性供给，市区供应将进一步受限，我们预计稀缺性导向下，北京二手市场拐点将近。而从近期' 数据来看，虽然二手市场成交价格维持在低位，然7月份成交同比已现起色。
同时，北京已然越发以存量市场为主体，而城市功能升级的推动下，需求拉动效应仍在发酵，随着“京津冀”战略的进一步贯彻，外溢效应也将继续得以强化，因此，我们也开始建议继续关注北京区域及周边相关住宅类型公司的投资机遇。
' howImage('stock','2_000562',this,event,'1770') 宏源证券(' 000562,' 股吧)：八成城市房价下跌 救市呼之欲出
2014-07-21 类别：行业研究 机构：宏源证券 研究员：孙海琳 ' target='_blank' >朱晓明陈光磊
[摘要]
投资要点：
我们认为，可能救市政策除了地方放松限购只做不说外，下调首套房首付比例、降低基准利率、对首套房进行贴息或对首套房房贷定向放松都在备选之中。
随着房地产市场低迷的传导效应和三季度经济高基数影响，当经济下行压力真实暴露显露，形势持续恶化时，政策会重新回到加码节奏，进行托底，完成全年的经济工作目标。
报告摘要：
房价一二三线城市呈现全面下降；下跌城市数量增加，扩散指数下滑至历史低点水平线。70大中城市房价与百城价格指数，走势方向一致，都反映出了一线、二线、三线城市的房价环比连续两个月下降，并且降幅扩大。同比增速延续增幅下降的趋势，由于同比是环比的滞后反应，目前尚未进入同比负增长。2008年底和2011年底都出现了70大中城市房价环比扩散指数跌破20水平线的低点位臵，6月份房价环比下跌的城市数量继续增加，70大中城市房价环比扩散指数的三个指数序列已经下滑到了跌破20的历史低点水平线位臵。本轮扩散指数的下行，从高位下滑至跌破50的过程大致为4个月，而跌破50下探至跌破20水平只有2个月，这说明房价下降的城市数量蔓延势头非常迅猛，5月和6月非常显著地快速扩大。2008年和2011年的扩散指数在跌破50、跌至20低点的过程中，房价同比已经出现了负增长；而本轮下行，环比负增长仅仅出现两个月，同比负增长还尚未看到。这可能说明房价还有下行空间。
房市低迷带来经济下行压力大，地方放松限购只做不说，' target='_blank' >住建部陈政高讲话反应中央救市呼之欲出？我们4月份以来一再强调三季度经济下行压力大，房价下降的现象蔓延，反应了房地产市场低迷带来经济下行压力。在6月30日的百城价格指数点评报告中，我们已经谈到住建部不放松限购的态度并没有妨碍地方政府绕道救市。住建部的风向是，要求省会城市原则上不能放开限购。但是目前，广州、' target='_blank' >沈阳、无锡等城市都已在暗中放松限购，"潜规则"是多地仍不能公开放松限购或堂而皇之救市，地方政府绕道暗中执行，只做不说。7月11日' target='_blank' >住房和城乡建设部部长' target='_blank' >陈政高对房地产政策完善提出了三点落实意见，意味着中央对房地产政策态度的重要变化，在大力发展保障房基础上，全力鼓励和扶持需求，消化待售库存，政策重心在保销售量。我们认为可能救市政策除了地方放松限购只做不说外，下调首套房首付比例、降低基准利率、对首套房进行贴息或对首套房房贷定向放松都在备选之中。
' target='_blank' >华融证券：房价环比加速下跌
2014-07-21 类别：行业研究 机构：华融证券 研究员：易华强
[摘要]
国家' target='_blank' >统计局公布2014年6月70个大中城市房价情况新建住房方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有55个，持平的城市有7个，上涨的城市有8个。环比价格变动中，最高涨幅为0.2%，最低为下降1.8%。
与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。6月份，同比价格变动中，最高涨幅为9.4%，最低为下降5.3%。
二手住宅价格方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有52个，持平的城市有11个，上涨的城市有7个。环比价格变动中，最高涨幅为0.1%，最低为下降1.5%。
与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有8个，上涨的城市有62个。6月份，同比价格变动中，最高涨幅为9.1%，最低为下降9.6%。
新建商品住宅平均房价指数环比加速下跌6月份70个大中城市新建商品住宅价格指数同比上涨4.3%，低于5月份的5.6%，房价同比涨幅继续缩小。2013年12月同比涨幅达到9.7%的峰值后，今年以来房价同比涨幅明显放缓。
环比涨幅方面，6月份70个大中城市新建商品住宅环比平均涨幅为-0.5%，比上个月0.2%的跌幅明显扩大，呈现加速下跌趋势。
分城市来看，一二三线城市房价同比涨幅均缩小，一线从5月的9.9%降为6月份的7.7%。价格同比下降的仍为一个城市。价格环比下降的城市由35个增加为55个。
二手住宅价格同比下降的城市增多6月份，二手住宅价格环比上涨的城市从5月份的19个下降为7个，环比下降的城市由35个增加为52个。同比下降的城市由5个增加为8个。涨幅方面，同比涨幅由5月的3.1%下降为6月份的2.4%，环比涨幅-0.3%，比上月0.1%的跌幅有所扩大。
分城市来看，一二三线城市同比涨幅均呈现放缓趋势。
投资建议2014年5月房价开始环比下跌，6月份房价呈现加速下跌的态势，房价已阶段性见顶，且从历史经验来看，房价下行周期会持续较长时间。在房价下降的同时，房地产成交量有所企稳，且政策放松趋势较为明显，房地产板块有望继续估值修复。建议关注上半年销售较高的一二线公司。
风险提示房价大幅下跌、房地产销售不达预期。
' target='_blank' >高华证券：价格企稳是估值中值复苏的关键
2014-07-23 类别：行业研究 机构：高华证券 研究员：王逸 ' target='_blank' >李薇杜茜
[摘要]
限购令似乎正在加速松绑2014年4月25日，南宁成为了中国首个部分放松住房限购令的城市。此后，又有17座限购城市陆续步入了这一阵营。放松措施包括：选择性放宽购房落户要求（例如宁波和海口）、取消针对大户型高档住宅的限购政策（例如苏州和武汉）。随着市场日渐疲软，在过去几周里有更多城市加快了放松限购的步伐。
对于较早放松限购的城市而言，迄今为止放松带来的推动作用较小...就南宁和呼和浩特这两个率先部分/全部放松限购令的城市而言，政策放松带来的推动作用较为有限：1)南宁的供需状况相对平衡，因此市场一直表现平稳，即便在放松限购令之前也是如此。南宁今年上半年的房地产销售与去年同期基本持平，好于36座大中城市18%的同比降幅均值。尽管如此，鉴于去年南宁土地出让面积同比增长了90%，我们认为明年的供应竞争可能升温。2)呼和浩特：由于此前住房限购令的执行并不严格，自6月份之后放松限购的影响有限。搜房网的信息显示，根据过去12个月的交易量，目前已挂牌但尚未售出的房产需要十多年时间才可能消化，这也与我们在此前报告中针对200多座城市的供需分析结果相符。今年上半年的交易量同比下滑了29%。
...但我们认为对成交量的影响可能进一步显现我们预计对成交量的影响将进一步显现，因为：1)根据' 新浪网最近的消息，那些可能会很快放松限购令的城市对所在地区的影响更为显著，如武汉和成都。因此，我们预计对市场情绪的影响比南宁或呼和浩特更广泛。2)我们预计，限购令放松对于供应过剩程度较不严重的城市而言积极影响更大，而且这类城市中将有更多会放松限购令，这表明短期内整体成交量可能上升。
房价企稳是估值进一步重估的关键所在我们预计未来几个月内政府的进一步刺激措施将提振成交量，可能使我们所覆盖开发商股的估值摆脱此前的低点。然而，我们将房价企稳视为该板块估值中值复苏的关键所在，而考虑到开发商库存/现金流可能持续面临压力，因此我们认为未来数月内不大会出现复苏。
' howImage('stock','1_600837',this,event,'1770') 海通证券(' 600837,' 股吧)：新增产业限制目录将提升北京整体价值
2014-07-28 类别：行业研究 机构：海通证券 研究员：涂力磊 谢盐
[摘要]
事件：
2014年7月25日，新华网北京报道，为控制不符合首都发展定位的新增产业，为"高精尖"产业腾出发展空间，北京市正式发布《北京市新增产业的禁止和限制目录（2014年版）》，全市禁止或限制建材、造纸、纺织等一般制造业，限制发展区域性物流基地、区域性专业市场等；同时在执行全市性管理措施的基础上，北京市四类功能区内各自限制相应的功能和产业，包括严格禁止建筑业、批发业，禁止新建和扩建高等学校、大型医院等。
投资建议：
《目录》涉及的主要限制产业。2014年7月25日，新华网报道北京为控制不符合首都发展定位的新增产业，为"高精尖"产业腾出发展空间，北京市正式发布《北京市新增产业的禁止和限制目录（2014年版）》。《目录》中的管理措施分为禁止性和限制性两类。其中，禁止性是指不允许新增固定资产投资项目或新设立各类市场主体；限制性主要包括区域限制、规模限制和产业环节、工艺及产品限制。同时《目录》中管理措施分为全市和四类功能区域（即首都功能核心区、城市功能拓展区、城市发展新区和生态涵养发展区）进行，其中四类功能区域层面的管理措施是指须在执行全市层面管理措施基础上，增加的差异化管理措施。
《目录》主要影响。我们认为北京对传统低附加值的产业、一般性制造业、低端市场和学校建设的限制，将有利于促进产业升级和转型；同时也释放大量建设用地供应市场，平抑商住用地价格和促进工业地价的回升。限制低容积率住宅和高尔夫球场的建设将提升土地利用率，提升现有地块价值，使得北京特大城市的土地价值将得到提升。此外，在执行全市性管理措施的基础上，北京市四类功能区内各自限制相应的功能和产业。以上区域定位有利北京疏导人流，回归北京首都职能。
《目录》有助于京津冀协调产业发展。尽管目前看《目录》主要针对北京新增产业的调整，但是未来北京的存量产业调整将从就地淘汰、转移疏解、技改升级三个方向稳妥有序推进。以上政策有利京津冀整体协同发展和区域布局。我们预期未来环首都经济圈发展将出现：在规划体系上，打破行政分割；在城市布局上，倡导中心城市的"有机疏散"和区域范围内的"重新集中"；在产业发展上，强调产业与城市发展相互支撑，注重以产业发展带动新城、新区开发建设。我们认为，围绕北京建设环首都经济圈的步伐加快，一些非首都核心功能向外疏解的举措也将率先启动。首先，一些面向全国的非首都核心功能中的部分科教文卫机构可适当外迁；聚集北京的一些非关国家经济命脉的央企总部也可适度外迁。以上发展的核心思路并非在原有基础上分饼，而是着力提升圈内整体经济总量。
相关受益公司。本次《目录》对于优化北京城市发展，促进京津翼协同发展具有明确意义。概念核心标的，' howImage('stock','1_600340',this,event,'1770') 华夏幸福(' 600340,' 股吧)、' howImage('stock','2_002146',this,event,'1770') 荣盛发展(' 002146,' 股吧)，' howImage('stock','1_600376',this,event,'1770') 首开股份(' 600376,' 股吧)、' howImage('stock','2_000402',this,event,'1770') 金融街(' 000402,' 股吧)和泰禾股份。相关受益' 个股包括：' howImage('stock','1_600683',this,event,'1770') 京投银泰(' 600683,' 股吧)、' howImage('stock','1_600149',this,event,'1770') 廊坊发展(' 600149,' 股吧)、' howImage('stock','2_000638',this,event,'1770') 万方发展(' 000638,' 股吧)、亿城股份、' howImage('stock','1_600246',this,event,'1770') 万通地产(' 600246,' 股吧)、' howImage('stock','1_600463',this,event,'1770') 空港股份(' 600463,' 股吧)。
' target='_blank' >国泰君安：北京限制产业目录出台 京津冀一体化东风又起
2014-07-27 类别：行业研究 机构：国泰君安 研究员：侯丽科 李品科
[摘要]
本报告导读：
北京出台新增产业禁止和限制目录，对城区新增住宅、商办、医院、高校等进行限制。
在北京拥有优质商业物业和棚改项目的公司、以及北京周边储备丰富的公司将受益。
摘要：
京津冀一体化' 行情3月份已经启动。我们在3月2日报告《京津冀一体化有望提速，区域价值提升可期》中，明确京津冀热点，重点推荐的华夏幸福、荣盛发展，以及受益标的廊坊发展随后一个月都表现优异，受到市场高度关注。此番北京出台新增产业禁止和限制目录，旨在明确北京首都的战略定位，我们认为可续力京津冀行情。
北京新增产业禁止和限制目录对城区新增住宅、商办、医院、高等院校等进行了限制。1）目录旨在加快构建北京高精尖的经济结构，明确首都城市的战略定位。2）东城、西城禁止新增棚改、危改等之外的住宅项目；东、西、北四环和南三环内，禁止新设营业面积超1万平的零售商业；再向外一环内，禁止新建酒店、写字楼等（高端产业功能区除外）。3）五环内，不再批建政府办综合医疗机构，床位数量也不再增加。中等职业和高等院校不再新增占地或扩大办学规模。
受益线索一：北京核心区域拥有优质商业物业的公司，推荐金融街、' howImage('stock','1_600007',this,event,'1770') 中国国贸(' 600007,' 股吧)。1）受益路径：新增竞争的减少可优化供求格局，物业价值提升预计会加速。2）金融街：坐拥北京核心区域48万方优质商办物业，未来月坛和中信城项目可增加部分自持。3）中国国贸：拥有东三环国贸CBD86万方稀缺物业，价值大幅低估。4）受益标的：
' 北辰实业，拥有60万方亚运村物业群及53万方国家会议中心及配套。
受益线索二：北京核心区域有棚户区改造/危房改造的公司，推荐' howImage('stock','1_600266',this,event,'1770') 北京城建(' 600266,' 股吧)。1）受益路径：东西城开发较完备，新盘少，大片棚改项目本就稀缺；为提高棚改积极性，预计一二级联动可推广。2）北京城建：南二环望坛附近棚改项目规划建面近100万方，其中包括回迁房约70万方。3）首开股份：北京老牌开发商，预计也有一定棚改项目。
受益线索三：北京周边储备丰富、受益北京产业外迁和转移的公司，推荐华夏幸福、荣盛发展。1）受益路径：高校、公立医院等若要新建或建分校、分院，预计只能外迁或郊区化，有助于提升北京周边的公共配套，加快城市群和卫星城的形成。2）华夏幸福：京津冀区域受托开发园区估计约1500平方公里，包括北京房山、河北固安、大厂、怀来、香河、任丘等多地。3）荣盛发展：总00万方，河北约600万方；此外，香河还有5000亩土地合作开发框架协议。
' howImage('stock','1_600109',this,event,'1770') 国金证券(' 600109,' 股吧)：房企' 业绩加速分化
2014-07-13 类别：行业研究 机构：国金证券 研究员：曹旭特
[摘要]
新房成交情况：
一线成交普遍下降。本周北京成交6.7万平方米，环比下降39%，低于年度动态周均49%；上海成交25.8万平方米，环比下降28%，低于年度动态周均19%；深圳成交4.0万平方米，环比下降40%，低于年度动态周均39%。广州成交16.59万平方米，环比上升1%，低于年度动态周均1%。
二手房成交情况本周北京二手房成交11.7万平米，环比下降22%；深圳成交6.3平米，环比下降21%；天津成交7.9万平米，环比下降5%；杭州成交4.1万平米，环比下降9%。四城市本周成交量分别为52周动态周均的-39%、-39%、-29%、-22%。
行业点评：
各级城市分类放松。近期地方政府的放松表现为两种形式，一是限购并不十分严格的二三线城市调整限购条件，二是无法放松限购的一线城市开始解除了对豪宅的限价令。据统计，北京市6月份获得预售许可证的项目中，有七个楼盘的拟售价格超过4万元/平方米。继北京市之后，上海市成为自上月以来第二个允许豪宅入市的城市。过去几个月里，定价高于10万元每平方米的新项目已经出现。
上市房企业绩加速分化16家业绩明显亏损或下滑。截至本周，已经有30家房企公布了半年业绩预报，在万科、恒大等房企巨头继续保持高速增长的同时，有16家出现了业绩明显亏损或者出现了下滑。据恒大地产披露的6月销售数据显示，2014年上半年，恒大地产的合约销售金额约为人民币693.2亿元，较2013年同期分别增长55.4%，占全年销售目标1100亿元的63%。上半年全国典型的54城市合计住宅签约套数为113.9万套。这一数值比2013年上半年同期下调幅度达到了23.7%，其中一线城市跌幅达到了31%，二线城市跌幅达到了34%。上半年中小房企与行业表现同步，龙头表现超越市场，而下半年预计市场景气度继续下滑，龙头公司的增速也难免下降。
投资建议上半年部分房企尤其是一线公司为冲刺业绩，普遍开始降价走量，导致六月份成交有所回升，但进入三季度的传统淡季，成交量将再次下滑，板块难有实质行情。本周重点公司推荐万科、保利、' howImage('stock','1_600067',this,event,'1770') 冠城大通(' 600067,' 股吧)、' howImage('stock','1_600240',this,event,'1770') 华业地产(' 600240,' 股吧)、' howImage('stock','2_000042',this,event,'1770') 中洲控股(' 000042,' 股吧)。
平安证券：环比下降城市大幅增加 幅度进一步扩大
2014-07-21 类别：行业研究 机构：平安证券 研究员：王琳
[摘要]
事项：统计局近日公布了2014年6月70个大中城市住宅销售价格变动情况。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有55个，持平的有7个，上涨的有8个。环比价格上涨的城市中，最高涨幅为0.2%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的有69个。同比价格上涨的城市中，最高涨幅为9.4%。
平安观点：
环比下降城市大幅增加，房价下滑幅度进一步扩大。6月70个大中城市中，与上月相比价格下降城市有55个，较5月大幅增加20个。环比价格变动中，最高涨幅为0.2%，最低为下降1.8%，所有城市平均房价环比下跌0.5%，降幅较上月扩大0.3个百分点。分城市看，一二三线城市环比分别下降0.4%、0.6%和0.5%。库存高企和回款压力下，部分房企逐步调整定价策略。从微观开盘项目数据来看，上周新开盘项目价格下降1.01%。目前市场观望已进入深水期，叠加7、8月淡季影响，短期成交难有起色。
随着未来供需环境进一步恶化，房价仍有进一步下行压力。
同比涨幅步入加速收窄通道。由于去年同期房价处于快速上行通道，高基数影响下，尽管6月同比上涨城市个数依然维持在69个，但涨幅加速收窄。6月所有城市房价平均同比上涨4.3%，涨幅较5月减少1.3个百分点。分城市来看，一二三线城市环比涨幅分别为7.7%、4.7%和3.8%，较上月分别收窄2.2个、1.6个和1.1个百分点。
由于去年7月房价环比涨幅仍处高位，叠加近期房价环比逐步回落，预计7月房价同比涨幅仍将进一步收缩。
二手房房价环比下滑，同比涨幅收窄。二手房方面，与上月相比，6月70个大中城市中，价格下降、持平和上涨的的城市分别为52个、11个和7个，下降城市个数较5月进一步增加17个。环比价格变动中，最高涨幅为0.1%，最低为下降1.5%，平均下降0.3%。与去年同期相比，上涨城市为62个，较上月减少2个。上涨城市平均涨幅2.4%，较上月回落0.7个百分点。6月一线城市二手房房价环比下降0.7%，同比上涨6.6%。整体来看，二手房房价走势与一手房趋势基本一致。
投资建议：库存高企和回款压力下，近期部分房企逐步调整定价策略，房价环比涨幅逐月收窄，6月房价环比降幅进一步扩大0.5%。近期地方政府放松意图明显，同时叠加流动性改善利于基本面恢复，7月我们跟踪的主要城市成交数据已呈环比上升的状态。短期看，政策已由前期压制态度转变为部分支持，同时温州及徐州经验显示限购放开虽无力扭转行业供需，但能起到托底效果，为基本面向上提供想象空间，板块估值有望继续反弹，而此轮反弹的高度将取决于基本面改善的幅度。建议投资者短期可适度参与资金博弈带来的板块反弹机会。个股上建议关注业绩稳健的万科、下半年销量存在超预期的保利、受益京津冀一体化的华夏幸福及联姻搜房、互联网平台建设有望加速的' howImage('stock','2_002285',this,event,'1770') 世联行(' 002285,' 股吧)。
' howImage('stock','2_000776',this,event,'1770') 广发证券(' 000776,' 股吧)：开工投资符合预期 销售超预期
2014-07-17 类别：行业研究 机构：广发证券 研究员：乐加栋
[摘要]
核心观点：
新开工投资符合预期1-6月份，全国房屋新开工面积8.01亿平米，同比降16.4%，降幅较1-5月份收窄2.2个百分点，其中，住宅新开工面积5.67亿平米，同比降19.8%。从单月数据来看，全国房屋新开工面积连续第三个月环比上升，6月单月2.02亿平米，环比升21.2%，此前预判新开工低迷期已过得到数据印证。预计未来新开工降幅将继续收窄，主要是因为去年土地出让量较大。
土地市场硝烟散尽，类似上轮周期的低迷经过2013年的狂热后，2014年上半年全国土地市场硝烟散尽，重现阶段性低点。指标上看，当前土地市场的情况与2011年末2012年初十分相似。宅地的供给/成交比在上月接近1.4，本月仍处高位，而上一轮的周期中，这一指标最高在2012年初接近1.5；宅地成交溢价率更是下滑到仅有5%的水平，与2012年初的情况如出一辙。供给相对指标和溢价率情况均体现了土地市场的需求不足，开发商拿地谨慎。
销售超预期，房价预期内继续环比下跌1-6月份，全国商品房销售面积4.84亿平米，同比降6.0%，降幅较1-5月份收窄1.8个百分点。销售数据超出我们预期，我们此前判断销售面积累计同比在6月份是全年低点。我们认为，在按揭贷尚未明显改善的情况下，销售数据超预期一方面是来自房价环比调整后促使前期观望的刚需逐步入市，另一方面也是因为房企加大了营销力度以冲刺半年度的销售目标，再者是三四线城市销售较一二线城市相对稳定。随着限购政策在更多的城市放松、房价环比继续向下以及信贷因素预期改善，预计下半年的成交量将会逐步回升。房价方面继续环比调整，一线城市的打折楼盘数量逐月增加。
尽管销售超预期但库存仍维持高位，未来降价跑量将贯穿全年。
按揭贷情况实质改善仍需时间1-6月份，房地产开发企业到位资金5.89万亿元，同比增3.0%，其中，个人按揭贷款同比下降3.7%。值得注意的是，个人按揭贷款累计同比降幅在5月份收窄后，6月份又出现扩大。前期改善与' target='_blank' >央行的喊话有密切关系，而目前根据我们与部分开发商的沟通，银行虽然加快了审批速度，并且在额度上也有一定宽松，但却提高了对个人客户的授信标准。正是由于上述情况，我们看到，进入6月份，首套房按揭贷款利率在基准以上的占比反而较前期是继续提高的，折扣利率的占比则基本没有变化。往后看，一方面看市场整体利率是否能下降，另一方面看对于首套房按揭能否定向支持。
风险提示信贷改善和降价跑量低于预期。
2014-07-17 类别：行业研究 机构：瑞银证券 研究员：' target='_blank' >汪涛胡志鹏
[摘要]
“微刺激”政策和出口回暖提振二季度GDP二季度GDP同比增速小幅升至7.5%，季调后的GDP季环比折年增长率从一季度的6%左右回升至7-8%。虽然房地产活动持续下滑，但以下因素推动了实体经济温和改善：1）欧美市场需求回暖拉动了出口复苏；2）二季度决策层逐步加强了“微刺激”力度，包括加大基建和保障房投资，同时保持宽松的货币信贷条件。
二季度房地产活动依然低迷，但下滑势头趋缓二季度房地产活动依然低迷，但下滑势头趋缓。或许是因为开发商希望加快供给、从而改善销售收入和现金流，二季度新开工面积同比跌幅有所收窄。
我们认为虽然二季度房地产活动下滑势头趋缓，但低谷尚未结束。市场情绪低迷、库存高企且仍不断上升、再加上开发商面临财务困境，行业前景可能仍不乐观。开发商可能会在“金九银十”到来之前加快建设速度、从而提高销售、加快周转，但房价和新开工面积下行压力恐怕会逐渐加大。
G3国家需求回暖拉动出口复苏、为增长带来支撑' 海关数据显示二季度出口同比增长5%，扭转了一季度的同比下跌。在剔除去年出口高报的影响之后，我们估算出口同比增速升至7%以上，且实际出口量增长近10%。
基建成为推动增长改善的中坚力量二季度的“微刺激”措施提振了原油、粗钢和钢材产量，推动6月工业生产同比增长9.2%、创年内新高。得益于财政拨款加快和政策性银行的信贷投放，二季度基建投资同比强劲增长24%、一定程度上抵消了制造业投资和房地产投资疲弱的负面影响，支撑了整体固定资产投资增长。
房地产仍是未来增长面临的最大下行风险随着二季度经济增长势头出现改善迹象，短期内决策层出台更多宽松措施的压力有所减轻。我们预计7月下旬即将召开的中央政治局会议将确认宏观政策基调保持稳定。不过随着四季度经济增长势头可能放缓，决策层届时或将面临进一步加大稳增长政策力度的压力。我们预计为了在促改革和稳增长之间寻求微妙平衡，未来出台的宽松措施仍将在“微调”或“向改革要动力”的基调下推出。
' target='_blank' >银河证券：库存高 资金紧
2014-07-16 类别：行业研究 机构：银河证券 研究员：赵强
[摘要]
核心要点：
7月16日，国家统计局公布了2014年6月全国房地产开发和销售等行业运行情况数据，我们点评如下：
6月份销售数据改善，上半年同比下降7.8%2014年6月，住宅销售面积10541万平方米，同比下降3.5%，环比上升41.83%，6月单月住宅销售额为5912亿元，同比下滑9.15%，环比上升32.51%。无论是从成交面积还是成交金额来看，6月销售数据均环比大幅改善，从历史数据来看，过去5年6月份成交相比5月份均有较大的上升，这个现象可能与开发商内部业绩考核周期、企业冲击半年度销售规模等因素有关。
投资低迷，上半年投资增速为近5年最低点6月份，投资环比有所改善，6月份单月房地产投资额为11280亿元，同比增长12.5%，仍较低迷，环比增长34.0%，有明显改善。6月份住宅投资额7646亿元，同比增长11.4%，环比增长33.11%。从历史经验来看，房地产投资5、6月份往往出现环比增长，我们推测与房企的开发投资周期可能相关。
新开工持续回暖，库存不断攀升新开工方面，6月份，住宅新开工面积14086万平米，同比下降13.8%，较5月份新开工11404万平米有所上涨，新开工面积已连续3个月上升。
1-6月份，住宅新开工面积为5.67亿平米，同比下降19.8%，累计增速持续收窄。库存方面，商品房待售面积54428万平方米，比5月末增加1026万平方米，房企库存持续攀升。
现金流压力大，考验企业财务、运营能力1-6月份，房地产开发企业到位资金58913亿元，同比增长3.0%，增速比1-5月份回落0.6个百分点。从房地产资金来源可以看出，今年按揭贷款与预收款明显回落，一方面反映了银行信贷偏紧的情况，另一方面也有购房者持币观望，购房态度转变的因素。
我们认为，此次6月份销售数据的改善可能更多的是季节性的因素，目前房地产市场成交量已在高位区间，而库存不断上升，企业因资金成本、现金流压力等将加剧竞争，房价面临持续压力，企业财务和经营能力将继续接受考验，盈利情况将出现明显分化。
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