降息来了，买房不如买地产股顺水鱼财经

' 中金公司宁静鞭

“如果11月底、12月初中央经济工作会议之前能有货币层面动作（比如降准降息），则2015年开年首套按揭将明显回落至9折附近，那么地产股目前可以适当配置，在货币信号明确之后坚决超配。”这是在11月中旬，我们提示的策略。

此次降息时点上发生在11月下旬，中央经济工作会议前，为对地产股最有利时点选择，也给基本面托底，随着明年开年房贷折扣利率出现，地产股将迎来基本面、政策双共振。

简言之，降息来了，买房不如买地产股！

降息相当于总房价下降2%-3%

降息后，5年以上中长期贷款利率由原先的6.55%下降0.4%至6.15%，我们假设购房贷款总额为100万元，贷款期限为20年，按照基准利率计算，降息后每月还款金额下降234元至7251元，总还款金额相当于降息前的97折。

而如果是30年期100万元的房贷，按照基准利率，降息后每月还款金额下降262元至6092元，总还款金额相当于降息前的96折。

综合来看，推算到整体房价（首付+总还款额），此次降息相当于总房价下降2%~3%。

成交量将迎触底回升

我们汇总了2008、2011年两次降息、降准周期，从中发现成交量在第一次降息之后的3个月内将迎来同比的触底回升。如果将观察的时间维度拉伸至一年，2008年第一次降息时点的前一个月，8月份的住宅销售面积单月同比为-36.6%，一年后2009年8月份同比升至86.5%，该期间平均同比涨幅为14.2%。

2012年第一次降息时点前一个月，5月份单月同比为-9.1%，一年后2013年5月份同比升至27.3%，该期间平均同比涨幅为21.1%。

由此可以看出前两次的降息周期对实体市场的刺激非常明显，但房价反映要滞后3-6个月。

我们也观察到，无论是全国' 数据还是重点16大城市周度交易数据，在2011至2012年降息降准期间的表现，反弹幅度都不及2008年降息降准期间，我们认为，随着房地产市场饱和度的逐渐提升，再加上中长期人口、存量住房等因素都不支持行业需求的继续上行，本轮货币周期放松主要将对房地产市场托底，很难带来持续一年以上的实体市场反转。

行业库存去化周期年底有望改善

我们通过前两次降息降准周期观测到，在降息降准时点后1-2个月，库存去化周期将出现明显改善迹象。2008年9月库存去化周期约为15个月，一年后降至4.7个月；2011年11月库存去化周期为16.3个月，一年后降至10.9个月。截至本年10月底，库存去化周期从7月高点的16.9个月降至14.3个月，预计年底的库存去化周期将出现明显改善。

高杠杆率企业值得关注

我们发现，货币政策转向是地产股绝对、相对收益提升的起点，持续的降息降准放松往往带来超过30%的相对/绝对收益。在2008年周期中，从2008年9月至2009年7月，' 中金地产指数上涨幅度超过100%，相对收益（相对中金A股指数）超过40%。在2012年周期中，从2011年11月至2013年1月，绝对收益超过20%，相对收益超过30%。

具体到' 个股上，我们发现，降息发生三个月内，涨幅较高的' 股票 是中小型市值、高负债率个股。我们建议地产股票 短期关注高杠杆率、现房存货较多的企业，比如' howImage('stock','1_600675',this,event,'1770') 中华企业(' 600675,' 股吧)(600675)，' howImage('stock','2_000961',this,event,'1770') 中南建设(' 000961,' 股吧)（000961）、' howImage('stock','2_002146',this,event,'1770') 荣盛发展(' 002146,' 股吧)（002146）、' howImage('stock','1_600376',this,event,'1770') 首开股份(' 600376,' 股吧)（600376）、' howImage('stock','1_600048',this,event,'1770') 保利地产(' 600048,' 股吧)（600048）和' howImage('stock','2_000024',this,event,'1770') 招商地产(' 000024,' 股吧)（000024）等。

2015年来自政策的惊喜多于基本面，地产股估值将伴随增量资金而提升，未来更多降准、降息举措，或者A股加入MSCI都将成为催化剂。

图：降价对地产股价的影响

资料来源：Wind，中金' 公司研究部

表：地产政策放松调控周期一览

第一轮地产放松调控：2008年9月至12月 受2008年全球金融危机影响，房地产市场全年低迷，2008年商品住宅类及销售面积同比下降14.2% 2008-9-16 ' target='_blank' >央行下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分

2008-10-8 央行下调存款准备金率0.5%

2008-10-9 央行下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点

2008-10-25 央行调整住房贷款下限和首付比例：商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。

2008-10-30 央行下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点

2008-11-27 央行下调一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，下调存款准备金率1%

2008-12-17 国务院《常务会议部署促进房地产市场健康发展》：加大保障性住房建设；延续二套房政策；支持开发商融资和信贷支持

2008-12-23 央行下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，下调存款准备金率0.5%

第二轮地产放松调控：2011年11月至7月 受2010年全国十条限购政策和2011年扩大限购要求的影响，2011年4季度楼市进入冬季 2011-11-30 央行下调存款准备金率0.5%

2012年年初 开始四大行首套房贷利率降至85折附近

2012-2-18 央行下调存款准备金率0.5%

2012年4月起 武汉、南昌、郑州、' target='_blank' >沈阳等多个城市纷纷上调公积金贷款额度，调整额度多在15%至25%之间。

2012-5-12 央行下调存款准备金率0.5%

2012-6-7 央行下调一年期人民币存贷款基准利率0.25个百分点，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。

2012-7-5 央行下调一年期人民币贷款基准利率0.31个百分点，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。

第三轮地产放松调控：2014年3月至7月 2014年房地产市场急速转冷 2014年4月至6月 无锡、沈阳、海口、铜陵、佛山等多个城市纷纷实行地方性政策微调，如购房落户，公积金贷款额度提升，契税补贴等。

2014-6-16 对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行下调人民币存款准备金率0.5个百分点。

2014年6月至9月 自6月26日呼和浩特正式取消限购开始，截至9月30日，全国47个限购城市中，共有42个城市放松限购，北京、上海、广州、深圳、三亚为最后5个坚守限购的城市。

2014-9-30 央行公布二套房信贷政策放开：首套房最低首付比例30%，利率下限为基准利率的0.7倍；对于拥有1套房，并结清相应购房贷款家庭再购普通商品房，执行首套房贷款政策

2014-11-21 央行下调一年期人民币贷款基准利率0.4个百分点

资料来源：Wind，中金公司研究部