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编者按：伴随地产供给端恶化速度远快于需求端，在耐心的等待中，终于迎来了首次降息。预计未来' target='_blank' >央行会继续维持宽松的货币政策，直至利率降到完美利率之下，催生出新一轮地产的繁荣。当下，地产投资时钟正在滴答滴答往前走，从债券投资区正式步入股权投资区，地产' 股票 将会呈现显著的绝对超额收益。
投资时钟步入股权投资区
其实地产行业非常单纯，它往往只受到两个重大因素的影响，一是当下地产行业的景气度，另一个是当下的利率水平。
降息所标志的宽松化信号意义十分重要，在实体经济疲软、基建投资边际收益率下滑的情况下，央行终于在地产基本面实质性恶化之前出手。预计未来央行会继续维持宽松的货币政策，直至利率降到完美利率之下，催生出新一轮地产的繁荣。当下，地产投资时钟正在滴答滴答往前走，从债券投资区正式步入股权投资区，地产股票 将会呈现显著的绝对超额收益。至此，我们可以确认地产始终处于债牛的末期、股牛的初期。
我们预计，2015年地产基本面将呈现出销售四平八稳，投资在上半年见底，房价温和上涨并于2016年加速的局面。消费端看，在货币政策持续宽松的大前提下、预计2015年商品房成交将延续2014年底的回升态势，并维持四平八稳的销售节奏，预计全年成交面积和金额将分别增长6%和8%。在新开工面积和土地复苏的引导下，预计2015年商品房开发投资额也会在上半年见底，呈现出前低后高的走势，预计房地产投资全年增速为12%。
从房地产市场供求关系看，2016年也将是行业变化的一个拐点。在市场化的背景下，预计2014-2015年将是房地产周期的温和过渡期，一方面，新开工施工面积减缓，房地产市场供给减少将逐步改善目前阶段供给过剩的态势；另一方面，在宽松的货币环境下，居民的住房需求会进一步释放，刚需、改善型需求仍然会保持较大的成交量。预计房地产市场供需关系会在2016年出现较大的改善，届时，得益于我国经济将进入新一轮的中速增长期，房地产也将步入新的上升周期。另外考虑到，2014年这一轮房地产下降周期景气程度高于2008年，因此房价再次上涨所需的降息、降准次数可能少于前两轮周期。
由于货币政策宽松才刚刚启动，考虑到时间滞后因素，认为百城房价指数在2015年有望保持温和态势，不会立刻陷入快速上涨的局面（即进入地产投资时钟的不动产投资区）。但是，分化仍将继续，总体向好并不能掩盖个别地区尤其三四线城市供给过剩的局面，三四线城市房价将在较长时间内处于底部徘徊。然而一二线城市房地产市场依然有足够的吸引力，也是房企的主战场；认为一二线城市的房价随着货币宽松政策的逐步展开，在2016年再次掀起快速上涨浪潮，是大概率事件。
两策略优选地产股
在这种背景下，我们认为机构投资者应当维持地产行业的超配地位，具体而言可因循两大选股策略。
选股策略之一是着眼投资下一代房地产商。基于对大陆传统住宅开发业发展瓶颈的预期，地产商转型成为资本市场较为关注的焦点。的确，经过近20年的住房商品化扩张，传统开发商旧有的发展模式受到了挑战，尽管我们并不认为这种挑战不是现时的；展望来看，中长期需求增速趋缓，供给端上行压力的加大加强，伴随传统开发利润空间逐步的收窄，传统的开发模式早晚面临终结的一天。因此我们认为选股在着眼于地产景气度周期性上升的同时，也需要考虑公司发展的长期逻辑。检验地产商转型之路，通过对海外经验的总结与提炼精选，我们认为金融化与投资平台化是地产公司转型的主要方向。
作为' 金融行业的一个子领域，房地产无时无刻不在与金融打交道，无论是地产公司开发融资，还是消费者购房贷款，地产行业总是与金融服务业紧密相连的。地产商对金融服务的业务流程与商业模式较为熟悉，甚至在开展面向业务的金融服务时，具备一定的渠道优势。随着金融改革的深入、银行牌照的放开以及' 互联网金融的兴起，我们认为' 中国地产商已经逐步具备了向金融服务业渗透的能力和环境。结合中国现状，我们认为股东或股东子公司中具备金融基因的地产公司更容易向金融领域渗透，因此推荐具备金融化基因的地产公司。
其次是拥有投资平台潜质的地产公司。对于业务的多元化转型，由于中国地产商兴起只有20多年的历史，大多数企业尚处于在行业内打拼、拓展的阶段。现阶段还很难评判A股地产公司对生息类业务的驾驭能力，只能粗略地看，我们认为具备园区运营经验，以及与其他行业企业的广泛接触，在业务多元化转型方面的能力优于现有同行，此外，12月3日国务院常务会议决定在更大范围推广' howImage('stock','2_000931',this,event,'1770') 中关村(' 000931,' 股吧)试点政策、加快推进国家自主创新示范区建设，也为园区地产提供了政策利好。
2014-12-10 类别：' 公司研究机构：瑞银证券 研究员：林翰
[摘要]
11月单月销售额同比增长35%，维持14年2010亿元销售额预期不变公司' 公告11月单月实现销售面积145万平米，实现销售额190亿，单月同比分别增长14%和35%，符合我们预期。11月销售均价13058元/平米，环比升13%，主要由于中高端产品推盘比例有所提高。前11月公司累计实现销售额1901亿元，我们维持12月单月销售额200亿的预测值，维持14年全年实现2010亿销售额预期，同比增长18%。
预测15年销售额约2210亿，同比增长10%我们预计万科14年新开工面积2238万平米，同比增长5%，将为2015年带来充足的可售资源。我们预测2015年公司可实现销售面积1966万平米，销售均价约11239元/平米，销售额可达2210亿，同比增长10%。
财务状况稳健利于公司把握时机快速增长公司年初至今购地谨慎，前11月新增土地权益金额仅239亿元。公司9月末持有货币资金487亿元，26%的净负债率远低于118%的行业平均水平。我们认为稳健的财务状况有利于公司伺机获取优质土地资源，达到快速增长。
估值：将目标价自13.60元上调至14.80元，维持买入评级维持14/15/16年EPS1.48/1.65/1.88元，目前股价对应PER7.7/6.9/6.1倍，我们认为万科稳健的财务状况和优异的执行能力将赋予其估值溢价，基于14年PER10倍（原9.2倍）将目标价自13.60元上调至14.80元，目标价相比14年NAV折价4%，维持“买入”评级。
2014-12-09 类别：公司研究 机构：瑞银证券 研究员：林翰
[摘要]
11月单月销售额同比增长21%，维持14年1300亿销售额预期不变公司公告11月单月实现销售面积103万平米，实现销售额125亿，单月同比分别增长37%和21%，单月销售额接近我们预测的128亿，符合预期，11月销售均价12140元/平米，环比降6%，主要由于低价盘推盘比例环比提高原因。前11月' howImage('stock','1_600048',this,event,'1770') 保利地产(' 600048,' 股吧)实现销售额1194亿元，我们维持12月单月销售额105亿的预测值，维持14年全年实现1300亿销售额预期，同比增长4%。
预测15年销售额约1525亿，同比增长17%我们预计保利地产14年新开工面积1882万平米，同比增长11%，将为2015年带来充足的可售资源。我们预测2015年公司可实现销售面积1251万平米，销售均价约12192元/平米，销售额可达1525亿，同比增长17%。
有望在土地市场底部获取优质资源保利地产前11月新增土地权益金额318亿元，同比负增长24%，但大于万科同期239亿的水平。截止目前保利地产土地储备面积约5010万平米，可维持未来3年销售，公司9月末拥有货币资金358亿，有利于在土地市场底部获取优质资源。
估值：将目标价自8.9元上调至9.75元，维持“买入”评级我们维持14/15/16年EPS1.27/1.57/1.86元，目前股价对应PER6.7/5.4/4.6倍，低于覆盖公司平均8.5/6.9/5.8倍的水平，我们认为保利估值将向行业均值水平回归，按照14年PER7.7倍（原7倍），将目标价自8.9元上调至9.75元，目标价相比14年NAV折价15%，维持“买入”评级。
2014-12-11 类别：公司研究 机构：瑞银证券 研究员：林翰
[摘要]
结算均价低于预期，影响利润率，下调' 盈利预测因12年销售的部分项目有降价促销行为，部分项目结算均价低于我们预期，我们分别下调2014/15/16年公司结算均价8%/13%/10%，导致营收同等幅度下调，而建安成本刚性，故14/15/16年公司毛利率分别下调4/3/5个百分点，致使归母净利润分别下调13%/23%/17%。
土地储备过于集中于西安和' target='_blank' >沈阳金地总土地储备面积约2500万平米，其中在一二三线城市的分布分别为20%、60%和20%，但近30%的土地储备位于西安和沈阳，而这两个城市近年供地面积很大，房价难以上涨，是造成公司利润率较低的原因之一。
14年销售额增速在万保招金中最低我们预计金地14年可实现销售额430亿，同比负增长4%，增速低于其他三大公司，低于市场预期的全年500亿的销售目标。我们预计15年金地总可售面积达667万平米，鉴于中西部城市推盘占比上升，15年去化率将降低，给予63%去化率假设，预计可实现销售面积420万平米，销售额483亿，同比增长12%。
估值：将目标价自10.3元下调至6.2元，将评级自中性下调至卖出我们将14/15/16年EPS自1.03/1.30/1.49元下调为0.89/1.00/1.24元，目前股价对应14/15/16年PER分别为10/9/7倍，大幅高于瑞银覆盖公司14/15/16年PER8.3/6.8/5.8倍的均值。我们参考可比公司14年交易PE的低值，给予公司14年PER7倍得到目标价6.2元（原目标价基于原14年EPS1.03元预测给予PER10倍得出），目标价对应PEFWD6.3倍，略低于近四年均值6.8倍，相对NAV折价30%，将评级自中性下调为卖出。
2014-12-17 类别：公司研究 机构：瑞银证券 研究员：林翰
[摘要]
进军金融领域成果初显控股子公司荣盛泰发拟挂牌' 新三板，进军金融领域成果初显公司控股67.67%的子公司荣盛泰发计划挂牌新三板，荣盛泰发于10年成立，主要业务为通过发起地产基金募集资金用于荣盛房地产项目，目前管理资金规模约60亿元，属于地产基金行业第一梯队，14年全年预计实现净利润0.3亿元，约占上市公司净利润的1%。如未来成功挂牌新三板，则为首家新三板上市地产基金公司，公司在金融领域的成果初显。
15年销售额预计增长12%公司目前土地储备约2000万平米，足够维持未来4年销售，我们预计14年可实现销售额280亿，同比增长4%，15年可实现销售面积460万平米，销售均价约6900元/平米，销售额预计可达到320亿，同比增长12%。
有望实质受益于京津冀一体化公司土地储备中约20%位于廊坊，如京津冀一体化加速实施，公司位于廊坊的项目去化率将可能显著提升，销售均价有望在目前水平上进一步上涨，从而提高公司盈利能力。
估值：目标价上调至17.30元，维持"买入"评级维持公司14/15/16年EPS2.02/2.56/3.08元，当前股价对应14/15/16年PE7.5/6/5倍，低于瑞银覆盖A股地产公司8.5/7/6倍水平，相对NAV折价10%，看好公司在金融领域的业务拓展，参照15年6.8倍PE，将目标价自15.76元上调至17.30元，维持“买入”评级。
首开股份：受益于北京市场复苏 买入评级
2014-12-10 类别：公司研究 机构：瑞银证券 研究员：林翰
[摘要]
北京房地产市场销售回暖，库存开始下降北京目前住宅可售面积为1072万平米，去化周期仅9个月，我们认为不存在供给过剩的问题。住宅销售面积单月同比' 数据逐渐回升，我们预计将在12月转正，伴随库存的下降，购房者对于北京房价上涨预期或将在2015年上升，项目布局北京占比高的开发商销售额有望在2015年获得高增长。
公司32%土地储备位于北京区域，2015年销售额预计增长32%公司土地储备1280万平米，27%位于北京市内，5%位于环北京区域，是我们覆盖公司中北京区域项目占比最高者，也有望最受益于北京楼市回暖。我们预测2015年销售面积可达173万平米，销售额将达到251亿，同比增长32%。
受益降息，2015年预计可节省利息支出1.8亿14年三季度末公司净负债率200%，有息负债共442亿元，我们测算，降息40BP，将使公司在2015年节省1.8亿利息支出，但由' target='_blank' >于利息支出节省体现在地产公司利润表中将滞后，预计2015年因利息支出减少而增加的净利润仅0.27亿，占2015年预测归母净利润的1%。
估值：目标价自7.02元上调至10.00元，维持买入评级我们上调2016年销售结算均价，将14/15/16年EPS预测自0.93/1.21/1.45元调整为0.93/1.21/1.62元，目前股价对应14年PER为7.6倍，低于我们覆盖公司平均14年8倍的水平，我们认为公司位于北京区域项目不受全国供给过剩的影响，参考可比公司14年交易PE的上限，基于2014年PER10.8倍（元7.5倍）给予目标价10元，目标价相对NAV折价15%，目标价对应PEFWD为10倍，超出近4年均值一个标准差，且处于近4年最高水平。我们认为北京市场在15年有望回暖尚未被市场充分预期，维持买入评级。
2014-12-01 类别：公司研究 机构：' howImage('stock','2_002736',this,event,'1770') 国信证券(' 002736,' 股吧)研究员：区瑞明
[摘要]
增发方案获深' target='_blank' >国资委力挺，标志着“三个平台”的定位确定我们在11月7日发表的' howImage('stock','2_000090',this,event,'1770') 天健集团(' 000090,' 股吧)深度报告《化作鲲鹏，乘风而上》就旗臶鲜明提出：未来天健将有望成为深圳国资改革的优质资源整合平台、传统业务升级平台及深国资系战略' 新兴产业并购平台，将步入快速发展轨道。11月29日，公司公告增发方案获深圳国资委批复，标志着“三个平台”的定位从深国资改革层面已经确定。
战投小试' target='_blank' >牛刀，期待与达实投资更“性感”的合作公司在11月28日公告拟牵手' howImage('stock','2_002421',this,event,'1770') 达实智能(' 002421,' 股吧)，未来双方将进行技术合作和市场合作，本次合作属于技术合作，将提升天健科技大厦作为“新兴产业孵化器”的含金量。达实智能是天健未来拟引入战投——达实投资的控股公司，我们期待未来天健集团能与达实系展开更“性感”的合作，譬如在新兴产业并购、产业运营、市场空间开拓等领域展开深度合作！战投助力公司业务转型和升级的空间巨大本次与达实智能的合作标志着“战略投资者通过助力天健业务转型和升级从而达到市值管理目的、以分享未来市值增长”的逻辑开始被验证。由于天健拟引入的八家战投资源储备优异、资本运作能力超强，我们逻辑推理：这次与达实合作仅是处女秀，只迈出了一小步而已，未来与八家战略投资者的合作空间还非常大，持续不断的合作势必能提升天健并购战略新兴产业的能力，并使其原有业务获得转型和升级的机遇，从而能持续地维系住天健股票 的“热度”，利于股价迭创新高！鲲鹏展翅欲高飞，继续坚定建议投资者“买入”综上所述，增发方案获深圳国资委力挺、达实投资作为天健拟引入的战略投资者小试牛刀牵线控股企业——达实智能与天健牵手，均利好天健。我们继续坚定看好公司华丽转身，并判断未来三年将步入快速发展轨道。在不考虑外延式扩张及潜在优质资源释放的保守假设下，预计公司14-16年EPS分别为0.72/0.90/1.12元，对应PE分别为18.8/15.1/12.1x，RNAVPS19.0元，P/NAV0.7。我们认为，天健的股价表现，系关“深圳国企改革的成败”，应站在政治高度来研判天健的价值。“鲲鹏正欲展翅高飞”，继续坚定建议投资者“买入”，时不我待！
