客服热线：
手机版
二维码
随着' target='_blank' >证监会宣布上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务的，' target='_blank' >国土资源部不再进行事前审查，房企再融资的审批周期将大大缩短，方案获批的难度也将降低，有助于加速恢复A股上市房企再融资的“造血”功能。业内普遍认为，这有利于市场恢复对地产股的信心，为上市房企打通一条重要的资金来源渠道，尤其利好那些估值低、基本面好的龙头公司。有分析师预估，A股130多家房企再融资需求将高达1000亿。
房企再融资将提速
事实上，早在一个月前，房企再融资前置审查取消的消息已在行业内不胫而走。据记者了解，从去年12月初开始，已有投行和' 券商陆续得到消息，房地产上市公司的再融资方案无需再由' target='_blank' >国土部和' target='_blank' >住建部审核打分，只需报备即可，在规定时间内这两大主管部门无异议即视为通过。
房企再融资方案的审批前置始于2010年。当时，为严格贯彻执行国务院有关文件要求，证监会要求上市房企涉及住宅房地产开发业务的再融资申请，一律就其用地情况征求国土部意见；对于房企涉及商品房开发项目的再融资申请，需住建部核查认定。上市公司和保荐机构在报送再融资申请文件时，要同时提供公司专项自查报告、中介机构专项核查意见等相关文件。
“前置审核环节大大拖延了再融资方案的获批进度。其中国土部的意见对最终的审核结果影响最大，如果国土部认定融资企业或项目存在合规性方面的重大问题，那么再融资的想法基本上就没戏了。”有上市房企董秘告诉记者。
而受前置审批影响最大的恰恰是那些全国化布局、项目较多、规模较大的龙头房企。以' howImage('stock','1_600208',this,event,'1770') 新湖中宝(' 600208,' 股吧)55亿元的再融资方案为例，其从2013年8月1日公布，到2014年12月完成募资，足足用了近一年半的时间；' howImage('stock','2_000024',this,event,'1770') 招商地产(' 000024,' 股吧)2014年4月推出的一笔总规模为65亿元的再融资方案，更是由于之前在海南存在限制土地被国土部稽查通报的历史，直接导致再融资计划失败；而' howImage('stock','1_600639',this,event,'1770') 浦东金桥(' 600639,' 股吧)30亿元的定增方案2014年2月就已获股东大会通过并公布，但至今尚未获批。
“国土部的所谓核查，并不是到项目所在地实地调查，而是向项目所在地的国土部门了解核实情况。”一家全国布局的上市房企的高层人士向记者表示，大型房企全国各地都有项目，核查范围广，因而通过国土部门核查所需时间特别长。很多房企“耗不起”，干脆放弃了A股市场再融资计划。
如今，监管部门明确表态取消相关前置审查，对房地产行业尤其是A股上市房企而言，无疑是重大利好。在证监会涉房业务监管政策调整的当日，' howImage('stock','2_000732',this,event,'1770') 泰禾集团(' 000732,' 股吧)和' howImage('stock','1_600325',this,event,'1770') 华发股份(' 600325,' 股吧)第一时间宣布将推出定增，并预计方案通过将大大提速。“消息已经传了很久，我们只不过恰巧踩准了这个时间点。”泰禾集团董秘洪再春告诉记者，这至少表明证监会及国土部门对房企再融资的一种支持态度。“快的话，争取定增方案上半年就能通过；慢一点的话，三季度有望通过。”
潜在融资需求逾千亿
多年来房企在A股市场上“造血”机能的减弱，加之去年以来房地产市场去化不畅，上市房企如今对再融资的渴求如久旱逢甘霖。记者梳理发现，2014年房企定增再融资已完成400亿元，目前已公布方案、尚未实施的再融资规模则达到557亿元，均投向房地产主业。如今，随着政策松绑，势必有更多上市房企启动再融资方案。有不愿具名的行业分析师预估，A股130多家房企融资需求将高达1000亿。
其中，那些负债率较高的房企无疑对再融资的渴求最为急迫。以泰禾集团为例，2014年三' 季报显示，公司净负债率已达到546%，位居上市房企之首，公司在政策松绑的第一时间即刻启动再融资；' howImage('stock','2_000671',this,event,'1770') 阳光城(' 000671,' 股吧)三季报显示的净负债率也高达454%，位居第二，公司在去年11月完成定增；新湖中宝更是对再融资如饥似渴，其在2014年12月宣布完成定增的同时，随即再推新一轮的50亿规模的定增方案。
“此前由于A股‘造血’功能的丧失，很多房企不得不通过银行借款、' 信托资金甚至民间借贷取得资金，推高了资金成本，也增加了系统性风险。”亿翰智库研究中心副主任张化东表示，前置审查政策调整的意图就是为困扰市场许久的上市房企再融资、并购重组扫清障碍，优化房企的债务结构，降低系统性风险。此外，再融资的放开也可以视作一个信号，下一步可能对于房地产企业IPO重新打开窗口。
' howImage('stock','1_601688',this,event,'1770') 华泰证券(' 601688,' 股吧)房地产行业分析师曹光亮预计，那些前期没有再融资、且大股东绝对控股的地产公司启动再融资计划的动力和速度将大大提升，对行业无疑是实质性利好，将增强地产股绝对收益空间。
' 申银万国证券' 研究报告则认为，再融资放开短期内将提升公司估值，中长期则提升公司盈利能力。从' 数据来看，2014年共20家房企成功再融资，计算预案' 公告日至增发上市日附近股价上涨情况，20家房企平均涨幅为92.5%，最高的' howImage('stock','1_600648',this,event,'1770') 外高桥(' 600648,' 股吧)涨幅接近332%，最低的阳光城涨幅为21.6%。再融资的彻底放开是地产行业正常化的重要一步，也显示政府呵护地产行业之心，后期依旧可以期待限购、限贷的彻底放开以及降息降准。
有房企内部人士向记者表示，房企再融资政策的调整将加速行业整合的进程。优势房企通过在资本市场的股权融资，将获得更充裕的优质资金，以增强获取优质项目的实力。在强者更强的行业格局下，房企兼并重组的机会更多，从而进一步提升行业集中度。
2014-12-16 类别：' 公司研究机构：' target='_blank' >东兴证券研究员：郑闵钢 杨骞
[摘要]
关注1：城市更新提升土地价值公司前身是深圳市宝安区城建发展总公司，拥有很多当年行政划拨的工业用地。目前公司工业地产可出租物业面积共计约120万平方米。深圳市存量土地已开发得差不多，新增土地来源基本来自城市更新。现配合深圳市城市更新规划，公司部分土地需要拆迁变性。
这部分土地成本非常低，将受益于土地升值及容积率的提升。
关注2：参与前海开发建设受益于' 自贸区概念公司全资子公司' howImage('stock','2_000031',this,event,'1770') 中粮地产(' 000031,' 股吧)集团深圳房地产开发有限公司（以下简称“深圳公司”）于2012年与深圳市前海深港现代生活服务业合作区管理局（以下简称“前海管理局”）签订了合作框架协议。协议约定双方在优势互补、平等协商的基础上，紧密开展合作对接，积极谋划双方在金融、物流、地产领域的合作。深圳公司具体负责前海合作区项目的推进、统筹、协调等工作。目前，公司正在积极与前海管理局协商推进相关工作。
关注3：销售受行业景气度影响略有下滑受行业景气度下降因素影响，公司的销售同样出现了下滑。上半年公司签约面积19.7万平方米，签约金额36.3亿元，分别下滑37%和27%。公司项目多位于北京、上海、成都、深圳等一二线城市，且09年以后，公司产品由原来的中高端定位逐步增加了首置首改产品的占比。目前首置首改产品占比在60-70%。
我们预计，随着降息等政策的推出，房地产销售的回暖，公司全年销售下滑速度将收窄，预计全年将实现销售金额100亿元左右，同比下滑10%左右。
结论：公司是一家全国性、综合性的房地产开发上市企业，控股股东' target='_blank' >中粮集团连续多年位列世界500强企业之列，是国务院核定的16家以房地产为主业的央企。我们看好深圳市城市更新以及前海开发建设给公司带来的发展机会。我们预计公司2014年-2015年的每股收益分别为0.34元、0.40元，对应PE分别为23X、20X。首次关注给予“推荐”评级。
2015-01-16 类别：公司研究 机构：' howImage('stock','2_000750',this,event,'1770') 国海证券(' 000750,' 股吧)研究员：孔令峰
[摘要]
事件：招商地产近日公告2014年12月经营数据，2014年12月，公司实现签约销售面积88.71万平方米，同比增加215.94%；签约销售金额110.83亿元，同比增加166.72%。2014年全年，公司累计实现签约销售面积364.28万平方米，同比增加32.92%；签约销售金额510.49亿元，同比增加18.18%。
投资要点：岁末冲刺，加速推盘叠加降价策略确保目标完成。公司12月实现单月销售金额110.8亿，创下单月销售额历史新高，环比及同比分别大幅增长129%和166.7%，在前11个月仅录得400亿销售额的情况下年尾加速冲刺，顺利完成年度500亿元的销售目标。全年累计实现销售额510.5亿元，同比增长18.2%。据公司管理层介绍，公司11-12月份新推货值共达到150亿，加速推盘叠加降价跑量的销售策略助推年末翘尾' 行情，实现完美收官。
可售货源充足，一线城市高端楼盘受追捧。2015年公司预计可售货值为1100亿，其中新推货值达800亿，根据公司2014年平均去化率60%测算，2015年销售额预计为650亿左右，同比增长27%。同时' target='_blank' >央行贷款新政有助于改善性需求的释放，对于以大中户型住宅开发为主的招商地产而言无疑是利好消息。从全年销售情况来看，一线城市的高端项目去化理想，2014年' 业绩贡献占比达到了40%，其中位于北京的高端住宅项目臻园以52.2亿元的成交金额领跑单盘销售榜。
融资渠道拓展大幅降低企业资金成本，龙头优势尽显。公司10月公告发行可转债预案，发行总额不超过人民币80亿元，用于公司位于深圳、珠海、武汉的项目建设。另外公司50亿中票已获准注册发行，近日内有望完成发行，预计利率低于5%。目前公司综合资金成本在5%左右，中票及可转债的发行将进一步降低企业融资成本，有效补充资本金，为未来的扩张蓄势。
蛇口纳入自贸区，集团优势资源价值提升。公司大股东' target='_blank' >招商局集团在蛇口拥有大量土地资源，公司未来有望凭借平台优势低成本获取优质资产，同时公司位于蛇口的多个“城中村”旧改合作开发项目在自贸区概念刺激下加速推进，资源价值彰显。另外公司携手集团旗下招商局资本将有助于产业园区运营模式的探索，推动公司产业地产业务的扩张，目前珠三角区域的科技新城项目合作平台已初步建立，集团平台间合作也将深度挖掘公司内部核心价值。
2015-01-13 类别：公司研究 机构：安信证券 研究员：万知 何益臻
[摘要]
公司发布' 业绩快报：2014年公司业绩初步核算实现营业收入1089.6亿，同比增17.98%，净利润121.8亿元，同比增13.36%，EPS为1.14元，ROAE为21.62%，较2013年下降1.33个百分点。
期末公司总资产3656.5亿，同比增16.47%，净资产614.0亿，同比增18.61%，每股净资产5.72元。
公司业绩略低于市场预期主要是受结算进度影响：公司2014年结算业绩略低于预期，2014年净利润同比增速仅13.4%，低于2013年的27.4%，同时低于过去5年公司净利润复合增速（36.9%）。
我们认为主要是受公司结算进度影响，今年前三季度公司结算522亿，期末预收款高达1301亿。公司今年4季度公司销售金额449亿元，同比增22.6%，为公司历史单季销售最高值。我们预计2014年末公司未结算预收款仍近1300亿。
另一方面，公司营业利润率较2013年小幅提高0.09个百分点至17.42%。公司2013年和2014年住宅销售均价同比分别增4.3%和8.9%，我们预计公司毛利率保持相对稳定。
公司四季度销售大幅增长：根据公司发布销售业绩，2014年公司实现销售面积和金额同比分别增长1067万平米和1367亿，同比分别增0.21%和9.1%。其中四季度大幅上升，单击实现销售面积和金额351万平和449亿，同比增64.2%和68.4%。我们认为公司销售较上半年明显好转，将体现在未来的业绩结算中。
投资建议：买入-A投资评级，我们认为房地产行业短期继续受货币政策宽松的影响，行业基本面受益于住宅销量回升以及政策持续宽松。公司作为行业龙头企业能依靠稳健的管理和财务，将继续保持优于行业的销售增速，并不断扩大市场份额。预计公司2014年至2015年EPS分别为1.14和1.39元，6个月目标价为13.63元，相当于2014年12倍的动态市盈率。
2015-01-14 类别：公司研究 机构：' howImage('stock','2_000776',this,event,'1770') 广发证券(' 000776,' 股吧)研究员：乐加栋 郭镇
[摘要]
核心观点：年末销售冲量，全年实现正增长2014年全年销售面积389万平米、金额490亿元，同比分别+8.1%、+8.9%，整体去化率超50%。12月销售规模创单月新高，部分前期认购年底集' 中签约。2014年销售均价12607元/平米，同比微升0.7%。推盘计划看，从2014年8月开始，公司未来每两个月的计划推盘量都超过30个，最高达39个创新高，推盘量增长也是公司四季度销售放量的重要原因。未来两个月推盘计划量因春节等因素影响略有下降。
四季度土地投资积极，合作力度加大2014年12月，公司地投资延续了11月的积极态势，在上海、北京和杭州等重点线城市共获取4个项目，100%权益地价46.5亿元，超过11月的36.9亿元。2014年整体来看，公司在前三季度土地投资较少，四季度存在补充土地储备的需要。2014年全年公司100%权益地价/销售金额的比重为32%，较2013年的65%有较为明显的下降。一线城市投资力度加强，并减少了在三四线城市的土地获取，同时合作力度不断加大。
险资继续增持公司股权截止2014年12月19日，安邦' 保险合计持有公司20%的股权，为第二大股东，第一大股东生命人寿合计持有公司21.81%的股权。
预计公司14、15年EPS分别为0.85元、0.90元，维持“买入”评级2014年公司实现销售规模正增长，四季度集中补充土地储备保障未来增长。在港上市平台金地商置发展态势良好，2014年销售金额114亿元，继续践行“一体两翼”的战略。股权激励的落实也将助力公司更好地发展。
风险提示公司未来销售不及预期。
2015-01-12 类别：公司研究 机构：广发证券 研究员：乐加栋 郭镇
[摘要]
核心观点：千亿规模基础上的稳健增长2014年万科实现销售金额2151.3亿元，同比+25.9%。自2010年销售规模首次破千亿，4年以来年复合增长率达19%。年度回款2000亿元目标完成，回款率93%，资金的周转速度和使用效率进一步提高。2014年审慎拿地的态度体现了万科稳健的经营风格，地价/销售回落至20%。
轻资产运营模式日趋成熟轻资产重运营模式对万科ROE的提升是可持续的。住宅业务已经充分践行小股操盘，万科拿地权益占比已经回落至10-11年水平，是主动降低；在商业地产方面也与海外机构合作进行了轻资产运营的尝试。
B转H成功实施，国际化征程更进一步2014年6月25日，万科H股在香港联交所主板上市并挂牌交易。B转H既有利于降低资金成本，又为万科国际化征程奠定基础，打响知名度。
丰富并完善激励机制，夯实长期发展基础万科推出了两个层面的激励机制：集团公司层面推出了事业合伙人（盈安合伙持股），项目公司层面推出了项目跟投制度（激发员工主人翁意识）。
预计公司14、15年EPS分别为1.58、1.81元，维持“买入”评级回顾2014年，无论在销售回款规模、土地投资把控、轻资产运营模式，还是在B转H方面，万科都体现了其强大的战略执行力。我们坚信，万科在我国房地产行业发展下半场仍将是行业引领者，在保持规模增长和财务稳健的同时，结合激励机制完善，将助力万科在白银十年实现更好的发展。
