中金：6地产股还将涨20%顺水鱼财经

近日投资者对于深圳市场近期房价大涨问题关注度较高，对此我们搜集了相关' 数据，评论如下：

1) 深圳房价近期大涨的原因是什么？有其特殊性，短期因素是主导；股市财富效应+佳兆业等旧改项目锁盘的双重结果。市场上有观点认为今年深圳房价暴涨是深圳供需结构失衡(土地稀缺，年轻人口多、需求旺盛)，但这都是长期逻辑，放在 2014年也成立，无法作为短期房价暴涨的解释因素。我们综合一二手房需求与供应数据，没有看到深圳购房者数量与实际市场供应产生显着性的差异，需求释放速度与上海并无显着差别。此轮深圳涨价，合理的解释是购买力短期出现了剧烈变化，由于深圳当地账户数已经超过 1200 万(2014 年深圳常住人口 1077 万人)，截止 2015 年 1 季度末，深圳也是此轮牛市全国新开户最多的城市(开户超过 57 万，占广东省同期新开户的 67%)，深圳城市中股民占比至少在 60%以上，股市财富效应导致城市短期购买力显着变化才是深圳此轮房价暴涨的主要原因，类似于 2007 年的深圳领涨全国。

2)房价下半年还会大涨么？不用过度担心深圳房价，下半年供应将提升，深圳房价涨幅将明显放缓；但实际利率下行或将推动其他一线城市、核心二线城市房价环比上涨 5%~10%。从供应角度看，2014 年下半年深圳住房新开工已经明显恢复到月均 60~70 万平米的正常区间，以 9~12 个月的上市周期估计，未来 1~2 个季度之内，新房供应将达到月均 50~70 万平米水平，将显着高于今年前半段的 36 万平米，深圳房价涨幅将明显放缓。但随着下半年实际利率下行(' 中金宏观组预测 3/4 季度 CPI 分别为 1.5%和 1.7%)，其他一线城市、核心二线城市房价或将环比上涨5%~10%。

3)投资建议：深圳房价短期暴涨有其特殊性，无需担心因此引发短期调控转向；下半年各地楼市涨价前必先成交放量，6月成交有望继续超预期；龙头地产股有20%上涨空间。 我们认为，a)短期成交有望超预期，且 b)成交放量时点将领先于大中城市的房价上涨(房价上涨时点或在 3 季度末)，那么考虑到地产板块估值较' 大盘仍有折让，c)龙头公司也迈出实质性转型步伐，我们依然坚定看好龙头地产股的补涨机会，上升空间看20%。' 个股推荐排序：万科、招商、保利、' howImage('stock','2_000961',this,event,'1770') 中南建设(' 000961,' 股吧)。同时建议关注' howImage('stock','2_002244',this,event,'1770') 滨江集团(' 002244,' 股吧)及' howImage('stock','1_600675',this,event,'1770') 中华企业(' 600675,' 股吧)。