楼市复苏？分流A股资金？海通坚决说“不”顺水鱼财经

' howImage('stock','1_600837',this,event,'1770') 海通证券(' 600837,' 股吧)表示，从14年开始，居民来自于' 房地产的财富占比首次降至 40%以下，而金融资产首次成为居民财富增量的主要来源，这意味着市场可能正在进入一个新的时代——金融时代。而对于年内楼市复苏及分流A股资金的说法，海通认为其实并不存在。

房地产行业首现“量价齐升” 持续性成疑

2014 年以来，政府数次出台地产刺激政策，包括 14 年 4 月到 9 月 40 多个城市取消限购、9 月取消三套房限贷、10 月放宽公积金贷款条件、14 年 11 月和 15 年 3 月和 5月三次降息等，而 3 月底 5 部委联合出台地产新政，从购房资格、利率、首付成数等各方面刺激地产需求。

重赏之下必有勇夫，连续数次政策刺激终见成效，15年3-5月30 城地产销量增速实现了从 11.9%到 29.5%，再到 40.6%的“三级跳”，而百城房价也在5月实现同比降幅收窄、环比由负转正。时隔一年多，房地产行业首现“量价齐升”。

然而，与地产行业“量价齐升”这一“和谐”局面形成鲜明对比的是，14 年以来，三四线城市中小房企破产重组、“老板跑路”的消息频频传出。兴润臵业曾是宁波奉化当地最大的房企，如今却已资金链断裂、资不抵债；温州中城建设集团曾是民企 500 强，如今却申请破产重组；而龙岩天成和邯郸金世纪的董事长则纷纷“跑路”。 三四线城市中小房企的前景并不乐观。

回顾 08 年以来的历史，历次政策放松均迎来需求反弹，而后均再度回落。08年11月需求大幅回升缘于三部门联合推出按揭贷款7折优惠利率，12年2月需求企稳则是缘于' target='_blank' >央行提出支持首次购房贷款需求。本轮全国地产销量从14年3月步入负增长，限购取消后在5、6 月短期反弹，7月再度下降，降息后11、12月地产销量短期反弹，15年前两个月地产销量再度下降。政策刺激或能在短期内提振改善性需求入市，但在人口红利消退的大背景下，意味着购房人群的总数见顶，因而地产销量改善持续性依然存疑。

此外，值得注意的是，代表一二线城市地产需求的 30 城销量增速明显改善，但三四线城市中小房企却是破产跑路消息频出，前景堪忧。

居民财富配臵转移，从房产到金融资产

更为重要的是，在需求端上金融资产取代房地产，成财富增量主要来源。过去30年中国居民的财富管理先后经历了存款时代和地产时代，也就是银行和房地产帮助大家管理财富，增值资产。但从2014年开始，居民来自于房地产的财富占比首次降至 40%以下，而金融资产首次成为居民财富增量的主要来源，这意味着我们可能正在进入一个新的时代——金融时代。

以前居民去银行，通常只是存钱，或者找银行贷款买房。但是现在去银行，可以发现银行什么都在卖，除了卖存款，还卖理财、卖' 保险、卖' 信托、卖基金等等不一而足，几乎啥都卖。2014年居民新增财富的17%来自于银行理财、16%来自于存款，12%来自于' 股票 ，其他还包括信托、基金、保险等，这意味着居民财富配臵多元化的时代已经来临，对金融资产的需求正在急剧上升。

而从资产收益率的比较来看，目前由于房价从来没跌过，北京、上海等城市的租金回报率最多只有2%。而如果把钱放在银行，目前1年期存款基准利率是2.25%，但由于存款上浮封顶50%，而实际上上浮比例多在30%左右，所以存一年最高也就是 3%左右回报。而在金融市场中，目前代表性的5年期 AA 级企业债收益率仍在 5%以上，很多蓝筹的PE就在20倍左右，倒过来算就是5%的隐含回报率，也就是无论股市还是债市的潜在回报率都远远超过了房地产和存款，金融资产仍是未来居民财富配臵首选。

海通测算，目前中国居民总资产约 300万亿，其中居民储蓄约60万亿、占比 20%，而居民房产总值约200万亿、占比70%，而居民各类金融资产的总额只有40万亿左右，占比仅约 10%、严重偏低，股市60万亿市值只有25%左右属于居民、而债市也与居民基本无关。而在' 美国的家庭财富配臵中，房地产占比仅为30%左右，存款占比大约10%，各类金融资产占比接近60%。从体量的角度比较，中国居民的金融资产配臵比例存在着极大的提升空间，家庭财富配臵从存款、房产向金融资产的转移才刚刚开始。