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编者按：日前，住建部、财政部与央行发布通知称，9月1日起，调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例，拥有1套住房并已结清购房贷款的公积金最低首付款比例由30%降低至20%。据《证券日报》记者了解，南京等全国多地早已密集调整了公积金政策。对此，市场人士认为，各地密集调整公积金等多个" 房地产利好政策，将推动楼市进一步去库存化，有望提升房地产行业的景气度。
从市场面看，昨日，交易的122只房地产股中有23只" 个股逆市上涨，其中，" 滨江集团(" 002244," 股吧)(002244)、" 世纪星源(" 000005," 股吧)(000005)、" 市北高新(" 600604," 股吧)(600604)、" 莱茵体育(" 000558," 股吧)(000558)、" 绿景控股(" 000502," 股吧)(000502)、" 华鑫股份(" 600621," 股吧)(600621)等6只个股涨停，" 国兴地产(" 000838," 股吧)(000838)、中冠A(000018)、" 泰禾集团(" 000732," 股吧)(000732)、" 宁波富达(" 600724," 股吧)(600724)、" 深大通(" 000038," 股吧)(000038)、" 中国武夷(" 000797," 股吧)(000797)、深深房A(000029)、" 城投控股(" 600649," 股吧)(600649)、" 中房地产(" 000736," 股吧)(000736)、" 广宇集团(" 002133," 股吧)(002133)、" 金地集团(" 600383," 股吧)(600383)等个股涨幅均超过1%。
" 资金流向方面，昨日有31只房地产股呈大单资金净流入的态势，其中，大单资金净流入超过1000万元的个股有14只，累计大单资金净流入达7.22亿元。华鑫股份、莱茵体育、滨江集团等3只个股大单资金净流入均超过1亿元，分别为2.27亿元、1.11亿元和1.04亿元。另外，" 保利地产(" 600048," 股吧)(600048)（9223.56万元）、城投控股（4066.34万元）、" 中粮地产(" 000031," 股吧)(000031)（2473.88万元）、宁波富达（2204.41万元）、金地集团（1999.75万元）、" 新湖中宝(" 600208," 股吧)(600208)（1805.35万元）、广宇集团（1461.12万元）、绿景控股（1343.82万元）、世纪星源（1274.52万元）、" 陆家嘴(" 600663," 股吧)(600663)（1123.94万元）、中国武夷（1085.74万元）等11只个股大单资金净流入均超过1000万元。
值得关注的是大单资金净流入最多的华鑫股份，2015年7月11日公司" 公告称，公司正在商谈拟与有关方合作开发地产项目等相关事宜，该项目拟主要定位于引进检验检测、智能电子、智能溯源、生命科学等领域行业龙头企业，打造相关产业链，把项目建设成为融研发、办公、商业、休闲、居住为一体的一站式复合型智慧产业社区。
安信证券表示，8月份以来，央行再度降息降准、放宽外国人买房要求、降低公积金贷款要求，可关注小市值" 国企改革类房地产股，精选一些防御和进攻性兼具一线地产股，首推组合：中房地产、" 嘉宝集团(" 600622," 股吧)(600622)、" 高新发展(" 000628," 股吧)(000628)、" 云南城投(" 600239," 股吧)(600239)、万科A(000002)；可关注：1）小市值国企改革类股：高新发展、云南城投、" 南京高科(" 600064," 股吧)(600064)、中房地产；2）大北京：" 首开股份(" 600376," 股吧)(600376)、中国武夷、" 华夏幸福(" 600340," 股吧)(600340)；3）大上海：嘉宝集团、" 阳光城(" 000671," 股吧)(000671)；4）大广深：保利地产、万科A、华侨城、" 中洲控股(" 000042," 股吧)(000042)。
" 中金公司则认为，房地产龙头股进入价值投资区间，依然坚定看好龙头地产股上涨；连续股价下跌之后，地产龙头公司估值已经大幅度下行，万科A1.5倍市净率，保利地产1.1倍市净率；货币、行业调控政策还在持续宽松，依然坚定看好龙头地产股未来上涨超过30%，首推两大龙头万科A和保利地产，其次" 招商地产(" 000024," 股吧)(000024)；主题投资则切换至“京津冀”和“国企改革”，建议关注华夏幸福，" 中华企业(" 600675," 股吧)(600675)、" 华发股份(" 600325," 股吧)(600325)等。
万科A:销售维持高位，增持及回购凸显投资价值
投资要点:
销售" 业绩靓丽广深区域表现尤佳。8月签约222.5亿元、171.6万方，环比分别-6.7%、- 5.5%，同比在低基数上增46.0%、22.3%，已连续4月单月销售破200亿元。1-8月累计签约1560.6亿元，同比增20.5%，“金九银十”已至，旺季业绩表现更值得期待。分区域来看，广深区域万科竞争力显著增强，8月单月广深区域整体销售同比增90%左右，前8月合计销售同比增42%，其中深圳、东莞、珠海等城市的同比增幅都超100%:北京、上海区域也都同比增长，相对而言西部表现较差，市场冷热不均态势显现。8月销售均价环比-1.3%，同比+19.4%，均价上涨一方面是主要销售市场好转售价回升，另一方面公司产品通过品质提升和附加服务，增强了议价能力。
拿地面积首超销售。8月新增10项目，分布于东莞、南宁、苏州、大连、青岛、西安、郑州，均价仅2819元/平米，合计权益建面215万方，占全年新增项目的1/4，自14年4月以来首次超过当月销售面积。前8月累计新增项目权益建面848万方、支付土地价款309亿元，同比分别+128%、+148%，但土地款占销售比例仅20%仍在低位。整体来看，新增项目累计均价3348元/平米，同比微增9%。
物流地产外联黑石持续发力。新披露2物流地产项目，分别位于上海、" 沈阳。其中上海项目占地6.5万方、总建筑面积4.1万方，地价3902元/平米，因该项目是一个现成的仓库，所以在寸土寸金的上海仍属低成本:沈阳项目占地5.1万方、总建面4.5万方。并且这两个项目万科都引入" 美国黑石基金作为合作方，权益比按1:1，后期项目仍将继续以合作方式获取。至此，万科物流地产在全国重要节点布局已现雏形，之前披露的另2项目分别位于武汉、贵阳，4项目合计占地面积39.8万方、总建筑面积26.3万方，拓展提速。
华润增持及回购方案通过，明晰价值底线。华润在8月31日以均价13.37元每股增持约752.15万股、9月1日以均价13.34元每股增持约2974.3万股，共耗资约4.97亿元，占万科总股本的0.4%，累计持股达15.29%，超过前海人寿及其一致行动人15.04%的持股重回大股东。股东大会也已通过回购方案，即以不超过100亿元、价格不超过人民币13.20元/股的条件下实施回购，预计可回购股份不少于75，757.6万股（占已发行总股本6.86%k
市场低迷阶段，万科股价坚挺远强于大市，险资与管理层的股权之争也彰显长期投资价值。行业优胜劣汰，企业盈利改善，物业服务、物流地产、出租公寓、教育营地等多元化业务提速拓展打开估值提升空间。作为低估值行业龙头绩优蓝筹股，当然成为配置的不二选择。维持预测15 -17年EPSl.70、1.91和2.15元，对应PE8/7/7倍:房地产开发业务RNAV 16.29，目前股价RNAV9折交易，6-12月目标价18.6元，继续“" 强烈推荐”。
风险提示:行业回暖低于预期j公司转型收效尚待时间检验。
保利地产:销售增长，金九银十推盘提速
投资要点:
8月销售量价齐升，金九银十旺季势头凸显。8月公司实现签约面积98.94万方，签约金额124.05亿元，分别同比增长26%和47%，环比上涨19%和28%。8月签约单价12538元/平，同比上涨17%，环比上涨8%，不今年1月份的12774元/平相比，微降2%。1-8月累计实现签约面积766.81万方，签约金额981.11亿元，分别同比增长21%和22%。1-8月签约单价12795元/平，同比微涨1%。九十月份是房地产销售的传统旺季，8月份公司销售向好，凸显了金九银十的良好势头。维持我们对2015销售1640亿元，同比增20%的判断。
土地拓展延续审慎策略，海外拓展积极落实中。8月公司在东莞、郑州和" 澳大利亚的悉尼拿下3块地，合计占地面积6.98万方，建筑面积21.1万方，土地款6.9亿元。
1-8月公司累计拿地21块，合计占地面积171.2万方，建筑面积466万方，土地款115.6亿元，土地成本约2481元/方（-38%），仅占1-8月签约单价的19%，土地成本低部分保障了项目的毛利率水平。2014公司成立海外事业部，截至目前，公司已拿下澳大利亚墨尔本和悉尼两块土地，合计土地面积1.1万方，建筑面积7.4万方，土地款5.1亿元，土地成本约7000元/平。澳大利亚核心城市房地产市场前景良好，两次拿地显示出其海外市场拓展的高效行动力。
在手项目充足，推货进展顺利。上半年共有在建拟建项目235个，规划总建筑面积12210万方，其中待开发面积4916万方，一二线城市占比约为73%；在建拟建项目可售容积率面积为9015万方，待售面积约5024万方。上半年公司新开工面积726万方，竣工面积470万方。按照目前推进情况，预计全年能完成1600亿元的推货计划。
集团增持公司股份，彰显发展信心。8月27日，集团增持公司80万股股份，占总股本的0.0074%。本次增持后，集团不保利南方合并持有公司约44%的股份。集团拟在未来6个月内继续增持，累计增持比例不超过总股份的2%（含本次）。集团增持显示出其对公司内在价值和未来发展充满信心。
维持15-17年EPS1.41/1.64/1.89元的预测，PE6/5/4倍；金九银十推盘提速，销售增幅远高于行业。集团增持公司股份彰显对公司信心。公司是绩优低估值行业龙头，投资价值凸显，维持6-12个月8XPE，目标价11元的判断，再次“强烈推荐”。
风险提示:销售低亍预期；粤高速增发审批结果及进程的不确定性；
招商地产:资源重组，成果值得期待
业绩增长放缓，毛利率持续走低
15年上半年，公司实现营业收入同比增长12.01%；业绩同比增长20.17%；实现每股净利润0.83元。房地产项目结转的毛利率同比下降3%，主要是由于长三角地区结算收入占比大幅增加所致。此外北京臻园项目在报告期内实现并表，公允价值重新计量确认投资收益4.33亿元，增厚了公司业绩。整体来看，我们认为公司15年全年业绩增长将在15%左右。
销售增长平稳，部分城市存在去化压力
报告期内公司累计实现签约销售面积156.66万方，同比增加29.60%；签约销售金额205.60亿元，同比增加14.86%。截止到7月份，公司完成签约销售金额243.03亿元，完成全年签约销售金额目标的41.4%。货值方面整体来看，预计全年总销售规模可以达到550亿左右。
土地投资力度显著降低
15年上半年，公司坚持相对谨慎的土地投资态度，项目资源98.83万平方米，其中权益面积50.31万平方米，投资金额45.34亿元，占上半年销售金额的22%，土地投资力度与过去几年相比出现了比较显著的下降。杠杆水平净资产负债率进一步上升，获得了30亿元的中长期债券融资。
预计公司15、16年EPS分别为1.91、2.21元，维持“买入”评级。
在大股东" 招商局集团的知道下，公司4月初停牌至今，重组大体方案已经确定，蛇口工业区的整体上市将会为公司未来的发展带来更多的资源，且对于深圳市未来以及前海" 自贸区的发展具备积极的意义。
风险提示
资产重组进程存在不确定性，地产销售及业绩发展受到行业影响。
华夏幸福:销售业绩持续高增长，PPP模式标杆案例
华夏幸福上半年营业收入和净利润分别同比增长48%和32%，整体销售同比增长24%，其中地产销售同比增长33%，持续展现出领先行业的业绩和销售表现；公司的产业新城模式在我国产业变革升级、新型城镇化深入和京津冀一体化推进等时代大背景下，焕发出极强的生命力，近期固安产业的PPP 模式受国务院及发改委高度认可，政府背书利于公司的异地扩张； 另外，公司后续将继续优化和升级公司的业务模式，大力发展公司产业投资业务，符合国家科创中国的号召，最终形成孵化-加速-产业化-产业服务的价值链条，打开新的成长空间；此外，公司去年以来进一步明晰聚焦京津冀区域的战略，大力拓展京津冀项目，目前该区域委托面积超2，000平方公里，其中环通州委托面积达162平方公里，为京津冀一体化和通州副中心的双重受益标的。我们分别维持公司2015-16年的每股收益预测为1.79和2.34元，重申买入评级，目标价格33.54元。
支撑评级的要点
净利润同比增长32%，毛利率虽下降但仍处高位。上半年营业收入169亿、净利润30亿，分别同比增长48%和32%，优于行业；基本每股收益1.15元；毛利率和净利率分别为38.0%和18.0%，分别下降7.8和2.3个百分点，主要源于去年上半年高毛利的产业发展服务结算较多导致基数较高、同时也由于今年城市地产毛利率下降较多；三项费用率由去年上半年的8.6%下降至目前的8.3%，其中财务费用率下降较多。
上半年整体销售增长24%，维持615亿元销售预测。上半年，公司整体销售301亿元，同比增长24%，其中地产销售254亿元，同比增长33%， 远高于行业平均水平，销售金额进排行榜前十强。公司维持计划15年整体销售615亿元，同比增长20%。报告期末，预收款项554亿元分别锁定15-17年地产业务预测收入的100%、100%和33%，高预收款锁定未来近2年地产业绩。
京津冀一体化和通州副中心的双重受益标的。公司去年以来进一步明晰聚焦京津冀区域的战略，大力拓展京津冀项目，今年以来签订了固安马庄与牛驼、香河、任丘华油智慧新城和雄县等京津冀项目，目前该京津冀区域委托面积超过2，000平方公里，无疑是京津冀规划第一受益标的，并且其中环通州委托面积已达162平方公里，因而公司也将受益于通州副中心带来的土地价值重估。
PPP模式受高度认可，政府背书利于异地扩张。7月20日，国务院办公厅通报表扬固安PPP 模式，7月27日，国家发改委推出13个PPP 示范案例，固安模式再次榜上有名。此外，江苏省财政厅报送公司的无锡市南长项目作为唯一产业新城案例入选2015年PPP 项目库。公司的“政府主导、企业运作、合作共赢”模式得到从国家到地方各级政府的全面认可和肯定，并赋予公司一个更优势的地位向异地扩张。
携手太库打造孵化体系，产业投资稳步推进中。公司5月携手太库科技，并依靠后者这样一家专注于孵化器运营管理和科技创业企业培育的专业机构，双方的合作将帮助公司打造创新孵化体系，并将运用资本干预等方式加速创新成果转化，通过投资入园企业分享企业成长收益，如对北京鼎材科技有限公司、固安翌光科技有限公司等进行投资。
评级面临的主要风险
行业销售复苏低于预期；政府对于返还款支付意愿度降低。
估值
我们分别维持公司2015-16年的每股收益预测为1.79和2.34元，重申买入评级。
中华企业:外地项目拖累业绩，存在改革预期
事件评论
沪外项目持续低迷。公司本期营收保持正增长，但净利润增速大幅下滑，主要原因在于:1、谷水湾等低价项目结算占比增加，毛利水平下降；2、江阴市场低迷，公司将当地两项目计提了大幅减值损失。从销售情况看，虽然公司外地项目表现低迷，但公司上半年经营现金流入大幅增长，预收款项增多，在市场和政策好转的大环境下，公司整体的经营情况在稳步改善。预计下半年结算结构和结算量将有一定改观，全年业绩有望实现扭亏为盈。
负债水平有所上升。由于业务扩张，以及计提减值准备导致净资产减少，公司本期负债水平水平有所上升，期末扣除预收的真实负债率上升至81%。同时货币资金/（短期借款+一年内到期长债）的比例为0.47。但公司上半年推出了16亿元中票方案，并将公司债募资额上调至50亿元，未来条件允许，不排除推出再融资方案的可能。公司融资手段多元，财务水平仍将保持稳健。
存在改革预期。金丰投资被绿地借壳以后，公司已经成为上海地产集团旗下的唯一一家上市房企。在上海国企改革的大背景下，上地集团内部地产资源的整合预期日益加强。公司作为上地旗下仅有的上市平台，很可能在国企改革和集团内部资源整合的过程中被赋予更多权重。
发展潜力大，期待新变化。公司近年来对内部资源进行了系统的整合处置，一方面加码古北、徐汇等优质地块的开发投资，一方面有计划的处置了非核心地块。同时设立股权投资基金，通过汇锦基金加强地产基金运作，并积极寻找新的利润增长点。虽然近期公司面临着沪外市场低迷的困扰，但依托大股东的雄厚资源，以及在上海市场的优势，公司未来的发展潜力值得期待。
维持买入评级。我们预计公司15、16年EPS分别为0.13和0.2元/股，对应当前股价的PE分别为61和38.96倍，维持买入评级。
