客服热线：
手机版
二维码
近期，山西全面取消限购、住房公积金改革等政策东风继续吹向" 房地产。这些政策出台的背后，都是在贯彻“11月10日习近平在中央经济领导小组会议上对房地产去库存做的最高指示”。房地产政策暖风的背后，是寄希望于房地产行业的提振能够给中国疲弱的经济托底。毕竟我们还没有找到能够替代房地产来拉动中国经济发展的新引擎，而且" 数据也显示，之前受政策重重打压的房地产已经拖了经济后腿。而在今年政策逐步放松的背景下，房地产的各项数据逐步回升，供给和需求正在活跃。
房地产上市公司在二级市场的比重很大，房地产板块的走势也直接影响着" 大盘涨跌。受政策回暖影响，房地产股也有望苏醒。从11月初至本周四，" 同花顺(" 300033," 股吧)的房地产开发板块涨幅超过20%，而同期" 沪指涨幅为7%。
政策拉拽加大去库存力度
随着《住房公积金管理条例》的大修，一项或将影响房地产“后半程”的政策呼之欲出，11月20日，国务院办公室发布《住房公积金管理条例（修订送审稿）》，并征求社会各界意见。送审稿中指出，公积金可以申请发行公积金个人住房贷款支持证券，可以投资地方债、政策性金融债、大额存单等固定类收益证券。
此项举措被认为是为国家住房银行的设立铺路，将打造中国版“两房”。对此，中国房地产及住房研究会人居环境委员会副主任" 开彦在接受《红周刊》采访时表示，信贷政策是刺激房地产市场的有效手段。房价上涨，购房人群提取公积金的数量和额度大幅增加，造成了部分地方公积金流动性不足。而将沉寂在银行的3.97万亿公积金盘活，提高存量，才能提高提取的速度。“买得起才能真正刺激消费，才能够真正去库存！”
此外，另一个去库存的举措就是“取消限购”，山西打响了习近平喊话“去库存”的第一枪。开彦表示，未来会有更多的地方贯彻“去库存”政策。
" 国泰君安也认为，政府对于房地产政府的储备政策较多，在投资偏弱的情况下，政策仍可进一步放松，包括降息降准，推行资产证券化和REITS、地产项目债放开等等。
而回顾整个2015年，可以说是房地产放松年，大环境央行降息5次，330政策下调二套房首付比例和调整营业税征收标准；8月份延缓" 房产税启动，9月1日改善型购房公积金贷款比例降至20%；9月底非限购城市首付比例下降至25%。
政策刺激带动了房地产" 行情逐渐向好，去化周期缩短、投资额度提升。但一线城市和二三线城市的情况依旧有较大差距。人大土地系副教授郑华对记者表示，除了对央行的顶部政策贯彻执行外，一线城市如北上广深整体还处于限购状态，短期没有取消限购的迹象，刚需依旧没有被满足，在此前提下，调控政策很难对需求和价格产生实质影响。而二三线城市的房价和库存压力则会逐渐走向健康。
房地产低迷拖慢经济增速
从弱化房地产支柱经济的作用，到现在大力出台房地产放松政策，可以看出在整个经济发展中，房地产依然起到举足轻重的作用，而且短期内还找不到可以替代房地产来拉动经济的新引擎。
数据统计，房地产投资增速已经连续27个月下跌，2014年增速为19.8%，2015年增速为9.8%，截止到今年十月份，房地产投资增速仅为2.6%。“从数据来看，房地产不仅没有拉动增长，还在拖经济后腿。如果国家不进行政策扶持，继续下探可能性非常大，有可能为0甚至为负，考虑到GDP的增速，国家稳定房地产企业健康发展的政策将不会改变。”易居(中国)控股有限公司执行总裁" 丁祖昱表示。
从国家统计局公布的10月份数据中可以看出，放松政策已经起了作用，1~10月份，全国房地产开发投资同比增长2%，虽然10月份增速回落0.6个百分点，但回落幅度比9月份收窄0.3个百分点。开发企业到位资金同比增长1.3%，比9月份提高0.4个百分点。丁祖昱认为这对年末稳定GDP在6.8%或6.9%有积极意义。
除了房地产开发投资数据，销售面积和销售金额也是考察房地产现状的重要依据。1至10月份，销售面积和销售额增速也略有回升，同比增长分别为7.2%和14.9%。这两项数据的增长也带来了房地产市场近期的新开工面积增加。丁祖昱认为，卖得快，回笼资金多，新开工面积就有所增加；新开工增加，投资也会上升，会继续拿地，这是连锁反应良性循环。房地产贷款是银行的主要盈利渠道，房地产回暖，将提振" 银行业，钢铁、水泥、煤炭也将得到更多利润。
蓝筹、区域和转型主题值得关注
对于房地产企业而言，由于行业巨变，企业也发生了很大变化。很多企业退出，留下的企业不断合并，新鸿基房地产研究部经理韩毓祥对《红周刊》表示，这是行业必然趋势，因为我国房地产市场过于零散。对于留下来的企业要考虑的还有是否要做房地产，例如宜华地产转型大健康、" 宝安地产(" 000040," 股吧)发展" 新能源等等。根据中国房地产测评中心历年的监测，2009年底在沪深涉及房地产业务的上市公司有303家，截至今年只剩下不足200家。
在政策暖风频吹下，地产股有望苏醒。在这种市场下，国泰君安认为，未来房地产行业应关注三点投资方向：一是受益于降息降准和再融资的松绑影响的龙头股；二是“" 一带一路”及“" 自贸区”区域的主题机会；三是地产转型及细分市场带来的价值提升。
地产蓝筹股" 业绩稳定且在市场剧烈波动时相对抗跌。如龙头房企万科、保利、龙湖、华润、恒大等均在2014年实现了盈利与周转的双平衡，平均盈利和周转水平均远领先于行业平均水平，仅万科和绿地两家，销售规模就达到5000亿以上，占全国的5.56%，仅前23强就占市场23%份额。而且万科A在6 15暴跌中，表现非常抗跌。
在“一带一路”和“自贸区”涉及京津冀、珠海区域、长江中游、西南区域，这些区域其实是一个个都市圈。年轻劳动力向大城市涌入，大都市将不断享受城镇化进程，会更加繁荣，进而吸引更多人口流入。从全球经验来看，在都市圈逐渐成熟、人口趋缓的环境下，房屋、土地价格指数仍然会有较好表现。20世纪首尔人口增长缓慢，但房屋价格指数却呈现快速上升趋势。都市圈形成的过程中都经历了房价过快上涨，房价增速最快的时期正好是人口达到饱和的时期。以北京为代表的“一带一路”区域及“自贸区”仍然处于人口增长较为快速的时期，未来房屋价格上涨空间较大。
国泰君安认为，京津冀区域仍将是未来最大的机遇。90年代的珠三角、2000年之后的长三角都出现了明显的人口迁移，2010年后，京津冀逐渐发力，将成为第三个人口红利区。珠江区域的粤港澳一体化是最大收益地区，“半小时生活圈”和“三高一特”现代化产业体系代表着后续发展的强劲动力。而且珠江的房价远低于深圳，未来仍有巨大升值空间。自贸区是国家级战略，第三批自贸区有望获批，当地龙头开发商将最为受益。" 华夏幸福(" 600340," 股吧)是京津冀一体化的最大受益者，公司正在承接首都产业的转移和外溢，并已经确立了70亿投资项目；" 荣盛发展(" 002146," 股吧)拥有土地储备近2000万平方米土地，近期又与河北银行合作助力金融转型；廊坊发开展了临空经济区战略，在北京机场和廊涿城际铁路已经有项目对接；" 华远地产(" 600743," 股吧)在保障性住房领域进行了大笔投资，设计公共租赁住房项目的建设以及运营。
另外，在房地产企业的转型方面，经过10年的高速增长，房地产已经进入大分化时代。强者恒强，弱者思变是企业的现状，几乎所有地产商都在积极寻找创新模式，围绕细分市场做多元化发展。老龄化、" 互联网和轻资产都在催生房地产的新商业模式，如房地长+互联网、共享经济等。
" 海通证券(" 600837," 股吧)认为，为了解决房地产存量压力，地产服务将是未来的重头戏。海通证券估算，地产中介服务业务至少在千亿级别，如果加上O2O等地产后服务，地产中介服务将拥有更广阔的空间。海通证券的分析师对记者表示，金融和物业管理是所有房地产企业都在思考的方向，除此之外还有大健康、大文体以及新借壳的公司都将拥有巨大机会。如" 天健集团(" 000090," 股吧)今年7月份就与光大金控成立了盒子公司，投资首都医疗集团，推动公司现有服务业（社区、酒店、写字楼服务）向养老地产服务业拓展；宝安地产在新能源角度着手布局，斥资2310万元收购大股东旗下东旭新能源，正式进军光伏发电产业；" 广东明珠(" 600382," 股吧)涉及新能源汽车和红酒；" 苏宁环球(" 000718," 股吧)进军动漫，与" 韩国REDROVER企业合资成立了动漫公司。
虽然房地产行情有回暖迹象，但" 中原证券分析师提醒投资者，目前很多转型模式还不成熟，" 互联网金融是被认为唯一可以和房地产企业相匹配的模式，其余模式还在摸索阶段。且目前整个房地产行业，依然靠的是房地产开发及上下游的相关企业去真正带动房地产开发投资，继而真正拉动经济发展。
