彭商强：人造房市大背景下不可能再有牛市顺水鱼财经

1979年改革开放，生产力得到快速解放，国家经济开始步入正轨，GDP（万亿元）快速增加：1980年0.45,1985年0.90,1990年1.8,1995年6.1,2000年9.9,2005年18.5,2010年40.1,2015年68.0。从这组' 数据可以看出，35年来中国经济增长150倍，即使扣除物价上涨因素增长也在百倍左右，不得不说这是人间奇迹。而细看绝对值方面真正上台阶而将中国推上世界第二大经济体的时间出现在最近十年，2005-2015年GDP犹如插上了翅膀，从不足20万亿元猛增到近70万亿元，这对中国来说属于质的飞跃，虽然人均量还很有限，但国家总量一度傲娇地连续超越英、法、德、日等西方强国而昂首迈入世界经济第二大国之位。国家经济需要领头羊行业，这个行业必须带动大多数领域同步发展，中国经济这十年中各方面同步发展，但仍不能忽视领头羊——' 房地产的卓越贡献，虽然业内外对其褒贬不一，仍不能抹杀其功劳，同时房地产的开发也是国家迈入工业化和城市化进程中必不可少的环节。

中国人对住房的情节已深深刻印在骨髓里，他们可以不吃不喝也必须有一套属于自己的住房，房子就是他们的面子，更是他们的命根子，于是房地产在中国的地位显得比其它任何国家都重要。经过10-15年的修建，中国人均住房面积已达35-40平米，俨然已迈入小康之列。任何行业的发展最终都是以产品过剩而结束，房地产也不例外，如今随着中国经济总体产能过剩时代的到来，房地产的库存也十分巨大，在经济转型过程中消库存成为人们的首要任务，而消库存的目的就是将社会资金赶向市场进入流通，从而搞活经济，以免资金全都躺在银行而无法发挥其功效。既然房地产是国家经济命脉，在需求急剧下降且后续购买力无法跟上时光靠房产商自己已经无力回天，于是政府参与其中，通过各种政策优惠尽力降低门槛以吸引购买，春节前后在深圳、上海等一线城市已经产生巨大轰动效应，一场几年未见的购房热潮重新出现，人们疯狂抢购住房的场面绝不亚于去年股市的火爆，房价每天一变的幅度让人联想到股市的连续涨停，上海出现300多套价格千万左右房子被一天抢完的现象。

买涨不买跌，整体连续下行2年的房价突然掉头，触动着不少人的神经，尤其是一直在观望的刚需购买者们，立即进入高度紧张状态。可以说，一场为了解决库存问题而人造的房市已经被点燃，这跟前年的人造股市如出一辙——中国向来不缺钱，而人们总喜欢凑热闹的心理决定了只要有政策，就可以在强大资金的推动下，将价格炒到天上去，参与者都坚信自己绝不是最傻的那个人。当然，就整体房市来看，本栏目以前已将国内城市进行过细分，真正支撑某个地区房价的唯一因素就是人口的聚集，只有那些存在人口净流入的城市房价方能在这一波人造房市中得到提升，至于大多数人口净流入为0甚至为负的2/3/4线城市的房价将不受正的影响甚至会继续下行。此外，国内房价高企并不代表有投资价值，相比全球房市而言大陆极低的租售比本身已说明问题，故参与抢购者务必慎重从事。

解决产能过剩的库存问题是大方向，也是未来至少5年时间内的主要任务，本栏目一直框定的房市真正拐点时间在2021-22年，现在有望与政策面发生共鸣，而恰恰去年刚结束的股市人造牛市也需要5-6年的修身养性，所以我们继续维持在这期间股市无牛市的研判，待2021-22年以房地产行业为代表的产能过剩问题被解决，经济转型基本完成，股市以注册制为代表的完善的上市、交易、' 退市体制基本建立，那时才会迎来真正属于全民享受市场恩惠的可以延续至少8-10年时间乃至冲击' 大盘10000点的超级大牛市' 行情。

（彭商强 证券物理学金融投资系列丛书作者，四川大学博士）