举牌潮起地产股越炒越嗨 挖掘六条投资主线顺水鱼财经

有分析人士认为，地产股盛宴正面临利多出尽后催化剂缺失的尴尬，地产股主升浪已接近尾声，后市高位震荡、充分换手后或许还有余波，但空间不大。已经“上车”的投资者在享受资本盛宴时，可挖掘六条投资价值主线。

8月18日，深圳前海完成了今年的第三宗商业用地出让，' target='_blank' >周大福和' 新世界(' 600628,' 股吧)以42.072亿元获得土地。8月17日，上海静安诞生了新的“地王”，经过400多轮竞价，被融信中国以110.1亿元拍下，溢价率139%，创下我国土地成交史上最贵价格纪录。

而进入8月以来，土地市场的“疯狂”已经蔓延到资本市场。在A股站上3100点的战役中，地产股显然担当了' 主力军，成为了“股王”板块。截至8月18日，' 房地产板块在过去10个交易日中已经累计上涨11.91%。

8月19日两市双双低开，前一日表现强势的房地产板块开盘领跌，再次引发地产股盛宴是否接受尾声的质疑。

地产股扛起反弹大旗

自8月以来，地产股已经扛起了A股反弹的大旗。不仅板块整体表现强劲，部分' 个股更是不断刷新前期高点。

《国际金融报》记者查阅Wind' 数据发现，截至8月18日，' 嘉凯城(' 000918,' 股吧)成为过去10个交易日中涨幅最高的地产股，累计涨幅达49.38%，万科A涨幅达到30.05%，' 金地集团(' 600383,' 股吧)、深物业A、' 金融街(' 000402,' 股吧)、' 金科股份(' 000656,' 股吧)的涨幅均在20%以上。在137只证监会行业分类地产股中，除去10只停牌个股，仅有' 莱茵体育(' 000558,' 股吧)、' 海德股份(' 000567,' 股吧)、东旭' target='_blank' >蓝天3只' 股票 微幅下跌，其余124只地产股全部上涨。可以说，在8月买入地产股的投资者，闭着眼睛都能赚钱。

那么，房地产行业的基本面能否支撑地产股的疯狂上涨呢？

《国际金融报》记者从中国指数研究院获取的最新数据显示，房地产整体板块从供给与需求多方面下滑回调到理性状态。全国房地产开发经营数据显示，1-7月份，全国商品房销售面积为75760万平方米，同比增长26.4%，增幅较1-6月收窄1.5个百分点；销售额为57569亿元，同比增长39.8%，较1-6月收窄2.3个百分点。销售面积、销售额同比增幅均进一步收窄，主要由于热点城市楼市调控政策从严从紧且更具针对性，各类需求得到一定程度抑制。

事实上，相比一季度的火爆市场，内地房地产在二季度已经出现明显的上涨动力不足。从企业盈利能力和估值水平来看，市场公认的房地产企业“黄金年代”已过，尽管房地产崩盘概率较低，但房地产企业“暴利”不再是必然。然而在房地产低盈利、高估值的背景下，近期资本频频举牌地产公司再次引爆了房地产板块。

举牌潮与资产荒并行

8月17日晚间，金融街发布半金融街的持股比例由一季度末的26.77%提高到29.98%。这一持股比例不仅再次逼近举牌线，同时距离金融街第一大股东金融街集团及其一致行动人的持股比例31.18%相差无几。

受此影响，8月18日，金融街强势涨停，随即带动地产股再一次发动上涨进攻。而此前，万科、嘉凯城、' 廊坊发展(' 600149,' 股吧)、' 嘉宝集团(' 600622,' 股吧)、' 格力地产(' 600185,' 股吧)、' 万方发展(' 000638,' 股吧)等多只股票 ，也在近期频频获得大资本青睐。

对此，' 兴业证券(' 601377,' 股吧)分析师阎常铭认为，资产荒带来增量资金的持续进入，二级市场长期逻辑短期化，使得股价迅速达到一个均衡价，这将改变中国包括房地产在内的许多行业的命运。而随着基本面的持续复苏，下一轮地产股的超级大' 行情也将引爆。

而兴业证券这样的逻辑，正是依据对市场现状的分析：

首先是银行资产荒。在利率市场化、金融自由化的背景下，银行原来的主要客户脱媒，因此只能配置按揭。而这也给核心一二线城市地产公司打下基础，必然导致这些城市房价的上行。

其次是保险资产荒。随着央行不断降准降息，固定资产的收益率不断下行，保险配置面临资产荒。要想解决这一问题，就需要在一二线城市配置物业，或者用更为便宜的价格在二级市场买入被严重低估的地产股。

最后是股市机构资产荒。在目前的行情之下，具有较好配置价值的行业和公司不多，房地产板块的买入价值凸显。

六条新价值主线

在中国城市化进程的上半段中，地产股依靠高利润获得风光无限。而目前随着房地产规模结构的分化，行业模式也迎来了全面转变。

今年二季度以来，从投资额、成交量等多个维度来看，地产行业都颇有休养生息之势。而随着中国宏观经济增速下行的压力，和政府趋于热点城市的土地紧缩策略，加之不断宽松的货币政策为地产公司提供更多低成本融资渠道，都刺激了新一轮土地扩张的竞争。

“房地产大周期没有到达顶点，小周期内地产基本面非常大概率持续复苏。货币政策宽松背景下，我们仍然维持对全年销售的乐观预期。”兴业证券分析师阎常铭指出。

' 光大证券(' 601788,' 股吧)分析师詹帝认为，行业洗牌，新陈代谢，专业分化，新三股力量合纵连横，从“产销模式”向“资管模式”转变，从“买地造房卖房”向“资产整合优化运营”转变。面对新的行业环境，詹帝为投资者梳理出六条投资价值主线：

主线一：布局精准，储备丰富，关注核心城市地下空间存量。在超大城市土地平面受到硬约束的情况下，地下空间开发必将成为未来城市发展的新增长空间。

主线二：投资性房产、固定资产现金流稳定性及提升预期。例如，提供医疗看护服务的养老型物业、经营稳定的商业地产和办公楼、企业入驻率高的科技园区等，在物业投资组合中占据日益重要的地位。

主线三：大都市升级扩容，工业用地“二转三”及外围房产价值提升。例如，目前上海一些国企拥有的大量工业用地，随着上海国资' 国企改革推进，工业用地转性后产品属性变化及容积率提升，将大幅提升企业的营收及利润率。

主线四：资产评估立法，关注公允价值代替成本法的溢价预期。随着存量物业和持有型物业时代来临，上市公司资产负债表中“投资性房地产”科目的重要性将大幅度提升，“投资性房地产”的公允价值随着现金流变化进行重估，也许会成为未来评价房企价值的核心内容。

主线五：关注专业能力出众的细分服务运营独角兽公司。随着企业上市注册制改革的预期，房地产服务类及资产运营类的专业型公司将有着广阔的发展空间，将大大丰富房地产类上市公司的类型。

主线六：' 金融地产融合度，资金支持力度及运用效率。主要关注企业获取低成本长周期大规模资金的能力，对多种融资模式结构化搭建的熟练程度，多渠道资金链的开发能力，以及资金使用效率的提升空间。