房价疯狂深度改变银行生态：银行这一年四大变化惊心顺水鱼财经

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最热的全民炒房背后，除了购房者的澎湃热情，各银行更是当仁不让的角色。

银行在这一轮炒房热中起到了怎样的作用？银行扮演了怎样的角色？银行本身又在发生哪些变化？银行的房贷政策是否发生变化？

变化一：房价上涨背后竟是银行员工流失

事实上，房价的不断上升对于银行员工的影响颇有些“蝴蝶效应”的形态。

将这一点前置，确实是因为这一行业变化出人意料。

在部分区域房价不断提升的同时，区域内银行员工薪酬却并未与之同步上升，出于减少营业支出的考虑，甚至部分出现不升反降，这对银行员工的思想情绪和实际生活独有较大冲击。各种因素叠加下，银行员工出现流失。

以某大行深圳分行为例，员工人均工资处于同业较低水平，加之今年以来该行下调住房公积金缴费比例，减少交通、通讯等福利补贴，造成该分行上半年不少骨干流失。

据券商中国记者统计，今年上半年16家A股上市银行（今年上市的银行由于缺乏往年' 数据未包含在内）中，有7家银行员工人数上升，总计增员5000余人；但另外9家银行员工人数（以母公司口径计算）出现大幅减少，合计减员超过3.5万。换言之，16家上市银行上半年员工总数净减少近3万人。

与此同时，上半年多家上市银行出现人均薪酬下滑。16家上市银行中，只有7家银行同比有所增加，其余9家均有不同程度的下滑。

虽然银行减员涉及多方面原因，但薪酬水平变动的影响还是相对直接的。

变化二：上半年银行个人房贷超去年全年
利率、资产荒、去杠杆、去库存政策背景下，经济下行压力加大，银行资产质量承压，在复杂的内外部经济、金融环境中，按揭业务再次受到银行青睐。 src="http://i9.hexunimg.cn/2016-09-27/186220832.jpg"> 低利率、资产荒、去杠杆、去库存政策背景下，经济下行压力加大，银行资产质量承压，在复杂的内外部经济、金融环境中，按揭业务再次受到银行青睐。

持续上行的房价与看涨预期，也与银行对按揭业务的愈加重视形成循环影响。出于避险考虑，银行贷款配置的风险偏好下降，更为青睐杠杆率和不良率较低的居民部门。

截至2016年6月末，18家A股上市银行（包括5家国有大行、8家股份制银行、5家城商行）按揭贷款余额为13.74万亿元，较年初增长超2万亿元，增幅17.05%；按揭贷款占贷款总额的比重达到20.89%，较年初上升1.76个百分点。

多家银行也同时表示，下半年还会继续加大对个人住房贷款的投放力度。农行董事长' target='_blank' >周慕冰甚至表示，未来农行要做强以个人住房贷款为基础的个人金融业务，打造“按揭＋”的综合性个人金融服务。

对于以新增房贷大规模增长为代表的居民加杠杆的风险隐患，提示风险的声音越来越多。

' 海通证券(' 600837,' 股吧)首席宏观分析师姜超认为，中国居民杠杆率并不低，偿付能力正受到巨大考验。' 房地产加杠杆已带来巨大的泡沫风险，值得高度警惕！

他在最新发表的' 研报中提到，2016年居民拼命贷款买房，月均房贷接近5000亿，买房杠杆率也超过2倍、房贷/GDP已达8.6%，均接近或超过' 美国2007年的历史峰值，表明中国居民购房或已将杠杆用到极限，2016年或是' 中国地产市场的历史大顶。目前一线城市房价涨幅远超GDP增速、而与存款增速高度相关，但目前北上深的存款增速已基本归零，意味着流动性拐点或已出现。

具体如下：

从存量房贷来看：考虑公积金后，16年中国居民房贷收入比将达到67%，已与美国、日本当前水平相当。若按当前增速持续下去，则2019年将超过100%，达到美国历史峰值水平。微观调查数据同样验证了中国居民杠杆率并不低。

从房贷偿付额来看：考虑公积金后，假定中国房贷平均剩余期限为15年，则16年中国居民当年房贷偿付额占可支配收入的比重已经达到美国历史峰值，居民偿付能力受到巨大考验。

从房贷新增额来看：考虑公积金后，2016年中国居民购房边际杠杆达50%，与美国次贷危机前的最高值相当。而新增房贷占GDP的比重也直逼美国历史峰值，显示地产泡沫化风险临近。

变化三：开发贷占比一直处于下降中
银行对房地产开发贷款的态度相对谨慎。 src="http://i5.hexunimg.cn/2016-09-27/186220833.jpg"> 与按揭贷款配置比重的逐渐上升相对应的，是银行对房地产开发贷款的态度相对谨慎。

数据显示，2016年上半年A股上市银行新增按揭贷款超2万亿，较去年同期同比增长翻番；但16家上市银行（含5家国有大行、8家股份制银行、3家城商行）今年上半年房地产行业贷款仅新增1111.6亿元，同比减少57.87%。

此外，截至今年6月末，16家上市银行房地产行业贷款在贷款总额中的占比，也由今年年初的7%下降至6.7%。

以具有地产信贷风向标的' 兴业银行(' 601166,' 股吧)为例，该行对于房地产产开发贷即呈谨慎态度。半上市银行中位列第一。

兴业银行高管在中期' 业绩交流会上表示，在对公房地产方面，该行总体上继续保持审慎态度，坚持“总量控制、分层经营、结构优化、防范风险”的总体原则，新增业务原则上不介入三、四线城市，从严控制商业地产项目。

同时，重点关注地价快速攀升带来的潜在风险、开发企业及融资项目的杠杆风险。对于增量业务，将审慎介入“高地价”项目，夯实自有资金，严守合规底线，合理控制杠杆比例， 并强化客户跟踪，谨防资金链风险。

建行也在

变化四：房贷利率趋于一致，沪深普遍九折
经济走软的背景下，银行对按揭资产偏爱有加，反映在前期按揭贷款利率一路走低，信贷投放占比加大。 src="http://i3.hexunimg.cn/2016-09-27/186220834.jpg"> 今年以来，在实体经济走软的背景下，银行对按揭资产偏爱有加，反映在前期按揭贷款利率一路走低，信贷投放占比加大。

而从房贷利率来看，以深圳、上海两个较为典型的城市为例，两座城市目前房贷利率折扣优惠均较上半年有所减小，这也反映了银行对楼市的预判有所变化。

深圳方面，此前深圳地区仅少数银行还在针对首套房贷执行基准利率，多数银行已实行9折或者8.8折优惠政策，包括兴业在内的个别银行还有8.5折优惠。

' 平安银行(' 000001,' 股吧)甚至在7月初针对深圳区域内的优质客户推出首套房贷利率8.2折的优惠政策。汇丰银行彼时也针对该行的优质客户实行首套房利率8.2折的优惠政策，不过对银行流水和信用记录等要求较高，且作为外资行，不接受二手房买卖中的阴阳合同，因此会按照国土局评估价确定贷款金额，此外还要求贷款金额在150万元以上。

但从7月中下旬开始，在深各银行均开始将首套住房贷款利率折扣调整为9折，而这也是目前深圳地区几乎所有银行所执行的房贷利率折扣优惠，包括此前折扣力度较大的平安银行和汇丰银行。

而上海地区一直以来的房贷利率折扣力度一直相对比较大，“沪九条”新规发布前，部分主流银行都推出过首套房贷利率最低8折的优惠政策，甚至二套房贷也出现了8.5折的差异化利率优惠。不过，现在上海地区银行的贷款利率已不见往日的优惠。

3月底举行的' target='_blank' >上海银行业同业公会会议上，上海地区银行便达成一致，在操作上“认首房不认首贷”，同时规定优惠基准利率最低为9折。同业公会的声明中还强调，不为争揽客户过度压低个人住房贷款利率，避免个人住房贷款业务无序竞争。

从目前上海地区房贷利率执' 行情况来看，除' 华夏银行(' 600015,' 股吧)执行首套房贷利率9.7折优惠外，其余各行均执行9折利率。

业内人士认为，银行降低房贷利率折扣优惠力度，主要有三方面原因：

一是涉及资金运营成本因素；其次或部分是出于行政行为，由于房价还在连创新高，信贷面不宜继续放松；其三，在房贷需求不断加大情况下，供需结构的变化促使房贷利率有所回升。

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