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本文首发于微信公众号：莲花财经。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
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莲花财经记者：目前房地产市场火爆，相比之下，前段时间股市胶着成交清淡，于是业界也有了卖房' 炒股还是卖股炒房的争议，您如何看待？
谢皓宇：
首先，卖房炒股和卖股炒房从逻辑上均不完全正确。特别是2015年以前，对于住房来说，供需关系没有发生根本改变，住房的投资属性都大于居住属性，而股票 的投资属性（获得价差）也超过了持有属性（获得分红收益），所以二者均属于资产价格，即在经济周期当中，二者的表现具备一定的同步性，也即同涨同跌。
其次，在2015年之后住房的供需关系略有变化，呈现出的情况是住房以去库存为主，也就是说开始出现供大于求。这种情况之下，住房的需求变为了配置型需求，居住属性进一步下降。这时期，住房的价格变化开始和股票 脱节，原因在于住宅开始变为了抵御通胀的品种；而股票 并非抵御通胀的品种，所以在低CPI之下，我们看到2016年住宅的价格急剧上行，却并没有伴随着股票 市场的上行。同时，2015年也没有看到' 互联网驱动下的股市牛市带动同步的地产牛市。也就是说，在大类资产配置之下，住房和股票 的价格变为了跷跷板效应，这在2015年以来的市场中体现得十分明显。
那么，对于具备跷跷板效应的市场，我们需要考虑3个变量：一是总量货币，二是时间，三是配置比例。其中，总量货币是决定是否能够有跷跷板的关键变量。如果总量收缩，则跷跷板也是下行。我们认为接下来的货币政策在去库存达到一定成果之前，都将进一步宽松。而且一旦逆转，将同时发生库存风险和房价风险。这也就意味着，总量货币宽松的趋势仍会保持不变，这就构成了跷跷板的前提条件。
对于时间来说，则是看不同的维度。我们认为，当前属于楼市强势期，在其接近尾声之前，股票 市场获取高额收益较难。然而，目前以投资为主的楼市，在其结束预期上涨的周期之后，出来的资金将重新配置到股市当中，带来股市牛市。
另外，由于目前是配置的时代，所以并不赞同极端的卖房炒股或者卖股炒房，合理分配资产才是正确的方式，当前可以加重对住房的配置。
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莲花财经记者：房地产市场中短期怎么看？杭州、南京等二线城市调控升温会否有实质性影响？
谢皓宇：
历史上看，房地产市场的短周期都是货币周期，而这一次的货币周期失灵了，因为经济上行期需要货币逐步紧缩来防止过热，经济下行期则需要宽松来刺激需求。而目前货币开始没有周期了，原因就在于目前是经济转型期。这一时期的特点，就是需要持续的营造一个较为宽松的环境来让产业结构进行调整，并非简单让经济增速重新提起来。
相对于其他国家来说，我们的经济转型期会更加宽松一些，因为中国政府在货币政策的最终目标中比他国少了两个，其中最重要的就是保证就业，要在经济转型中去保就业。这就需要创造更加宽松的货币环境。
基于此，楼市的短周期被磨平，呈现边际上持续宽松的状态，而且出现紧缩的概率极低。
从中期角度来看，这一轮小周期的调控目标目前以去库存为衡量，这里需要区分的是总量库存和结构库存。而且，去库存是表象目标，实际目标则为去产能，也即完成行业整合。首先，总量库存上目前是非常大的，然而结构分布极其不均，能够真正意义称得上库存的几乎均在三四线城市，所以要去是去这类城市的库存。
而从楼市复苏的传导来看，一定是一线到二线、再到三四线的过程。
我们认为，目前是去三四线城市库存的起点，我们对三四线城市的定义也就是库存较多的城市，例如近期表现较好的成都、重庆、长沙等城市。所以，尽管楼市复苏已经接近一年，而且一二线城市的房价接近翻倍，但去库存才刚刚开始，从中期维度来看，目前的趋势还将得以维持。
杭州、南京等库存较少的二线城市升温，一定会导致提高购房门槛的限购政策出台，但这样的政策不会配合出台全国性的紧缩政策。也就是说，全国仍然是宽松状态，但一二线城市需要提高购房门槛，以使得需求向三四线城市引导。短期来看，即便这类需求是投资性需求也可以忍受，因为依靠三四线城市的内生需求去库存，效果肯定会很差，一定需要外来的投资需求去库存。
所以对于整个二线城市出台的限购政策，其目的不是为了打压楼市，而是将需求引导至三四线。
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莲花财经记者：房地产市场的' 行情是否能够传导到股票 市场？
谢皓宇：
对于股票 市场来说，需要区分对房地产板块和对于整个A股。我们前面提到了对整个A股来说具备一定的跷跷板效应，而对于房地产板块来说，则有一定的同步性，也就是所谓的相对收益。
我们对影响股票 市场的分析主要是从基本面角度分两大类，一类是量价基本面，第二类则是政策，政策还进一步区分为行政政策和货币政策。
历史来看，楼市的销量上行完全同步于房地产板块的上行，而价格上行到一定程度，则会引发调控，而带来后续的销量下行，并进一步造成股价下跌，也就是说，房地产板块的表现和销量完全一致。那么基于此，我们去分析会影响到销量的因素，目前行政政策对于销量的影响极小。因为在总量宽松情况下，局部城市的限购只会让其他城市的销量更火热，那么从总量来看仍然是销量好转的情况。对于货币调控，在历史上都是和行政调控同步出台的，唯一不同步的就是当前这轮楼市调控，所以，也就带来了基本面的预期差，并直接推动了6月份以来的地产行情。市场上认为的' 保险、产业资本等，其仅仅是催化剂，其背后的逻辑仍然是对于楼市基本面的判断。
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莲花财经记者：如何看待房价泡沫？
谢皓宇：
房价泡沫目前正在累积，而且是史无前例的累积。我们对房价泡沫用房价收入比来考量，并进一步分为名义房价、名义收入、实际收入这3个指标。
过往几个周期，最终房价收入比的高企都因名义收入的提升而得以化解。而且，从“名义收入=实际收入+水分”来看，过去因为效率提升带来的实际收入增长是非常明显的。而近两年以来，整体的经济增长速度下降，效率提升幅度放缓，也就对应了实际收入增速放缓，那么名义房价的上涨，就意味着泡沫的累积。而且，即便未来通过名义收入上涨来得以缓解，如果名义收入是依靠水分、而非实际收入的提升来得到，就仍然是房价泡沫风险。
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莲花财经记者：这个泡沫会破裂么？
谢皓宇：
泡沫是否破灭主要看经济转型，目前看存在破灭的可能性，但并非当下，也许还有两年时间。
实际收入的上涨依赖于经济转型，由于经济转型需要技术创新，所以需要时间沉淀。若不通过研发的形式，则需要进行海外技术并购。目前海外并购的对象大多并非技术公司，而是足球、手游等企业，目的是开发国内市场。
这从总量来看是资本外逃型经济转型，最终并不会得到经济转型的成功。因为经济转型成功的标志是国民生产总值（GNP）开始大幅增长，国内需要有增量财富，而这些增量财富都是计入他国的国内生产总值（GDP）的。
举例来说，苹果手机计入中国的GDP，计入' 美国的GNP，但这部分财富并不能留在中国，而是分配给了美国人。那么再看中国以互联网为主导的经济转型，由于通过国产化的方式，替代掉部分原海外占据的市场，所以走短平快的高效率产业，却并没有导致失业。
但随着国产化进程的全面结束，继续当前方式的转型就会带来经济转型的失败。我们认为，泡沫累积的速度是呈几何级数增长的。举例来看，假设中国潜在GDP只有3%，但需要依靠放水的方式来撑住6.5%，假设再需要保持3年，则泡沫堆积的部分则为(1.065/1.03)^3，这是一个几何级数放大的泡沫。
那么如果经济转型失败，则会出现名义收入全部依靠水分来支撑，会带来居民杠杆加到头。今年，居民杠杆的容忍度指标是年初央行行长' target='_blank' >周小川提出的房贷占银行贷款比重30%。
可以测算出来，再过两年时间，中国的房贷占比将达到这个水平，而这将是全世界最高的杠杆比率。
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文章来源：微信公众号莲花财经
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