财经美言报：看清30大行业之——房地产周期咋回事？（一）顺水鱼财经

今天我们先来说说长周期，也就是人口影响的周期，人口到底是如何影响房地产的呢？仔细听好了哈。

在房地产周期的左侧，人口红利和城乡人口转移提升经济潜在增长率，居民收入快速增长，消费升级带动住房需求；20-50岁置业人群增加，带来购房需求和投资高增长；高储蓄率和不断扩大的外汇占款，流动性过剩，推升房地产资产价格。随后，步入房地产周期的右侧，随着人口红利消失和' target='_blank' >刘易斯拐点出现，经济增速换挡，居民收入放缓；随着城镇住房饱和度上升，置业人群达到峰值，房地产投资长周期拐点到来。

我的妈呀，我都快念岔气了，听不懂了是不是，头晕了是不是？来来来，蓝筹股给你举个例子。咱爸咱妈那一辈人的特点是什么？兄弟姐妹多呀，一个家庭兄弟姐妹多，整个国家就叫人口红利了。人一多，大家就要想办法找吃的改善生活，于是就进城打工。渐渐的腰包就鼓起来了，就开始进城消费了，就开始买房了，人口就转移了，房子价格就上涨了。

到了我们这一辈，开始计划生育了，人口红利就没有了，经济又开始转型了，竞争又加剧了，收入就放缓了。咱爸妈那一辈都开始买二套三套房了，大表哥也开始买第一套房了。按照周期理论，这房地产的拐点就要来了，拐点来了，房价你倒是跌呀，拐点来了的结果是房价根本没跌，我们买房就只有拼爹了。

为什么我们买不起房？你看见了吧，不是你钱少，也不是你的钱跟不上房价上涨的速度，而是这房价它不按套路出牌啊，到了该跌的时候它不跌呀。这到底是为什么为什么为什么呢？

一开始的时候咱不是说了吗，房地产周期有长周期和短周期，而且除了人口，土地政策、金融政策都是影响房价周期的重要因素，这些就是短周期了。

从短周期看，房地产行业的规律性非常强。这个规律性不仅体现在房价规律性和销量规律性，更体现在政府调控的规律性。政府调控三年一周期：前一年多，松，后一年多，紧，一松一紧组合起来恰好三年左右。

房地产行业在过去两轮周期中，调控从严的时间大概是16到21个月。而在这一轮周期里面，这个三年周期规律被破坏了。这轮周期的从严调控从2016年9月份开始，已经24个月左右的时间，是历史上最强的一次。破坏原因来自政策端，政策周期拉长了，这次政策调控很猛，限购、限贷、限价、限售、限签等限制性手段频出，同时放松政策也很猛，因城施策就是典型的放松策略。

政策的调控，使得购房者不断延后购置房产时间，导致了需求周期的延长，同时去库存政策，包括预售证监管使得供给周期也延长了。总的来讲，需求端政策导致需求周期延长，供给端政策导致供给周期延长，导致房产行业行业周期延长。此情此景让人不禁想到梁朝伟那句经典台词：说好的三年呢？三年之后又三年，三年之后又三年，都快十年了大哥！

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