地产股要有大行情？基金投研专家这么看 _ 东方财富网

“房住不炒”的大的政策背景下，地产行业近两年表现平平。而在当前平稳的基本面与极低的估值水平正在构成了地产股投资的性价比，也获得了不少投资人士的关注，或有一个短期布局机遇。对此，中国基金报记者专访了创金合信金融地产精选股票基金经理李龑、海富通基金研究部总监王金祥、德邦基金研究员张嘉晟，来共同谈谈地产问题。

这些投研人士认为，短期地产行业确实“性价比”在不断凸显，不过从长期角度仍持有偏中性态度，更看好龙头品种。

具有一定的性价比优势

中国基金报记者：受压制的地产行业较为低迷，不过近期不少投资人士看好其性价比，您认为目前是短期布局的好时机么？

李龑：地产行业确实进入了短期布局的良好时机。过去一年，棚改货币化政策变动之后，市场对三四线城市地产基本面陷入极度悲观；经济内生增长动能趋缓，地产的政策面也并未出现明显好转。以上种种因素，都极大地压制了地产行业的估值水平，申万地产行业年初至今涨幅仅为15.97%，处于相对落后的水平。但是经过一年的数据观察，市场逐步发现，即使政策面未有明显放松的情况下，地产基本面依然较为平稳，1-10月全国商品房销售面积同比增长0.1%，金额同比增长7.3%。

王金祥：我们对地产股持中性态度，目前的优势是估值较低，但后续贡献超额收益的可能性不大。地产股属于逆周期品种，自今年二季度以来，企业盈利已呈现企稳，如果经济和企业盈利的预期变好，地产股的受益或不明显，我们更倾向于选择景气度高的行业。

张嘉晟：中央经济工作会议关于房地产的表述中维持了“房住不炒”的政策调控基调，并加入“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理机制，表明未来一段时间地产行业的政策调控目标还是以稳为主，不太可能推出明显的放松或刺激政策。但以稳为主既表示要防止过热产生泡沫，也要避免大幅下滑形成风险，当前地产销售整体走弱，不同地区分化明显，预计未来地方调控政策将更偏正向，尤其是部分下行压力较大的地区。因此短期内地产调控政策将进入一段缓和期，地产行业估值目前也处于历史较低水平，布局地产行业具有一定的性价比优势。

长期超额回报机会不大

中国基金报记者：如何看待地产行业长期的投资机遇？利好和利空因素各有哪些？

李龑：地产行业依然是国民经济中重要的行业。从居民需求看，依然有大量的改善型刚需未被满足，且地产投资仍然是居民理财的重要手段。对于银行业来说，按揭贷款依然是其最安全的资产，也依然是多数银行的必争之地。预计地产行业在未来较长的时间内，依然存在平稳发展的基础，在平稳而低估的行业中，必将产生较好的长期投资机会。

利好因素方面，人民币币值的稳定、持续维持的基本面数据以及可能的政策面变动都将构成利好。

利空因素方面，在当前已经有较明显反应，主要是政策面的持续较紧的论调、市场对于地产长期前景的持续担忧等。

张嘉晟：长期视角来看，从1998年开启住宅商品化时代以来，伴随着我国经济发展的腾飞和人口的城市化，房地产行业经历了20年发展黄金期。展望未来十年，地产行业仍将是中国经济发展的重要支柱，但城市化率的提高空间相比20年前已经大幅减少，经济发展也由高速转向中高速，地产行业的增速也将不可避免的降低。不过这并不意味着地产行业中没有好的投资机会，目前一线城市和部分二线城市已经进入存量市场，未来在我国这个全世界最大的房地产市场中，一定会诞生全世界规模最大的物业管理公司和中介公司。

王金祥：长期来看，在政策的调控和人口结构等因素作用下，地产行业进入下行周期。可能会有配置性机会，但我们不认为有长期的超额回报机会。

看准地产龙头公司

中国基金报记者：在地产领域，更看好龙头公司吗？

李龑：我更看好龙头公司。在此前行业持续大幅增长的背景下，很多地产公司能够凭借激进的拿地实现跨越式发展，多数中小地产公司也能够享受行业红利。而当前地产市场已经进入了平稳时期，市场供需不再严重不平衡，买方市场逐步形成，在此状况下，有更好的土地布局、产品开发能力、资金管理能力的龙头公司，将表现出较明显的优势。当然，地产因为多地域布局，人力规模效应较弱的特点，单个公司也较难形成极高的集中度，但是在当前龙头集中度依然较低的情况下，仍存在较大的提升空间。

王金祥：我们相对看好龙头和一些二线的，业绩增速快的品种。

张嘉晟：未来更看好龙头公司，从2016年调控政策全面收紧以来，头部房企凭借强大的资金实力和融资优势，销售、拿地、融资的集中度持续提高，规模优势凸显。在房地产融资收紧的背景下，龙头公司更有机会把握土地市场的优质资源和收并购机会。

注意地产周期性

中国基金报记者：对于普通投资者布局地产主题基金，您觉得应该如何筛选？其中哪些风险应该注意？

李龑：主要还应观察地产主题基金的历史持仓，发现其投资思路。我认为，从基本面角度选股，充分考虑地产公司经营情况，优选个股的地产主题基金或是投资者更好的选择。

风险可能在于，地产行业受政策影响波动大，除了地产行业政策外，利率、汇率等宏观政策影响也极大，当这些因素出现较大的变动，带动股价出现大变动时，该基金如何持股、如何应变，将是投资者持有该主题基金需要重点考量的风险。

张嘉晟：房地产行业周期性明显，对投资标的和时机的选择难度较高，投资者应尽量避免在行业高度景气和股价大幅上涨过后进行投资。同时尽量选择配置较多头部公司的基金，在行业监管仍较严的环境下龙头公司竞争优势明显。

三维度选地产主题基金

若愿意“左侧”布局明年一季度的地产行业，普通投资者可以借道相关主题基金来参与。

中国基金报记者发现，作为一个地产行业主题基金数量众多，主要从三大维度分类来布局，第一类是纯粹布局地产行业的指数型基金，这类最为“纯粹”，适合专业投资者可以进行波段操作；第二类是布局“地产+某些行业”的指数型基金，这些领域一般都是偏周期类行业，因此也适合看准这一方向的投资者布局；第三类则是主动布局地产行业的权益基金，这种考验基金经理选股能力，对于一些绩优品种可以偏长期布局。

首先看第一维度的基金，目前多家基金都有发布跟踪地产行业指数基金，其中包括招商沪深300地产等权重指数分级基金、鹏华中证800地产指数分级基金、国泰国证房地产行业指数分级基金、南方中证全指房地产ETF及其联接基金、华夏中证全指房地产ETF及其联接基金，以及泰康中证港股通地产指数基金。这些指数的风格都不一样，投资者在布局前一定要注意这些基金的风格偏蓝筹还是成长，十大重仓股情况以及个股的权重等，从今年表现来看，沪深300地产等权重指数表现更好，今年收益达到40.56%。投资者愿意布局地产行业可以选择这种较为“纯粹”的指数基金，相比个股涨幅存在较大差异，指数型基金更可以获得市场平均表现，更适合看准时机波段操作。

第二类则是“地产金融指数基金”，这类指数产品也不少，其中有主要布局地产+金融领域，比如长盛中证金融地产指数分级基金、国投瑞银沪深300金融地产ETF及其联接基金、广发中证全指金融地产ETF及其联接基金、华夏上证金融地产ETF及其联接基金、嘉实中证金融地产ETF及其联接基金、汇添富中证金融地产ETF等。这些基金主要是布局金融+地产领域，偏周期风格，这也意味着布局这类基金要同时考察金融和地产两个行业前景，更适合偏专业投资者。

第三类则是一些布局“泛”地产+金融领域的主动权益类基金，有中银金融地产混合、工银瑞信精选金融地产行业、工银瑞信金融地产行业混合、富国金融地产行业混合、创金合信金融地产精选股票等基金，华泰柏瑞新金融地产灵活配置、富兰克林国海金融地产灵活配置，今年以来平均收益率在29.68%左右，表现也不错。不过，需要指出的是，主动管理的基金对基金管理人的行情把握能力考验很大，投资者在筛选时需要注意两点，一是基金经理的实力，最好是选择对金融行业和地产产品等有相关研究功底出身的基金经理，尤其是最好是对宏观经济有深入认识的基金经理，从业年限经历多轮牛熊更迭的基金经理更佳。二是在每次季报披露时，投资者应该重点研究下所关注基金的持仓情况，最好不要选风格漂移严重的基金。三是选择长期业绩较为领先的基金经理管理品种，尤其是选股能力强的基金经理。

（文章来源：中国基金报）