央企物管龙头保利物业登陆港股 年内已有6物业股实现翻倍 _ 东方财富网

12月19日，保利物业(6049.HK)1和时代邻里(9928.HK)双双登陆港股市场。

作为央企物业第一股保利物业上市首日大涨29.2%，收报45.35港元，最新市值达242亿港元。相比之下，时代邻里上市首日表现则较为逊色，开盘后破发收报4.88港元，下跌5.24%，最新市值44亿港元。

业内人士认为，物业公司已进入上市窗口期，热度持续走高；同时行业集中度不断上升，出现强者恒强、行业分化的趋势。对于房地产公司而言，将物业板块分拆在香港上市，有利于增加新的融资平台。面对房地产行业增长放缓之下，物业管理行业营收稳定，市场空间较大，有利于成为房企另一个业绩增长点。

两物业公司同日上市

保利物业成立于1996年，由保利发展控股及保利南方分别直接拥有80%和20%，总部位于广东省。

2016年为了筹备新三板挂牌，保利物业改制成为股份有限公司；2019年4月保利物业终止三板挂牌，为此次港股上市做准备。

保利物业有三条主要业务线：物业管理服务、非业主增值服务、小区增值服务。其中，物业管理业务是最重要的收入来源。招股书显示，保利物业2018年、2019年前6个月物业管理业务收入占总营收的比例分别为68.8%和64.6%。

目前，保利物业在管面积2.6亿平方米。截至2019年6月30日，合同管理面积达4.55亿平方米，尚有翻倍空间，已经提前锁定了未来的增长。

12月18日，保利物业公告，发行价35.10港元，此次发售约1.33亿股，募资净额约为45.79亿港元。基石投资者中大机构云集。招股书显示，GIC在本次IPO中认购8500万美金，高瓴资本为3500万美金，国调基金3000万美金，中交国际为3000万美金，基石占比为30%。

值得注意的是，就在保利物业上市的同时，时代邻里也如约登陆资本市场。时代邻里是一家综合物业管理服务供应商，总部位于广州，目前在中国15个城市管理了近210个项目，在管面积超过4000万平米。时代邻里发行价为5.15港元，全球发售的发售股份1.61亿股，募资净额约为7.92亿港元。

当前地产行业已步入存量时代，而物业管理行业营收稳定，市场空间较大，有利于成为房企另一个业绩增长点。因此，房企分拆物业板块上市的热度持续走高，2019年更是进入爆发期。

东吴证券表示，2018年中国总人口达13.95亿人，城镇化率59.15%，城镇人均住房39.0平方米，由此测算出我国住宅存量市场达321.90亿平米。住宅、非住宅领域物管费规模分别为7726亿元、2107亿元，合计物管费行业空间达9833亿元。

同时，主流物管公司近年来增值服务收入占比均在逐步提升，截至2019年上半年，碧桂园服务(增值服务收入占比26%)、绿城服务(33%)、中海物业(19%)、永升生活服务(38%)、新城悦服务(55%)等公司增值服务发展速度均较快。预计行业基础物业费加上增值服务收入后，物管行业规模体量将超万亿。

二级市场追捧物业股

借着行业东风，近两年物业公司逐步掀起上市潮。物管行业头部企业积极进入资本市场，借助资本优势助推规模扩张，巩固头部优势。

自2014年彩生活上市后至今上市物业公司已达19家。除了保利物业和时代邻里外，今年以来还有滨江服务、奥园健康、和泓服务、鑫苑服务、蓝光嘉宝服务、银城生活服务6家物业公司先后实现上市，成为有史以来物业管理公司上市的高峰年。

而在2018年则有雅生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、佳兆业物业、永升生活服务5家物业公司相继在港交所上市。目前上市物管公司主要业务分为三类：物业管理服务、非业主增值服务和业主增值服务。

截至12月19日，目前已交易的这19家物业公司中，总共有5家总市值超过100亿港元。总市值最大的是碧桂园服务，高达689亿港元，其次是雅生活服务，总市值为353亿港元。保利物业和绿城服务总市值分别为242亿港元和224亿港元。

二级市场上，当前物管公司的估值显著高于地产公司，广发证券认为估值差异的主要原因是物管公司的增速高，且可预见性极强。由于业绩增长确定性强，近两年港股上市物业股的表现亮眼。目前，看好物管行业发展潜力的机构纷纷给予保利物业高估值，其中华创证券给予保利物业目标价达52港元。

2019年上市的8家物业公司，4家上市首日收盘涨幅逾20%，其中今年7月12日上市的和和泓服务(6093.HK)上市首日涨幅达34%。

此外，前述19只港股物业股，今年以来有6只个股实现翻倍，其中新城悦服务今年以来涨幅达197%，永升生活服务同期涨幅达174%，雅生活服务和佳兆业美好同期涨幅均达到157%。

（文章来源：证券时报·e公司）