万科：持续为投资者创造回报 _ 东方财富网

作为地产二十年黄金时代中的领跑者，万科始终保持危机意识，保持行业领先。这让万科具备更强穿越行业周期的能力，保持了良好的财务、资金状况和行业领先的信用评级，也为它持续回馈投资者提供了现实性。万科是A股市场连续现金分红时间最长的公司。在近日发布的《2019·第一财经中国上市房企价值榜中》，万科凭借优秀的综合实力和优异的资本市场表现，成功入选A股TOP10房企。

万科持续28年现金分红，在A股目前的3600余家上市公司中可谓屈指可数。截至今年，上市以来累计分红573.6亿元，远超历年股权融资总金额261亿元，上市以来累计现金派息比31.4%。

目前，住宅开发业务经历二十年快速发展，在城镇化放缓、人均住房面积突破 30 平米、人口老龄化的大背景下，增速放缓已成共识。如何找到新的，且能够媲美住宅开发的新赛道，是地产行业普遍的“战略焦虑”。在不少受访人士看来，万科夯实巩固基本盘之际，持续探索新增长曲线，也是对投资者负责任的另一种体现。

持续回馈投资者

自上市以来，万科的年营业收入复合增长率为27.8%，净利润复合增长率为30.8%。

根据2019年半年报告显示，今年上半年万科实现营业收入1,393.2亿元，同比增长31.5%；实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元，同比增长29.8%。

万科自2009 年至今十年间，业绩持续高速增长的同时，经营活动现金流量净额持续为正， 增长可持续性强。特别是 2014 年以来，经营现金流净额大幅上升，充沛的现金流为各项新业务提供了坚实基础。纵观整个房地产行业，在维持中高速增长的同时，经营现金流持续为正的公司极少。

在保持业绩高速增长的同时，万科多年来债务资金成本保持行业较低水平，融资优势明显。截至2019 年上半年，公司账面有息负债2253亿元，较2018年减少359亿元。据《2019·第一财经中国上市房企价值榜》A股融资能力调研结果显示，调研期内，公司融资成本仅为3.7%，处于行业较低水平。从净负债率来看，由于公司负债结构中的无息负债占比较高，货币资金也较为充沛，公司净负债率一直处于行业较低的水平。

尤其是2019年上半年，房地产市场融资环境持续收紧。央行数据显示，截至2019年二季度末，房地产开发贷余额增速较2018年同期减少9.6个百分点。

面对融资环境的不确定性，万科始终坚持稳健经营，提高了资金使用效率。

截至2019年6月底，万科持有货币资金1,438.7亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元；净负债率为35.04%，持续保持行业低位。

万科通过持续优化债务结构、降低融资成本，提升对财务风险的防范能力。今年上半年，万科总体融资成本继续处于较低水平。其中，万科于今年2月完成2019年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券(第一期)，最终发行规模为20亿元，票面利率为3.65%。

国际评级机构标普、穆迪和惠誉维持万科“BBB+”，“Baa1”和“BBB+”的长期企业信用评级，评级展望均为“稳定”。

2109年万科连续第四年上榜《财富》“世界500强”，位列第254位。

积极寻找第二增长曲线

优质公司始终在调整与谋变中，前瞻视野和未雨绸缪也是万科可持续性发展的重点所在。万科董事会主席郁亮曾表示：“万科是一家危机感驱动，而不是危机驱动的企业。”

在2019年8月的中期业绩推介会上，万科总裁祝九胜曾表示：“万科35年前做了第一次创业，20多年前我们聚焦于住宅开发这个行业是第二次创业，现在的城乡建设与生活服务商转型是第三次创业，第三次创业的目的是继续围绕城市发展、围绕客户的需求，构筑我们的第二条增长曲线，这不是静态的阶段。”

据《2019·第一财经中国上市房企价值榜》A股企业规模调研显示，2019年以来，随着调控影响的持续显现，率先完成规模累计房企纷纷放缓规模增速，收敛聚焦布局，探索战略转型。

而早在2012年，在外界普遍认为地产还在黄金时代时，万科率先提出“白银时代”的判断，认为住宅全面短缺的时代已经结束，定位自身为“城市配套服务商”。2018年，公司将战略升级为“城乡建设与生活服务商”。

转型探索近7年，在巩固住宅开发和物业服务固有优势的基础上，业务已延伸至商业、长租公寓、物流仓储、冰雪度假、教育等领域，为更好地实现可持续发展奠定了良好基础。

以物业服务业务为例，万科集团物业服务业务以“让更多用户体验物业服务之美好”为使命，贯彻“住宅商企两翼齐飞”的发展战略，业务布局涵盖住宅物业服务、商企物业服务、开发商前介服务、社区资产服务、智能科技服务和社区生活服务六大业务板块。2018年万科物业实现营业收入98.0亿元，同比增长33.0%；在新增签约饱和收入中，住宅业务占比65%，非住宅业务占比35%。截至2018年12月底，万科物业已布局中国83个最具发展潜力的大中城市，合同项目共计2482个，其中住宅项目1971个，商企项目511个，合同面积突破5.3亿平方米，服务480万户家庭，超1584万人口。作为中国物业管理行业的领跑者，万科物业连续第十年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力TOP1”，连续第五年蝉联“中国房地产开发企业500强首选物业品牌”榜首，并连续三年获得“中国特色物业服务领先企业——企业总部基地”荣誉称号。

在商业领域，截至2018年底，万科集团管理商业项目共计210余个，总建面超过1300万平方米，管理面积总规模已经达到行业第二。

在物流仓储服务领域，万科集团自2016年正式推出独立物流品牌——万纬。经过近四年发展，已成为国内领先的物流服务商。目前万纬已进驻全国45个城市，仓储规模超过千万平方，全国运营管理10个专业冷链物流园。2018年融合太古冷链物流平台，完善业务布局。2017年万科集团联合中银集团投资有限公司、厚朴、高瓴资本、SMG组成财团，共同参与全球领先的现代物流设施提供商普洛斯私有化。

在长租公寓领域，公司自2016年成立“泊寓”青年长租公寓品牌，经过三年发展，泊寓已成为国内领先品牌，业务聚焦全国主要经济城市，致力于为18-40岁的城市青年提供有品质有温度的租住空间。目前业务已覆盖全国37个主要城市，累计开业7.3万间以上。

在2019年，万科提出“收敛聚焦、巩固提升基本盘”的策略之后，外部有观点认为万科是因为过去六年转型的否定。对此，万科董事会主席郁亮在2018年年报业绩推介会上表示，“收敛聚焦，是(对过去转型)阶段性的总结和调整，收敛聚焦不是砍树，是修枝剪叶，我们知道一棵树要经过适当的修枝剪叶才能让根扎得更深，让主干长得更加粗壮，之后才能结出更多的果实。几年以来，我们对于白银时代的判断没有改变，我们对转型艰巨性的认识没有任何改变，但我们寻找新的增长曲线的决心同样没有任何改变”。

对于第二增长曲线的定义，在2019年9月的万科南方区域媒体交流会上，郁亮曾表示 “不能单纯以收入来评价一项新业务。不管你做什么，只要所在的领域里做到领先领跑、数一数二，能为客户的首选，就创造了真实价值，市场会给它公正的评价”。同时，他以地产业务中的城市更新和TOD、物业的城市服务举例，“第二增长曲线不仅是新业务，也包括传统业务中找到新的增长点”。

数位受访的业内人士表示，万科开发业务优势明显，市占率稳步提升，在未来 5 到 8 年内城镇化持续推进、都市圈、城市群持续演进的大背景下，开发业务预计仍然可以维持增长。同时，巩固开发业务优势之余，万科对转型和新增长曲线业务的持续探索，也是对股东长远利益负责的集中体现。

（文章来源：第一财经）