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12月28日一早，央行发布的一则公告让所有手头有房贷的广大人民群众瞪大眼睛扒拉了半天“算盘”，但算来算去，心里还是没谱。
还是先看公告吧，央行公告主要就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR等工作进行布置。公告称，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。
存量浮动利率贷款定价基准转换三大原则
一是借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR，或转换为固定利率，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。
二是转换工作自2020年3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。
三是转换后的贷款利率水平由双方协商确定，其中，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。
存量商业性个人住房贷款定价基准如何从贷款基准利率转换为LPR
央行表示，自公告发布之日起，银行应尽快制定存量商业性个人住房贷款定价基准转换工作计划，包括系统配套、人员培训等，同时通过多种渠道（包括官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话通知等）告知客户，在双方协商一致的前提下，尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。定价基准转换为LPR的，LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整；加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值（可为负值），在合同剩余期限内固定不变；转换时点利率水平保持不变；借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年。
同一笔商业性个人住房贷款，在2020年3—8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时点的影响，银行和客户可合理分散办理。目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。以此为例，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。
其他存量贷款定价基准如何转换
除商业性个人住房贷款的其他存量浮动利率贷款，包括但不限于企业贷款、个人消费贷款等，可由借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款，包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等，或转为固定利率。
金融监管研究院孙海波认为，对庞大的房贷家庭或个人而言，2021年能否降息，主要取决于2020年3月份到12月份期间5年期LPR报价能否下降。同时5年期LPR因为涉及到房地产调控，虽然是18家银行报价，但是受央行窗口影响较大。中长期看，其认为5年LPR绝无上升可能，但降息幅度和频率可能低于1年期LPR。
房贷利率会降吗，选哪种？
显然，借款人有两种选择，至于是选随LPR浮动还是固定利率，由借款人与银行协商。但选择权有一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。也就是如果你的房贷还有一年还完，就没必要再研究这个问题了。
如何计算，央行也说得很清楚，目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。以此为例，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。
如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。
在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。
国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼表示，存量贷款的定价基准转换为LPR，以及存款利率市场化的推动，将对加快利率市场化进程、提升金融资源配置效率产生一定的影响。“货币政策不能单打独斗，还需要加强与其他政策协调配合。此外，还要进一步疏通货币政策传导机制，并加大对金融机构的正向激励。”董希淼强调。
11月20日 5年期的LPR历史首次降低，如果把这个视同基准利率（2015年10月24日起央行公布的银行贷款5年以上基准利率4.9%），这是4年来，房贷基准利率的首次下降！
央行近期发布的统计数据显示，11月末，中国本外币贷款余额157.56万亿元，其中人民币贷款余额151.97万亿元。需要注意的是，按照货币资金借贷关系持续期间内，利率水平是否变动来划分，利率可分为固定利率与浮动利率。据了解，在银行存量贷款中，浮动利率贷款占比较大。
在银行贷款中，房贷占据了很大的份额。央行数据显示，2018年末，中国住户部门贷款余额47.9万亿元，住户部门贷款余额占存款类金融机构全部贷款余额的比例为35.1%，同比上升2.8个百分点。2018年末，个人住房贷款余额为25.8万亿元，占住户部门债务余额的比例为53.9%。
很明显，任何选择都有利有弊，第一种方式LPR为定价基准加点的方式对用户来说是随行就市，可以享受利率下行带来的还款金额降低，但同样在利率上行时还款金额也要随之增加。选择另一种方案也就是固定利率的，虽无法享受利率下行的红利，但可以在利率上行时避免成本上升。但专家表示，就当前利率市场环境来说，LPR大概率还要下行的，选择LPR为定价基准加点的方案可能是更加稳妥且主流的方案。
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