坚持“房住不炒”主基调 2020年楼市或稳中有降 _ 东方财富网

央行行长易纲近日发表文章称，要加强对房地产金融市场的宏观审慎管理，综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节。专家认为，在“房住不炒”的大背景下，明年房地产调控不会大幅放松，房企的融资环境将依旧较为严峻。

楼市调控难言放松

国统局近日公布的数据显示，今年1-11月，全国商品房销售面积14.9亿平方米，同比增长0.2%，增速比1-10月加快0.1个百分点；商品房销售额14.0万亿元，增长7.3%，增速持平。

“根据国统局公布的数据，今年房地产市场成交短期回升，但后续或量缩价稳。”交通银行金融研究中心资深研究员夏丹对《上海金融报》记者表示，“今年下半年以来，房地产融资渠道全面收紧，倒逼部分房地产企业加快‘以价换量’的促销步伐，以提升资金周转速度。同时，年末房企面临一定的业绩压力，或导致销售增速短期内继续小幅回升。”

“就各线城市而言，一线城市基本面稳健，在调控下，楼市量价可能相对平稳。而在‘抢人大战’的推动下，二线和三线重点城市的楼市成交可能放量。但三四线城市在经历去库存‘降温’和棚改货币化‘退坡’后，本地真实需求不足和前期透支的影响将逐渐显露，成交同比可能下降5%-10%。”夏丹进一步指出，“整体来看，2020年全国商品房销售面积可能稳中有降，同比持平或下降5%以内。在市场成交稳中有降和土地溢价率走低的背景下，预计2020年房价增速有望收窄，但同比仍将正增长。”

在夏丹看来，决定未来楼市表现的关键因素仍是政策。“本轮房地产周期已历时5年左右，主要原因是持续深化的楼市调控拉长了下行时间。分阶段看，2015年1月至2016年4月是成交增速上行期，为期16个月左右；2016年5月至今是下行期，已延续了43个月。在‘五限’政策下，市场整体观望情绪浓厚，目前成交短期回升尚难断言拐点来临，未来销量有再度收缩的可能性。但如果‘因城施策’进行局部反向纠偏，则购房需求存在释放空间。”夏丹指出，中央经济工作会议针对房地产领域重申坚持“房住不炒”定位，并提出“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制，房地产调控还将持续较长时间。从行业运行情况看，在供给侧，房地产开发投资数据仍有一定韧劲，降低了调控大幅放松的必要性；在需求侧，若市场成交缩量至过冷，为稳定市场，调控政策或进行局部反向矫正，可能从“人才引进”的角度对“因城施策”进行边际调整，以满足刚需和改善型需求群体。

值得关注的是，12月28日，人民银行发布了《中国人民银行公告〔2019〕第30号》(以下简称《公告》)，推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。在商业性个人住房贷款方面，人民银行明确，如果选择存量浮动利率贷款定价基准转换为贷款市场报价利率(LPR)，加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值)，在合同剩余期限内固定不变。如存量浮动利率贷款转换为固定利率，转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

民生银行首席研究员温彬指出，根据《公告》要求，存量商业性个人房贷需要在2020年3月至8月间任意时点和银行重签贷款合同进行“换锚”，但房贷利率和此前的一致。“尽管银行会提供浮动和固定两种贷款报价，但在预期LPR下降背景下，客户通常会选择浮动利率报价。”温彬称。

房企探索新融资渠道

在楼市调控持续的背景下，房地产企业的融资渠道明显收紧，特别是今年以来：银保监会5月下发通知，严控银行、信托等将违规资金流入地产行业；6月，住建部联合有关部门，针对“地王”现象点名十余家开发商，地产债券和ABS(资产证券化)收紧；7月，证监会约谈部分地产业务增速过快的信托公司，同时下发通知要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务；8月，部分银行收到窗口指导，收紧房地产开发贷额度，原则上不超过2019一季度末水平；9月，国常会上提及专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域等。

“相比以往房地产融资监管政策收紧，今年执行力度更甚。例如，此前银行、信托渠道加强监管时，券商资管、基金子公司仍可通过‘模式创新’将资金导向房地产领域。而今年，房地产融资监管渗透至各个机构层面，进行全渠道‘封杀’，打击灰色地带，严控资金流向尤其是住宅市场领域。在此背景下，具备较强融资能力的企业将更具竞争力。预计未来房地产行业将洗牌，‘大鱼吃小鱼’的现象会愈演愈烈。”第一太平戴维斯华东区估价部高级董事及主管蒋岚雷在接受《上海金融报》记者采访时表示，“央行还提出对房地产融资进行逆周期调节，预计将继续控制房地产整体融资环境，加之政治局会议定调‘不将房地产作为短期刺激经济的手段’，因此未来两年政策主基调不会有太大改变。”

“在传统融资渠道进一步收紧的大环境下，房地产资产证券化迎来快速发展时期。”蒋岚雷表示，“其具备几个优势。一是目前受监管影响较小。二是存量租赁资产通过资产证券化，可让缺乏流动性的资产产生现金流，使房企在不增加负债的情况下补充资金。三是发起人将自身持有的基础资产‘真实出售’给SPV(特殊目的公司)，能够实现风险隔离，结构化设计能为产品增信，减少低评级发行人的成本。四是与普通债券不同，资产证券化不受‘累计债券余额不超过公司净资产40%’的限制，且对于资金用途没有明确要求，只要符合国家产业政策即可。五是能为房企拓宽融资渠道、解决房地产存量资产、加快房产库存去化速度。”

蒋岚雷进一步指出，在传统融资渠道收紧，境内外债市融资成本上升的大环境下，资产证券化预计将成为更多房企融资的选择。“传统融资渠道受限，加速了房地产行业格局变化。新兴的资产证券化或将引导行业的盈利模式走向稳定、合理的存量运营方向。由于ABS底层资产丰富，受益于政策支持，是房企外部融资的一个重要渠道。随着房地产进入存量时代，在盘活存量资产的大背景下，资产证券化发展的空间很大。分情况看，对资产负债率高、难以获得银行融资或债券融资的房企可以把资产证券化作为融资新渠道。而拥有较好底层资产或者优秀运营管理能力的企业，可将未来收益提前变现，缩短获利和资金回笼时间。目前国内房企主要用到的资产证券化模式有类REITs、CMBS、运营收益权ABS、物业费ABS、购房尾款ABS等。”蒋岚雷称。

（文章来源：上海金融报）