万达商管与华南城 一场“失意者”的商业地产抱团 _ 东方财富网

“最坏的时间过去了”，华南城集团副主席冯星航在2019年6月份业绩会上曾充满信心地这样说道。

时隔半年，一则与万达商管签约合作的消息公之于众时，不免令人联想到冯星航话语中的意味。

12月25日，华南城官方微信号消息显示，华南城与万达商管签订了深圳龙岗万达广场项目合作协议，合作经营期为20年，万达广场将正式落户深圳龙岗。

资料显示，该深圳龙岗万达广场位于龙岗区中心地段，由原华南城旧有批发市场改造，地上6层、地下2层，总面积30.5万平方米。该项目计划2020年启动改造，2021年开业。

关于双方合作模式，万达商管方面对观点地产新媒体表示：“这是一个轻资产项目，我们只是做运营部分的内容，项目资产还是属于华南城的。”

显然，对于目前商业地产领域竞争日渐激烈的环境下，传来宝龙商业完成“敲钟”、星河商置拟赴港上市等消息，对于营收下滑的万达商管与经营业绩增长乏力的华南城而言，都需要新的刺激点改变现状，这次合作成为了双方共同的“实验田”。

事实上，万达商管与华南城牵线早在2019年8月21日就已浮出水面。彼时，华南城集团执行董事兼主席郑松兴带领着执行董事兼行政总裁赵立东、华南城投开集团常务副总裁邱文、华南城商管集团常务副总裁陈卫国等，前往万达集团总部拜访万达集团董事长王健林。

紧接着于12月11日，华南城上述领导层再度前往万达总部拜访王健林。彼时就有消息称，华南城集团计划在深圳、郑州华南城中原广场、南昌华南城新建城等多个项目引入万达广场。

如今，双方合作事宜得以坐实，但一位知情人士对观点地产新媒体表示：“两者合作时间比公开披露出来的要更早一些。”

按照万达商管与华南城的设想，原龙岗华南城旧有批发市场将改造为“全新一代万达广场”，以内容、科技、场景三个为主要方向，涵盖旅游、运动、夜经济等业态，其中零售业态比重只占三分之一。

从上述改造方向来看，万达商管改变了一贯的复制模式，开始尝试更多可能性。

一方面，不到半年时间，万达以轻资产方式取得深圳三个万达广场项目，放弃自建模式来填补一线城市最后一块版图；另一方面，万达改变了以购物中心为核心的商业模式，更加侧重体验、游娱等内容。

对此，深圳业内人士认为，目前深圳核心商圈趋于饱和状态，商业项目竞争比较激烈。以龙岗为例，土地供应较大、商业配套稀缺的区域是开发商关注的焦点；同时，20万平方米以上的商业项目在深圳区域比较少见。

万达商管频频“举牌”深圳与改变业态经营占比，或许迫于营收下滑的“现实”和回A有着紧密联系。

据万达商管2019年前三季度财务数据显示，其核心数据均出现超过或接近三成的下滑，其中，营业收入同比下降31.83%至490.98亿元，利润总额同比下降27.7%至244.95亿元，归属于母公司所有者净利润同比减少26%至176.23亿元，货币资金则较2018年末减少231.37亿元至601.42亿元。

而以轻资产模式进入深圳，减少自建模式的拿地高成本和资金投入，又能分得收益，无疑为万达商管回A添加一块筹码。

与“万达模式”相似，商贸物流运营商华南城同样有它的“华南城模式”，其标杆项目“深圳华南城”与深圳华强北相比，巅峰时期也是“一铺难求”，并成功复制到郑州、哈尔滨、南宁、合肥、重庆等7个城市。

但“华南城模式”是一种传统商贸物流中心模式，随着商业和电商逐渐发展，受到的冲击也随之加重，最终陷入发展的困境。

2014年，华南城业绩表现达到历史最点后就一路下滑，其中，2014财年合约销售141.1亿港元，收入为134.7亿港元；2016年折半，合约销售额为66.3亿港元，收入61.4亿港元。

如何走出困境成为华南城一直以来最为核心的任务，期间经历了几次转型，包括华南城电子商务产业园、引入华盛奥特莱斯和乾龙物流，提出“现代化综合商贸新城”战略等，但依然没有改变现有局势。

11月21日，华南城公布了2019/2020财年中期业绩。数据显示，华南城期内录得合约销售同比增长13.7%至77.33亿港元，收入增长11.8%至58.27亿港元，其中物业销售收入为46.04亿港元，占比接近八成。

对比近两年的财报发现，华南城收入仍然基本依靠物业销售。

据华南城2017/2018财年、2018/2019财报数据显示，物业销售收入占总收入比例为76.86%、71.52%。这也说明，华南城并没有完成转型，没有从本质上提升租赁物业、物业管理、仓储与物流服务、奥特莱斯运营、电子商贸等核心业务的贡献比例。

在空置率高、租金收入低的困境下，华南城引进万达商管，补充自身运营能力的空缺，或许能解目前的“燃眉之急”。