钱紧一年 融创并购与土储 _ 东方财富网

钱紧一年：2020年，中国房地产行业继续披荆斩棘，新一轮市场化降息周期已然开启。回望2019不平静的一年，我们从企业的角度去观察与思考。

富贵险中求。柳传志曾评价孙宏斌：“小孙这个人，他的风格就是往前冲冲冲，这是性格使然。”

领导人的性格就是企业的命运，大手笔并购贯穿着孙宏斌整个商业生涯，融创也在他的带领下一路冲锋。

2019年，孙宏斌给融创定下了5500亿元的销售。据观点指数发布的2019中国房地产销售金额TOP100排行榜，融创2019年全年录得5556亿元销售额，成功达标。

按照孙宏斌的说法，融创保持在第四、第五挺好的。但落到实处，不管是年初的土地收割，还是贯穿全年的收并购，融创不会放弃在房地产主业上的竞逐。

从泛海资产包、新湖中宝长三角项目、长实大连地块到成都会展项目……“并购”是融创这一年的关键词。

并购带来的不只是土地资源，还包括对“地产+”战略的延伸与探索。在收购成都会展这一大单后，融创正式对外发声，从年初的四大业务板块更迭为地产、服务、文旅、文化、会展、康养六大板块。

并购一年

从年初大规模买地，到几笔重大收购，今年是融创硕果累累的一年。

对于房地产企业来说，加杠杆时机很重要。这几年，融创时机把握不错。

2015-2016年，融创在地价较低时期大量吸纳一二线城市土储，强化了土地的竞争优势，2016年公司拿地强度大增，权益拿地金额增速创新高，同比增速高达484%。

2017-2018年，融创提高拿地标准来控制拿地节奏，规避了拿贵地的风险，通过收购万达文旅项目，获取了大量优质土地资源和在建项目。

通过踏准地市周期，融创以较低地价建立起了全行业前三的土地储备。

2019年，是孙宏斌继续踩点的一年，他说自己“买地买得比较好”。开年，融创就以126亿元收购泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目。

花旗认为，这次收购可令融创增加一线城市项目，使可售资源提高3.5%，估计资产净值因此增加5.7%，今明两年销售额可望提高1.6%及3.9%，上海及北京项目的毛利率分别达29%和34%。

接下来数月内，融创从阳光100和新湖中宝手中接过多宗项目，并在公开市场拿下杭州、武汉、青岛等地数十宗土地。

11月，融创斥资153亿元收购云南城投持有的环球世纪及时代环球各51%股权，使得这一交易成为年内房地产最大并购。

资料显示，标的资产持有位于成都、武汉、长沙、昆明等城市共18个开发项目，总建筑面积约为3071.6万平米，可售建筑面积约为2771.6万平米，约占总建筑面积的90%。

大摩认为，此次收购可售资源达2300亿元，接近融创现时土储的15%，当中七成位于一二线城市。项目具较高的盈利能力，主要因为平均土地成本仅1900元/平米，而平均销售价可达1万元/平米，反映潜在净利润率可达12%，而内部回报率则为60%。

融创不仅从这次收购中获取了巨量的土储，更新增了“会展”板块。孙宏斌于公开场合介绍，这次收购后，融创文旅成为全国最大的会展类项目持有及运营商，地产、服务、文旅、文化、会展会议、康养六大战略正式形成。

“融创原来是四个板块，现在有六个板块，包括在青岛的康养板块，这几个都是未来10万亿的市场。”

按照孙宏斌的说法，这些都是为未来5-10年做的准备。

相比起通过收购实现迅速布局的文旅和会展板块，融创的康养业务也已经酝酿良久。12月5日，“融爱家”品牌发布会在山东青岛举行，融创中国正式打出手中的“康养牌”。

据介绍，截至目前，融创中国康养项目共计22个，其中已建设项目达14个，布局包括山东青岛、山东威海、四川眉山、云南昆明、云南普洱、广西南宁、浙江杭州、海南海口。其中，位于山东青岛的融创阿朵小镇·颐养社区将于2020年5月投入运营。

大家都说，融创开始多元化了，但与此同时，融创获取土地的能力也大幅提升。

今年亦是融创文旅开花结果的一年，广州、无锡、昆明三座文旅城接连开业。

截至目前，融创文旅集团已是全球最大的文旅产业运营商、全球最大的文旅物业持有者，在全国布局了10座文旅城、4个旅游度假区、24个文旅小镇，其中涵盖了41个主题乐园、26个商业及近100家高端酒店。

不过，文旅带来的收入仍需提升。截至2019上半年，文旅城建设及运营收入为10.8亿元，收入占比为1.4%，物业销售仍是收入主要贡献来源，占比高达95.55%。

短期内，融创还是以房地产为主业，房地产滋养文旅、医疗康养与会展。

资本起舞

时来天地皆同力，运去英雄不自由。基于2019年融资大门不断关闭的现状，市场在关注融创多宗并购交易进行的同时，其资本融资动作亦市场焦点。

“3月货币宽松，实际上有70%直接或者间接流入了房地产，因而宏观调控方面开始不断进行政策补丁，从不同的角度去掐断过量资金流入地产的通道，从而挤压了整个地产行业的资金市场。”

这种背景下，下半年，银保监会、发改委通过发布各种政策，对银行贷款、信托、发债都全面收紧。

房地产融资被带上了“紧箍咒”。

阳光城集团执行副总裁吴建斌曾表示，这是他从业以来融资最难的一年，“眼下房地产公司确实要渡过一个难关，就是融资的大门不断关闭”。

几乎所有企业都在一定程度上受到波及，融创亦不例外。不过，赶在融资收紧之前，融创收购了泛海资产包。这笔收购补充了北京、上海的大量土储。

再加上上半年积极扩储，于2019上半年，融创在实现土储大规模跃升的同时，有息负债与净负债率有所上升。

数据来源：企业公告、观点指数整理

对此，融创管理层就不止一次强调，公司一直将“降负债”作为主要任务之一，据观点地产新媒体观察，其行动已初具成效。2018年，融创净负债下降133.4亿元，净负债率由202%降至149%。

从融资方式看，融创除银行借贷，还可以通过上市公司进行股权融资、股权质押；一级市场上，在国内可以通过信托融资，在国外可以发美元债。大规模的并购，可以使用分批付款、提前变现的方式，还能获得反向担保贷款。

据观点地产新媒体统计，截至目前，融创2019年累计发行36亿美元优先票据，利率区间介于7.25%-8.38%。另外，融创还在探索新型融资工具，如ABS。

数据来源：企业公告、观点指数整理

融资成本方面，融创半年报显示，2019年上半年，融创中国利息开支总额为118.13亿元，折算下来年化利率在7.82%。换言之，受今年市场情况影响，融资成本有所提升。而债务期限结构，则是反映房企融资是否稳健的重要因素。

数据来源：观点指数整理

融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德曾从现金流的角度分析风险控制：“一个是短期的，一个是长远的。短期的现金流管理是说现金结构，杠杆至少覆盖半年以上的短期债务和现在拿地的成本，长期要考虑资产结构等方面。”

从债务结构看，截至上半年，融创中国以中长债为主，债务期限结构比较合理，有息负债为3021亿元：短期借贷1212.8亿元，占比40.14%，短债偿债压力较轻；长期借贷1808亿元，占比59.85%。

销售冲刺

“老说我花钱，不说我赚钱。”孙宏斌在近期发布会上算了一笔账。

“我们买东西挺少的，过去三年，也就花了1000多亿，但销售了13600亿。我不是买回家藏着，而是买了就卖了。”他拿万达的案子举例：“我们付了万达438亿，这3年里我们卖了1600亿，一部分是工程款，一部分是收回来的款项。”

老孙略带委屈地抱怨：“融创这么大的规模，不买地吃什么？这是原材料，每一个月都得买很多地才能活着。”

对融创来说，现金流贡献主要来源于销售，而不是融资，“在这个行业里面，销售量和负债的比例大于1就没有风险，融创销债比超过了1.5到2，基本上没什么风险。”

孙宏斌曾提出“销债比”的概念，只要销债比高，现金流就会保持在最安全的状态，那么融创的风险就在可控范围内。

“所以，要赶紧卖房子，有那么多房子要卖。”

融创真的在赶紧卖房子，截至2019年12月底累计实现合同销售金额约5556亿元，同比增长19.5%。这是融创首次突破5000亿销售规模，也是国内第四家登上这一台阶的房企。

数据来源：观点指数整理

下半年通常是融创的销售爆发期，据管理层透露，下半年推向市场的新货值超过4000亿元，总可售货值超5700亿元，且其中超过80%的可售资源位于一二线城市。

为了实现高销售，融创亦在不少城市加速推货，下半年保持500亿元左右的月销售，9月开始连续多月冲上600亿元。

销售创下新高的同时，融创也在进行区域优化升级。10月，融创中国正式将海南区域与广深区域合并，成立新的华南区域，总裁由原来的广深区域总裁黄书平担任。

海南区域，曾是孙宏斌特别看好的第八个区域公司。2016年，融创形成覆盖北京、华北、上海、西南、东南、华中、广深和海南的八大区域布局，仅仅三年多的时间，海南区域已成了过去。

市场很现实，这是一个非常理智的决定。

数据来源：观点指数整理

2018年，海南区域对集团销售贡献仅占2.7%，广深区域贡献仅占4.4%，均是表现需要提升的区域。有数据显示，今年上半年，融创海南区域的销售额大概是80亿元。

数据来源：企业公告、观点指数整理

目前，根据半年报披露的数据，融创土地储备主要集中在北京、华北、西南等区域，海南有415万平米的土地储备，但权益土储约237万平米，权益比为57%。

另外，在下半年可售房源统计中，可以看出融创于某些区域具有规模效应，例如重庆和青岛。观点地产新媒体了解到，2018年，重庆和青岛单城市销售金额超过300亿元，上海、杭州、天津等5个城市销售金额在200-300亿元之间，北京、成都、西安等9个城市销售金额在100-200亿元之间。

因此，土地储备是发展的支撑。从2018年末开始，融创就开始在公开市场收割土地，直到2019年底也没有停下脚步。这也是融创最舍得花钱的一年。