Top20增速最快黑马—金茂五年五倍的增长秘密 _ 东方财富网

2020年伊始，中国金茂(0817.HK)股价创下了上市13年来的历史新高，市值也实现了700亿的突破。楼市“过冬论”甚嚣尘上的当口，曾令市场侧目的“金茂速度”却重现江湖。在众多房企苦不堪言的2019年，金茂已悄然完成了新业务布局和新赛道转换。

就像金茂与会者在去年的中国地产经理人评选中所展露出的从容自信，奔向2000亿的赛道上，金茂在速度与质量的把控上同样显得游刃有余。房地产进入存量博弈的下半场，金茂的身份定位也从科技住宅领航者到城市运营建设者实现了无缝切换。

12月31日，中国金茂宣布已完成年度1500亿元回款，累计签约销售额也提前撞线年度目标。这是继2019年8月金茂宣布回款破1000亿之后，在销售回款方面的又一重大突破。

现金为王，又稳又快，金茂正以稳健之姿毅然前行，穿越周期，持续进阶。

业绩高增，销售破纪录渐成常态

2019年全年，据克而瑞销售统计榜单，中国金茂实现销售1608.07亿元，位列百强榜第18名，而2018年这一数字为1280.0亿元，位列第24位，年内销售增幅同比涨约25.7%，排名上升6位。

回溯此前金茂历年销售情况，从2015年的303.0亿，2016年的485.4亿，2017年的693.0亿，再到2018年的1280.0亿以及2019年的1608.07亿。不难发现，五年间金茂实现了突飞猛进的业绩增长，屡屡创造出令市场侧目的“金茂速度”。

销售成绩亮眼背后，是金茂全面布控，实现了多点开花。杭州、北京、温州、南京、宁波5大热点城市单城销售额先后突破百亿，接连迈入“金茂百亿城市俱乐部”。

在杭州这座第一个实现百亿销售额的城市，金茂以产品硬实力开拓市场，率先“打破外来开发商水土不服魔咒”，屡屡创造热销记录。

2018年度40天销售46亿元的首开杭州金茂府，2019年持续发力，最后200余套房源150分钟售罄，年中即清盘，单盘贡献了34亿元签约额。另一个年度红盘绍兴镜湖金茂逸墅，作为绍兴镜湖新区现象级热选项目，频频问鼎区域热销榜，年度累计签约销售额已超30亿元，引领了绍兴墅居新时代。

在南京，鱼嘴金茂悦四开四捷，劲销33.4亿元，快速售罄；在宁波，宁南金茂悦首次开盘时，展现了900余组客户抢购378套房源的盛况；而北京的悦系代表项目大兴金茂悦，首开当天便获得17亿元销售额。

财务稳健，高质量发展正当其时

销售实现稳健增长的同时，金茂谋求的却不仅限于此。一方面，乐居财经了解到，金茂不同于业内诸多房企较低百分比签约即计入签约额，而是内部规定签约销售达30%方可计入，所以金茂亮眼的销售数据扎实而稳健；另一方面金茂则一切以回款为导向，力求高质量增长。

在房地产融资持续收紧，楼市调控渐趋常态化的背景下，稳健的现金流越来越成为房企生存发展的重要保证。有鉴于此，金茂于2019年灵活调整战略侧重，追求高质量发展。不再单纯以签约销售作为业绩考核指标，而将重心放到了促动回款上。

2019年全年，金茂实现现金回款1500亿元，这一数字无疑是对金茂回款成绩的最佳佐证。与此同时，背靠央企中化集团，中国金茂也充分发挥了在融资上的较大优势，上半年均借贷成本仅为4.96%，融资成本显著优于业内均值。净负债率方面，金茂则由2018年末的71%下降至2019年中的67%。

此外，2019年7月，金茂积极参与混改，引入战投平安，后者以15.2%持股跃居金茂第二大股东。平安入局，使得金茂既能借助险资负债周期长、成本低、稳定等特点，拥有更多资金成本优势，扩大安全边界，又能进一步推动市场化，获得更多合作机会。

融资成本低廉、负债率有效降低、平安战略入局，在追求高质量发展之路上，金茂充分发挥既有优势，多管齐下，创造了既稳且快的黑马奇迹。

产品为王，第一增长曲线完美过渡

高质量发展的另一内涵实则是产品为王。房地产进入下半场，行业早已告别粗放扩张的草莽年头，迎来精细化运营的产品主义时代。能够适应变化、持续赢得市场认可的产品力成为竞争制胜的关键。

而主打“智慧科技绿色健康”住宅的金茂一向是产品主义的推崇者和引领者。其中，“金茂府”这一超级IP的成功打造，使得金茂产品在全国多个一二线城市迅速打开市场，占领区域品质标杆。在华北，北京未来金茂府今年入市5个月热销68亿，成为楼市现象级案例；长三角区域，温州鹿城金茂府全年签约额近50亿、宁波海曙金茂府年度签约额超30亿；珠三角地区，深圳龙华金茂府作为首个现房入市的金茂府项目，首开热销37亿。

金茂的府系产品之所以能够突破周期逆市热销，得益于其对产品的多年打磨，金茂府不断推进迭代升级，持续匹配客户需求的变化。2018年10月，中国金茂宣布正式开启金茂府2.0时代，推动绿色健康和智慧科技两大升级。

城市运营，第二增长曲线大有可为

在此基础上，金茂也在不断探索一条金茂特色的可持续发展之路。这也被称为金茂谋求未来发展的“第二增长曲线”。从房地产开发商到城市运营商，从科技住宅引领者到为美好生活赋能。金茂正在城市运营的新赛道上完成华丽转身。

2019作为中国金茂的“城市运营年”，中国金茂继续逆势行驶在快车道上，年内成功获取了温州瑞安生态科学城、无锡霞客岛生态城、岳阳洞庭生态创新城、嘉兴上海之窗智慧科学城、福州滨海智慧新城、杭州富阳秦望城市综合体等多个新的城市运营项目。截至目前，金茂落地城市运营项目已达20个。

已经推进中的城市运营项目也陆续迎来“大丰收”：青岛西海岸创新科技城首期亮相的549套房源开盘即售罄；张家港智慧科学城12月24日首次开盘，当天销售额突破23亿，创当地开盘销售金额纪录。

从文化产业、现代服务产业成就新势力的长沙梅溪湖国际新城，到突出城市人文特色的丽江金茂谷镇、南京汤山温泉康养小镇，从聚焦国际金融与航运双中心、引入总部经济的上海北外滩，到集聚科技创新和生态文旅产业、导入亚洲首座伊甸园的青岛中欧国际城，金茂城市运营模式主要通过一级开发、二级开发到运营的全业务链式方式，促进城市价值成长，带动整体资产性价值的持续提升，即先造城市、再聚人气、促产业，以城聚人、以城促产，从而极大地释放城市生命力，通过这样的方式，中国金茂的城市运营已经迈入了可以高效复制的阶段。

在以住宅开发为主的第一增长曲线阶段依然极具增长潜力之际，金茂率先谋划好了第二阶段的稳健增长路线。城市运营资金投入大、回报周期长，非有坚定决心和庞大实力者，不敢轻言涉足。金茂以居安思危的战略眼光和敢为人先的不凡魄力，率先布局于此。仅长沙梅溪湖项目运作至今，就已近十年之久。随着项目滚动投入和持续落地，城市运营将成为金茂下一阶段稳健业绩的不二保证，也将为金茂冲刺2020年2000亿目标奠定基础。

不谋万世者不足以谋一时，金茂以领航者之姿，率先深度布局城市运营，精耕细作，打造第二增长曲线之余，参与城市建设更新，守护大时代繁荣。正如中国金茂有关负责人所说，“金茂每进驻一座城市，并非简简单单盖一波房子卖完就走，而是深度参与城市运营，改变城市格局，真正为人们美好生活赋能！”