保利地产：2019业绩超预期 上调目标价至20元 _ 东方财富网

报告摘要

事件：

公司发布业绩快报，2019年实现营业总收入2355亿元，同比增长21%；实现营业利润503亿元，同比增长41%；实现归属于上市公司股东的净利润266亿元，同比增长41%；实现基本每股收益2.23元，同比增长40%。

点评：

2019Q4结转较为积极，利润增速大幅提升

2019年Q1-3，公司营业总收入、营业利润、归母净利润分别同比增长18%、29%、34%，其中Q2表现最为靓眼，三项指标增速分别为23%、43%、66%。Q4迎来年末交付高峰期，公司利润释放再度提速，单季度三项指标增速分别达到24%、54%、48%。

首先结转层面来看，我们在《可售丰沛，结转积极，物管规模扩张可期——保利地产(600048.SH)动态跟踪报告》中明确提示，公司竣工节奏前置(2019年Q1-3竣工面积同比增长47%)，展现了较为积极的结转意向，2019Q4营业总收入增速如期回升至24%。

其次利润表现来看，2019Q4营业利润增速(+54%)大幅高于总收入增速(+24%)，一方面来自于2018Q4计提了约24亿元资产价值损失，导致基数较低，若剔除这一因素， 则2019Q4营业利润对应的调整后同比增速约33%。另一方面，我们推测2019Q4公司表内高均价项目入账带动结算毛利率同比提升，以及表外项目迎交付高峰，贡献利润占比增加。2019Q4归母净利润增速(+48%)略低于营业利润增速，或显示少数股东损益占比较2018Q4水平(26%)有所增长。

全年业绩增长超市场预期，盈利水平回升至2014年以来最高水平

2019年全年来看，公司收入平稳增长，同比增速(+21%)与全年竣工目标增速(+24%)基本吻合。全年实现归母净利润266亿元，同比增长41%，超市场预期(2019年归母净利润超过业绩快报公告日一致预测值8%)。调整后的营业利润率、归母净利润率分别同比提升3.1pc、1.6pc至21.4%、11.3%，加权平均净资产收益率同比提升2.2pc至18.8%，盈利水平回升至2014年以来最高水平。

截止2019年三季度，公司表内预收账款约3829亿元，计入Q4估算表内销售及结转金额后，保守估算至年末预收账款约3250-3350亿元，相当于2019年营业总收入的140%，可完全覆盖我们预测公司2020年营业收入，后续结算保障力度较高。

12月拿地策略转向积极，全年新增土储权益比例回升至7成

2019年12月，公司投资策略转向积极，单月新增28个项目，总地价款达382亿元，对比9-11三个月合计地价款约307亿元；12月单月新增土储规划建面694万方，对比9-11月三个月新增建面约705万方。

由于1-11月公司拿地保持谨慎，2019年全年新增土储建面约2675万方，同比下降14%；新增土储总地价约1555亿元，同比下降15%；拿地金额/销售金额的比例约34%，对比2018年为48%；拿地面积/销售面积的比例约86%，补货规模小于去化规模；拿地均价/销售均价的比例约39%，与2018基本持平。按面积计算，公司新增土储权益比例约71%，较2018年提升3pc；按金额计算，公司新增土储权益比例约70%，较2018年提升7pc。

2019年销售额同比+14%，规模稳居行业TOP5，央企地产TOP1

2019年公司实现销售金额4618亿元，同比增长14%；实现销售面积3213万方，同比增长13%；销售均价约14788元/平方米，同比增长4%。根据CRIC数据，公司销售规模继续保持在行业TOP5，央企地产公司TOP1。考虑到公司土地储备充足，且主要位于一二线城市，我们预计2020年供货规模及去化水平仍具备支撑，销售金额或继续维持双位数增长。

估值与评级

考虑到12月公司销售增速回升，拿地意愿转向积极，并参考2019年业绩快报数据，我们上调公司2019-2021年预测净利润至266、318、362亿元(原为246、294、324亿元)，对应预测EPS上调至2.23、2.67、3.04元(原为2.07、2.47、2.73元)。当前股价对应公司2019-2021年预测PE分别约7.0、5.8、5.1倍，预测股息率分别约4.3%、5.2%、5.9%，估值水平较万科A、招商蛇口均值折让超过2成，具较强吸引力。

公司资源储备深厚，信用能力优秀，中期内销售市占率提升前景较为明朗，业绩保持平稳增长的确定性较高。两翼业务发展提速，物业分拆上市，后续规模扩张可期。我们维持公司2020年7.5倍预测PE估值，对应目标价上调至20.00元，维持“买入”评级。

风险提示：

房地产持续调控，公司推盘去化、销售毛利率不及预期；公司竣工、结算进度不及预期。

（文章来源：光大证券）