京二手房持续低位运行 成交周期延长议价空间增大 _ 东方财富网

“317新政”之后，北京的二手住宅市场受到了不小的影响。自2017年开始，政策管控一步步走向严格。整体来看，2019年，北京的二手住宅市场继续维持在低温状态，成交方面稳中有降。二手住宅网签量回落，成交均价下跌，且成交周期延长，“秒抢”房源难现。

低温延续网签量下滑

2019年，北京楼市延续2017年“317新政”以来的史上最严调控，4月份则进一步加码，收紧国管公积金贷款政策。受此影响，2019年北京二手房市场继续保持2017年以来的低温态势，全年交易量整体较2018年出现了小幅下滑，成交均价则逐渐趋于平稳。整体来看，市场稳中有降。

中原视点发布的数据显示，2019年，北京全市二手住宅的网签量为14.5万套，同比2018年下降了6%，与2016年的峰值相比，近乎腰斩。2009年，北京二手住宅的网签量首次超过了新房市场，房地产行业由此跨入到存量时代。

中原视点发布的数据显示，近三年以来，北京的二手住宅交易规模一直处于较低水平，保持在13.5-14.5万套之间，而2015年和2016年，北京的二手住宅成交量分别为19.7万套和27.2万套，数值相比近三年差距较大。

2018年、2019年，北京的二手住宅市场有着类似的“淡季-小阳春-平稳-回温”的四阶段走势。《华夏时报》记者梳理数据后发现，2019年的3、4、5月份北京的二手住宅网签量出现了连续下滑。6-9月份网签量则逐步稳定，月网签量在1.2万套左右。此外，在2019年11-12月份，网签量大增，月网签量达到了14.2万套，被认为是“寒冬中的小阳春”。

2019年年底，北京二手房的网签量不仅大增，销售价格也出现了上涨。1月16日，国家统计局发布了2019年12月份全国70个大中城市住宅销售价格月度报告，其中，北京的二手住宅销售价格环比上涨了0.6%，

“北京的二手房开始止跌。到了年底，很多购房者依然会认为后续一线城市房价会上涨，所以还是会积极认购房源。”严跃进向《华夏时报》记者指明了北京二手房正在2019年年底价格止跌的原因。另外，受2019年深圳“豪宅税”政策的影响，严跃进认为，这会导致房东形成二手房价格联盟，预计后续北京也会有类似的制度探索。

降价销售成常态

自2017年“317新政”之后，史上最严的“认房认贷”开始在北京实行，二套房贷的首付款比例提高至不低于60%，北京二手房的交易规模就开始进入了堪称有史以来的最稳定时期。2019年，北京的二手住宅市场除了网签量出现了回落之外，成交均价也再次下跌。

中原视点发布的数据显示，2019年，北京二手住宅的平均成交价格为63895元/平米，同比2018年基本持平，价格预期趋于保守。价格的拐点出现在了2018年。业内专家认为，二手房市场相比较新房市场应该更加稳定。

“二手房的挂牌周期比较长，房源量大，消化起来比较难。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》记者分析了二手住宅价格频频下跌的原因。在进入存量时代之后，北京的二手房价曾在2017年攀升至60825元/平米，但2018年便出现了10年以来的首次下跌，此后价格一再下探。

此外，2019年，北京二手住宅平均每套的交易价格为4404424元，较2018年增加了4000余元，涨幅不足0.1%，价格整体稳定。“目前，北京的房地产市场情况不太好，特别是二手房这方面，价格相比较前两年出现了比较明显的下滑。”某中介公司的工作人员小周对《华夏时报》记者说。

小周对《华夏时报》记者表示，中小户型的二手房目前在卖方市场上降价二三十万是常态，而超过一千万的二手房有的业主甚至会降价近百万销售。“最近征信系统又在加强，二手房市场还是受到了一些影响。加上贷款的难度和利率，大部分业主在用原有的价格挂牌后都会选择降价。”小周对《华夏时报》记者说。

成交周期延长稳为主要趋势

网签量下滑、成交均价下跌，北京的二手住宅成交周期也在同步延长。“现在挂牌的话，优质的、价格合适的房源大概两个月可以售出，一般的二手房成交周期都在三个月到四个月。”小周对《华夏时报》记者说。

随着春节的到来，一年一度的返乡置业潮再次开始，市场重新陷入较为浓重的观望情绪。目前，房住不炒仍是主流，北京作为全国楼市标杆也一直保持着最严格的调控措施，政策则成为了2019年北京二手房市场的核心影响因素。

随着认房认贷、限购限贷等政策的执行，商贷客户在逐渐减少，转而利用公积金贷款成为市场上的主流。但随着管控一步步走向严格，北京的购房门槛在逐步提升，市场需求虽在，但购房难度增大。

购房者议价空间增大，由于买卖双方心态变化，市场的交易节奏在2018年、2019年明显放缓，市场大热时房源一经推出便被“秒抢”的现象不再，成交房源的平均被看次数明显增多。

总之，2019年北京二手房市场延续了2018年的走势，市场量价稳中有降。与此同时，我爱我家研究院方认为，2017年以来的调控政策还将长期延续，在稳增长、稳房价的国家战略需求下，北京楼市政策的加码空间较小，但不将房地产作为短期刺激经济手段的战略原则不会动摇，政策宽松的空间也不大。

基于11月、12月北京二手房市场翘尾的情况，我爱我家研究院方认为，2020年春节后北京二手房市场有望再现“小阳春”行情。但在政策的适时调控下，全年量价仍将大概率与2019年持平，市场走势整体稳定。

（文章来源：华夏时报）