在线看房+无理由退房 你愿意买单吗？ _ 东方财富网

在新冠肺炎疫情依旧严峻的背景下，企业纷纷开始调整策略，尽量将疫情的带来的影响降到最低。房地产企业也不例外，除了开通在线售楼平台，“无理由退房”也开始在越来越多的宣传海报中出现。

目前，碧桂园、融创、富力、保利发展、绿地湖南、时代中国、雅居乐、花样年、美的置业、新城控股、新力控股等企业，都陆续推出了不同时限的无理由退房政策。

对激活低迷楼市有积极意义

公开资料显示，发布未经审核经营业绩的房企中，有过半房企1月份的销售额同比下降，其中不乏龙头房企。在疫情影响下，无法与购房者“见面”，如何尽快回笼资金，摆在众多房企的面前。

1月30日，禹洲集团推出了“宅家安心购，7日无忧退”的活动。随后，新城、美的、保利、中粮等房企于广州、南京等地相继推出期限从7天到60天不等的无理由退房活动。

2月9日-10日，融创中国先后公开表示，对上海区域、东南区域、北京区域等三大区域的指定项目推出无理由退房政策，即2月10日至3月31日认购融创北京指定项目，认购之日起享受30天内无理由退房，覆盖上海、江苏、安徽、浙江、北京、济南、太原等60个城市。

同样在2月10日，据花样年消息，该公司推出5大措施进行线上营销推广，除30天无理由退房之外还有商办类项目产品享10%首付、线上认购10000元优惠等。

业内人士分析，房企的营销策略，主要旨在缓解资金回笼不及时所带来的压力。正如中国企业资本联盟副理事长柏文喜在接受媒体采访时所说，“楼市最近本来就处于淡季，又叠加上疫情影响妨碍了人们的出行，对楼市的负面影响更大，必然会对企业的年度营销计划乃至运营现金流带来极大压力。”

针对房企线上销售+无理由退房的营销手段，业内人士看法不一。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉说，就像学校推出“空中课堂”一样，房企推出线上售房或是无理由退房，也是疫情之下的权衡之举。企业毕竟还要继续发展，不可能没有任何动作，但实际效果跟以往相比会有所折扣。

克而瑞证券研究院首席分析师董浩在接受媒体采访时表示，特定时期，“无理由退房”对房地产市场具有积极的意义。当下疫情期间，大家对于市场预期都不太好，提供无理由退房，能给购房者提供未来预期的保障、鼓励需求；毕竟购房者可以从签订购房协议之日起，到办理初始登记之前，无条件退掉已购房产，无需承担违约责任，这能打消了他们的很多顾虑。另一方面，该措施的推行，也显示开发商对未来比较看好，他们的“表态”，能在一定程度上稳住市场。开发商在此期间，除了能赚取一波关注之外，还能促进库存去化、回笼资金。

上述人士分析，如果有购房者下单，哪怕只支付10%到30%的首付，对一个规模很大的开发商来说，可能就有几个亿现金入账。即便将来退款，也等于低息获得了一笔流动资金。

二十余年前的“旧船票”能否有效

事实上，“无理由退房”并不是新鲜事物。据报道，1995年，SOHO现代城在销售时首次提出“无理由退房”，直到1999年底现代城二号楼入住时首次采用，“既然日子过不下去了，不如心平气和地离婚。”当时的潘石屹如是说道。

之后的2001年，房地产入住问题集中爆发，使得当时火热的房地产市场突遭冷空气。也正是这时，潘石屹提出了“年息10%的无理由退房”。而这一升级版的政策，也在业内遭到了“扰乱市场，哄抬物价”的反对声。但即使争议不断，但每当房地产市场不景气、业内企业去库存和回款压力增加时，总有地产开发企业会采取“无理由退房”这样的销售政策。

有媒体曝出，在2008年北京楼市下行时，北京的东亚三环中心、中体奥林匹克花园等都相继推出“无理由退房”政策，当时很多签约者表示，无理由退房政策是其看中的一大卖点。而在此之前的降价促销手段，消费者并不感冒。

2015年，恒大在整个房地产市场处于悲观论调的背景下宣布实施无理由退房政策，购买恒大所有楼盘住宅的客户，已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起，至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。这一年，恒大累计销售2013.4亿元，退房率仅为0.91%，而也是从此之后，“无理由退房”的做法为多数业内企业所认可。

虽然恒大的成就有目共睹，但在2015至2016年，部分三四线城市存在价格下行压力时，多数房企并未跟随。有媒体还针对当时的一个细节进行了报道，对于贷款购买的房子如何退，相关文件中并没有给出明确说明。后续购房者在退房周期、扣除违约金、按揭贷款的重新办理等流程中也难免出现问题。

法律风险不大但重在细节

针对线上看房和无理由退房政策，多位专业人士在接受中新经纬采访时表示，消费者购房时要根据自己的实际需求决定，同时要关注交易中的细节。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对此表示，因为新冠肺炎疫情，线下房屋买卖交易确实受到了影响。为此，开发商开通了线上销售渠道，但是线上导入客户需求可能不是非常被认可，通过“无理由退房”可以刺激更多的市场需求，可以理解成是一种开发商的营销模式。“无理由退房”之前就存在，在实际过程中也可以看到，无理由退房也可能变为有理由退房。

严跃进提醒，如果消费者确实因个人需求看中了某套房子，参与此种“无理由退房”的营销模式问题不大，但要注意的是，不能盲目听从这种营销口径。因为一旦房子买了之后再想去退房，可能除了开发商还会牵扯到其他方面的问题，这是消费者在实际房屋买卖中所需注意的风险。

北京市北斗鼎铭律师事务所律师张春凤认为，“无理由退房”实际上是一种合同关系层面的双方合意。对于开发商来说，这是一种促销手段，对于购房者来说，需要对如何退款以及退款的具体操作程序进行明确约定才不容易产生纠纷，单纯从“无理由退房”的角度来看，开发商和消费者在合同条款明确的前提下权利义务关系应该是很明确的。

关于可能发生的法律风险，河北北华律师事务所合伙人冉令涛告诉中新经纬，在线上看房和“无理由退房”模式下，开发商要将线上看房和与此相关的交易程序理顺，同时要将相关程序设置稳妥，不要出现多名消费者对同一房源“下单”的情况。消费者也不能仅看到“无理由退房”就盲目交易，要尽量选择实力雄厚的大型开发商。同时在付款前要查阅开发商是否已经拥有“五证”(《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》)，除此之外，风险应该不大。