46家中小房企上半年到期债务近5300亿元 重点布局武汉的房企能否扛过疫情冲击 _ 东方财富网

全联房地产商会近日发布《关于疫情后期促进房地产行业平稳健康发展的政策建议》，《建议》表示为防止疫情进一步扩散，房企响应政府号召，暂停项目建设、暂停项目开工、推迟复工、关闭售楼处、暂停客户接待，这一系列举措，给房企带来了巨大的影响。

救市政策接踵而至

据全联房地产商会调研，2020年上半年企业须交付的项目占全年交付项目总数的30%-50%。由于项目工程建设暂停，线下销售渠道关闭，企业销售回款大幅下降，叠加现有的房地产融资政策，房地产企业面临巨大的现金流压力，即使大型企业也难幸免。调研的72家企业中，46家房企(以中小型企业为主)受影响货值超4400亿元，单月运营成本约235亿元，2020年上半年到期债务近5300亿元；26家产业链企业，受停工停售影响的积压库存超40亿元，单月运营成本超20亿元，2020年上半年到期债务约55亿元。 如果疫情持续两个月，而无相应政策支持和适当倾斜，企业将面临巨大的经营风险。

建议政府有针对性灵活“因城施策、因企施策”，稳定行业预期，帮助行业顺利度过困难期，引导行业加速良性整合，保障整个国民经济的健康运行。具体措施包括：适度信贷支持，融资政策倾斜；放宽资金监管额度；税费适当减免，缴纳期限酌情调整；因城施策，因企施策，适当增加定向支持。

企线下的销售几乎停滞，而线上卖房的带货能力还未被验证。2月10日以来，虽然开发商陆续复工，但能够做得事情有限。数百城市的售楼处关闭，春节黄金周成交量暴降9成。随后救市政策此起彼伏，无锡打响救市第一枪，随后西安、上海、南昌、浙江等地也发文支持楼市发展。不过多数分析认为：从市场层面看，完全放开限购、限贷的可能性不大，因为中央明确了不将房地产作为短期刺激经济的手段，好不容易稳定住房地产市场，使房价保持平稳，因为疫情再使得楼市政策开闸、放松，这是不可取的。

融创武汉布局力度较大

渤海证券的研究报告显示：2019年武汉土地供应面积1993万㎡，规划建筑面积4387万㎡，其中居住类用地规划建面3323万㎡，占总量的64%，较2018年增加6%。2019年，武汉市住宅商品房共推出2629万㎡，销售面积2324万㎡，供销比为0.88，住房销售市场显著回暖。销售单价较2018年也有大幅提高，近5年首次突破万元大关，达到12321元/㎡，全年销售额高达2864亿元，在全国城市中位列前三。

从武汉的2018年和2019年住宅土地市场来看，融创中国、中建三局地产和华侨城无疑是最大买家，尤其是融创中国2018-2019年在武汉拿地272万平方米，总货值近200亿元，稳居武汉住宅土地市场头把交椅。湖北当地的区域性房企例如武汉地产集团、武汉城投集团、湖北省交通投资集团也有亮眼表现。目前由于房企产行业进入稳定发展周期，特别是近年来对房企融资的限制不断提高，房企普遍采用高周转的运营模式，从拿地到预售的时间周期缩短到半年左右。所以本次疫情虽然冲击时间有限，但足以对房企的现金流构成威胁。以目前疫情的发展趋势来看，湖北以外地区开始复工，受到影响时间对较小，但武汉地区预计最早复工日期也将在3月中旬以后，所以重点布局武汉的房企将会受到很大影响。好在地产项目和土地属于流动性较好、增值率较高的资产，如果进行项目出售或引入战略投资者，可缓解现金流压力。防风险的角度，建议警惕疫情对重点布局武汉的区域房企，以及疫情对其他高周转房企现金流的影响；投资的角度，建议可适当挖掘全国性房企以及深耕长三角、大湾区的区域型房企的投资机会。

中达证券申思聪的研报则表示：现金来源方面，公司在疫情持续期间的销售回款将受到一定影响，在疫情严重地区土储占比更高的房企或受到更大的冲击。现金支出方面，2020年到期债务占比较高、现金短债覆盖倍数较低的公司或面临更大的压力。

各大房企位于湖北的土地储备总体占比较低，湖北土储主要位于武汉。截至2019年中期，样本房企位于湖北的土地储备总体占比较低，融信中国、时代中国、宝龙地产无位于湖北的土地储备；占比最高的为景瑞控股、花样年及旭辉控股集团，位于湖北的土地储备分别占16.7%、11.4%和7.7%。样本房企位于湖北的土地储备中，大部分位于武汉，景瑞控股、花样年及旭辉控股集团位于湖北的土地储备均位于武汉。

部分房企位于广东、浙江的土储占比较高。除武汉外，广深及温州亦为受疫情影响较为严重的地区，截至2019年中期，时代中国、佳兆业及合景泰富位于广深的土地储备占比较高，分别达15.6%、21.6%及20.2%，位于广东省的土地储备分别达90.4%、49.8%和37.0%；景瑞控股、华夏幸福及宝龙地产无位于广东的土地储备。德信中国、宝龙地产及旭辉控股集团位于温州的土地储备占比较高，分别达16.2%、3.6%和3.0%，德信中国、宝龙地产及景瑞控股位于浙江省的土地储备占比较高，分别达77.2%、44.0%和32.0%。

债务结构差别较大，资金面压力各异。在公司债务结构方面，荣盛发展、招商蛇口和中南建设2020年到期债务占比较高，分别达32.1%、29.5%和23.1%，龙湖集团、富力地产和佳兆业集团2020年到期债务占比较低，分别为5.2%、5.4%和6.0%。

整体在手资金较为充裕，各房企流动性表现分化。整体而言，各大房企在手资金较为充裕，样本房企对短债覆盖大部分较为充足，但各公司流动性方面仍表现出一定分化。截至2019年中期，荣盛发展、中国恒大和融创中国一年内到期债务占比较高，分别达50.3%、46.2%和40.1%；中国海外发展、合景泰富集团、龙湖集团货币资金对短债覆盖充足，现金短债比分别达5.07、4.50和4.21。