政信信托违约了 为啥不卖抵押土地还钱？|商业用地_顺水财经_顺水网

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来源：大话固收

信托违约已进入下半场，政信项目违约信息也逐渐多了起来。一般来说，政信信托出现极端风险的概率极低（政府不能破产），但是回款的周期较长，一个成熟的兑付方案出台经常要信托公司和地方政府周旋数月。

想要迅速收回本金的投资人就有疑问了，这些项目明明有土地抵押，且合同上抵押率都比较低，就算打折出售应该也够偿还本息了，靠卖地把钱拿回来不就行了吗？

应该说，理论上这种想法是成立的，否则土地抵押意义何在？但是真正落实到实践中，就面临三个基本的问题：

1、土地能否卖得出去？

2、这块土地能卖出多少钱，是否足值？

3、土地出让能否顺利进行，具体执行过程中政府及其他执法部门是否配合？

今天我们着重讨论前两个问题，第三点留到以后另文案例说明。 

【好卖】是王道，土地位置和性质决定了土地的流通性

把土地变现，遇到的第一个问题就是土地的流通性，说白了就是：这块地好不好卖？

决定流通性最重要的因素当然是位置，毋庸置疑，市中心的地大概率比郊区要保值，一二线城市也比三四线城市土地贬值的可能性小很多，北上广深的抵押地块不愁没人要。然而，出了问题，要走到拍卖土地这一步的通常都是较偏远地区，位置不占优势。

除土地位置外，土地性质也是需要格外关注的因素。

按照《土地利用现状分类（GB/T 21010-2007）》，国内的土地目前分为3个大类（农用地，建设用地和未利用地），12个一级分类和57个二级分类，具体就不展开了。作为抵押物的土地，一般分为三大类，住宅用地、工业用地和商服用地。

住宅用地很简单，就是城镇住宅用地和农村宅基地。一般常见的就是城镇住宅用地的抵押，部分地区的农村宅基地也已经开始流转，但是目前还不成气候，而且进行市场化估价也比较难。由于可以进行房地产开发，土地增值空间大，住宅用地的流通性最好。

而工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。与其他性质的土地相比，工业用地的地价最便宜，价格增幅最慢，因此，流通性也最差。

介于二者之间的就是商服用地。商服用地顾名思义主要用于商业、服务业的土地，主要包括以下几方面：

批发零售用地。指主要用于商品批发、零售的用地。 

商务金融用地。指企业、服务业等办公用地，以及经营性的办公场所用地。

住宿餐饮用地。指主要用于提供住宿、餐饮服务的用地。

其他商服用地。指上述用地以外的其他商业、服务业用地。

在信托项目中，时不时可以看到的一些商场、写字楼、酒店的抵押，就属于前三类，也称为“商业用地”。商业用地之外的称为“其他商服用地”。其它商服用地的开发用途有限，主要用来建设包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站等。

我们用一张图来说明：

很明显，其他商服用地的流通性是要比一般的商业用地差的。流通性越差，就越可能遭遇卖不出去的窘境。最近新出的某信托项目，关于土地抵押就注明为“其他商服用地抵押”，那在土地流通性上要打个折扣，不能把它等同为商业用地抵押。

城投公司土地估值极有可能高于公允价值

反正都是抵押的土地，变现时只管拍卖就行，管它什么来路，是不是这样？当然不是。土地是出让获得还是划拨获得，最后执行处理的时候是完全不同的。

城投公司用来抵押的土地有可能是划拨地。按照《中华人民共和国土地管理法》办法第六章第四十四条的相关规定：

“以划拨方式取得的土地使用权需要抵押的，应当先进行地价评估，由县级以上人民政府土地行政主管部门核定土地使用权出让金，抵押所担保的债务金额不得超过扣除出让金后的土地价值。在实现抵押权时，应当从房地产拍卖或转让所得的价款中缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，抵押权人方可优先受偿。”

也就是说，划拨地在抵押受偿时，抵押受偿金额=拍卖所得土地款-土地出让金。

而所谓出让地，就是经过了招标、拍卖、挂牌这些个流程后有偿获得的，然而，在实际过程中，由于政府对城投企业往往有土地出让金变相返还等优惠，城投公司往往会倾向于通过高价拿地提升土地出让价格，从而提高融资金额和降低土地抵押率。

下面是山东某市两块地的土地出让结果公示：

其中上图是当地某城投在郊区拿的一块商业用地，下图是一家置业公司在市中心区域拿的商住用地。前者350万/亩，后者160万/亩，前后相差一倍还多。其中的估值水分，可见一斑。

因此，在考虑土地价格时除了尽调里标出来的估值价格、抵押率等，更需要关注的还是公允价格。所谓公允价格，就是参考抵押标的所在区域周边，近期的土地出让价格（重点是地产公司参与竞标的土地出让）。用这个相对公允的价格来估值，才是合理的。

反向推演，作为抵押物的土地挑选逻辑

说了这么多，最终还是要落实到具体的投资行为上。在文章开头我们提到的三点，前两点（土地流通性和土地价值）是可以在投资前预见到的。如果我们反向推演，想要买到出现风险后，能够迅速变现，且拍卖后能够足额偿还的土地抵押，就有以下要点：

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