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文/意见领袖专栏作家 戴志锋 贾靖
房贷利率转换为LPR浮动后，中长期预计是下行趋势。转换后，房贷利率取决于5年期LPR（最优贷款利率）的变化。5年期LPR的趋势由三方面决定：政策利率/市场利率、房地产金融政策和银行的市场化加点。中长期看，政策利率随经济增速放缓是处于下降周期的，房地金融政策难进一步收紧，银行的加点在金融体系改革背景有调降空间。三种因素综合来看，都是推动5年期LPR下行的，所以建议个人选择LPR浮动利率方式。
房贷转为LPR后，能省多少钱？ 假设贷款余额100万、贷款期限20年期，若未来LPR平均下行20bp，月还款额可以减少110元，总还款额可以减少2.6万元，在原有总还款基础上减负约1.6-1.7%。若LPR平均下行40bp，在原有总还款基础上减负约3.4%。
房贷利率切换的操作指南。1）办理时间：2020年3月1日至8月31日，在这一时间内任何时刻转换均无差异；各家银行的办理时间有一定差异。2）办理方式：转换不用重签合同，只需修订利率条款；建议选择手机银行、网上银行进行办理。3）合同要素中可以修订的条款：利率定价方式、重定价周期和重定价日；其余要素均不作改变。
地产金融政策最新跟踪：有边际放松迹象，总体是“托而不举”。从跟踪看，中央和地方处于博弈状态：中央还是保持定力，强调“房住不炒”；地方由于地产财政收支压力，在不断尝试放松。我们预计未来博弈的结果取决于经济。经济下滑在可控范围内，房地产政策是“托而不举”，适度放松，不刺激，政策定力强。如果经济下滑压力大，地产放松可能就会明显。
地产政策对市场投资风格的影响。1、目前经济形势下，放松货币，基建托底经济是市场较为一致的预期；这种背景下，风险偏好提升是主逻辑，科技和券商是大方向，见我们春节期间报告《前瞻！疫情会对金融政策有什么影响？——政策传导投资》。2、政策如果出于经济下行压力过大，地产政策明显放松，部分货币会去房地产。这种背景下，地产银行股则会表现占优。
风险提示事件： 疫情对实体经济影响超预期。
01
经济下行压力下，转换或为较优选择
存量浮动利率贷款定价的转换原则：与5年期LPR挂钩。1）转换对象：2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的、参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不含公积金住房贷款）。2）选择一：转换为固定利率。即执行利率仍为当前合同下利率，当前贷款定价为原5年期贷款基准利率上浮或下浮一定比例（针对贷款期限在5年以上的商业住房贷款，下同）。3）选择二：切换为“5年期LPR+固定加点”的定价模式。后续合同执行利率均按此模式进行，初始加点数值确定为=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的LPR（4.8%），可重新商讨重定价日，重定价周期最短为一年。4）未来房贷利率的变化取决于5年期LPR的变化。若进行切换，从最终结果看，为保证平稳过度，2020年重定价的住房贷款仍维持原利率水平，2021年及之后重定价日参照最近一期LPR进行重定价。即未来房贷利率的变化取决于5年期LPR的变化。
5年期LPR的影响因素：政策利率/市场利率+房地产融资政策+银行的市场化加点。1、改制后的LPR（最优贷款利率）未来同时受到政策利率和市场利率的影响。发达的金融市场，利率传导模式遵循由货币市场向信贷市场与债券市场传导的规律，信贷市场与债券市场之间的紧密联系使利率在二者之间高效传导。通过商业银行更加多元化的、跨市场的资产配置行为，LPR 与Shibor、国债收益率曲线等货币市场、债券市场基准利率的相关性将进一步加强。2、5年期LPR（5年期以上的最优贷款利率）与我国房地产融资政策有关。5年期LPR是具有中国特色的，具有“结构性”货币特征：严控房地产，5年期LPR上升；放松房地产，5年期LPR下降。上个月，1年期LPR下降10bp，5年期下降5bp，就表明央行政策对房地产的态度：稳定房地产，但不刺激房地产。3、银行的市场化加点的长期空间则是取决于银行的内部资金成本。
5年期LPR今年还有下行空间。2020年2月20日5年期LPR报价已下行5bp，自LPR报价机制改革以来已有10bp的下行。目前经济形势下，宽松的货币政策是不会转向的，方式会是“渐进性、小幅、高频、结构化”降准降息，并调节MLF、PSL等中长期资金的投放力度和方向。短期看，市场预计1年期LPR在今年仍有20-40bp的下行空间，5年期LPR下行幅度则相对有限。
中长期看，政策利率趋势是向下的。政策利率的中长期趋势取，决于我国未来宏观经济情况，当前经济压力下处于下行通道。政策政策利率最根本取决于我国的经济回报率，进一步则取决于经济增长与通货膨胀水平。未来随着经济降速、房价的止涨甚至回落、政府逐步规范隐性债务，以及刚兑的逐步打破，利率水平必定会趋于回落，政策利率也会处于下降周期。
具体操作看，LPR=政策利率+市场化加点。政策利率（MLF利率）的长期空间取决于我国的通胀和产出目标，而市场化加点的长期空间则是取决于金融机构的内部资金成本。金融体系改革推进下，市场化加点也有调降空间。央行和银保监陆续出台系列政策引导金融机构尤其是中小金融机构控制高成本存款，提高资产负债管理能力、资金运用效率和内外部资金定价能力，本质也是在于引导银行内部的资金成本中枢下移。
综上所述，当前阶段建议选择LPR浮动利率方式。考虑房贷合同期限较长，利率水平会根据经济周期的变化出现波动，因此浮动利率定价存在一定利率风险。若经济处于上行周期，通胀压力上升，LPR利率也会出现上调；但若经济下行压力加大，利率处于下行周期，采用LPR加点的定价方式便可以减少房贷成本。中长期看，政策利率随经济增速放缓是处于下降周期的，房地金融政策难进一步收紧（见后文分析），银行的市场化加点在金融体系改革背景有调降空间。三种因素综合来看，都是推动5年期LPR下行的，所以建议个人选择LPR浮动利率方式。即使后续LPR出现小幅回升，也可以选择提前还款，避免房贷利率上升带来的成本上升。
02
房贷转为LPR后，能省多少钱？——基于LPR定价的房贷还款情景测算
测算结果：20年还款周期假设下，LPR每下调20bp，对还款额的影响在1.7%。原贷款基准利率定价下，月还款额为6544元，总还款157万元。若未来20年LPR平均下行20bp，月还款额可以减少110元，总还款额可以减少2.6万元，在原有总还款基础上减负约1.7%。若未来20年LPR平均下行40bp，月还款额可以减少213元，总还款额可以减少5.1万元，在原有总还款基础上减负约3.4%。即LPR每下调20bp，对还款额的影响在1.7%。
假设条件：原合同定价参照5年期基准利率不进行上浮或下浮，若总贷款期限为20年，总贷款额为100万元，还款方式为等额本息。在未来时间内LPR为缓慢下行的趋势，不考虑LPR的下行节奏，仅考虑未来时间内的平均下行幅度。
03
操作指南：房贷利率切换怎么转？
办理时间：2020年3月1日至2020年8月31日，在这一时间内任何时刻转换均无差异。具体办理转换时间根据贷款发放银行有一定差异。建议避开定价基准转换初期（3月初）及尾期（8月底）的高峰期，在转换期内分散办理。
办理渠道：转换不用重签合同，只需修订利率条款。强烈建议选择手机银行、网上银行等线上渠道进行办理。后续根据疫情防控进展情况，待银行逐步开通线下渠道后，亦可到智能柜员机、网点柜台办理。具体开通时间请参照各银行通知。
合同要素：1、可以修订的条款：利率定价方式（固定利率还是LPR加点）、重定价周期（房贷最短为1年）、重定价日。2、其余要素均不作改变。3、对公贷款和个人消费经营贷等浮动利率贷款转换，可与对应客户经理具体协商。
共同借款人：原合同项下存在共同借款人的，须与其他共同借款人充分协商一致后申请办理，仅当所有共同借款人分别申请转换并完成后，方可完成转换。线上办理需分别进行、线下办理需一同前往网点办理。
04
地产金融政策最新跟踪：有边际放松迹象，总体是“托而不举”
从房地产（融资）政策跟踪看，中央和地方处于明显博弈状态：中央还是保持定力，强调“房住不炒”；地方由于地产财政收支压力，在不断尝试放松。我们预计未来博弈的结果取决于经济。经济下滑在可控范围内，房地产政策是“托而不举”，适度放松，不刺激，政策会保持很强的定力。如果经济下滑压力大，地产放松可能就会明显。目前背景下，房地产融资政策很难趋紧，5年期LPR很难上行。
中央还是保持定力。4季度央行货政报告重申：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。同时，在MLF下行10bp的情况，2.20日五年期LPR仅下调5bp，政策层面对房地产始终保持定力。
而地方及部分银行则在框架内试探地产的边际松动。而地方及部分银行则在框架内试探地产的边际松动。受制于地方财政收支压力，部分区域在框架范围内尝试地产政策的边际放松，如降低公积金贷款购买首套房首付比例、个别银行调降非“限购”城市首套房首付比例等，但后期有约谈撤稿或政策取消。个别银行也因按揭抵押小微经营贷被市场理解为房贷放松后当天取消相关政策。
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投资建议
地产政策对市场投资风格的影响。1、目前经济形势下，放松货币，基建托底经济是市场较为一致的预期；这种背景下，风险偏好提升是主逻辑，科技和券商是大方向，见我们春节期间报告《前瞻！疫情会对金融政策有什么影响？——政策传导投资》。2、政策如果出于经济下行压力过大，地产政策明显放松，部分货币会去房地产，地产银行股则会表现占优。
看好银行板块稳健收益。1、市场对银行预期较悲观，而银行全年的基本面还是稳健，有预期差；安全边际高。2、我们预计大类资产配置资金和绝对收益的资金会持续流入资本市场，逐渐提升银行估值。3、银行股虽然不是方向资产，弹性有限；但稳健收益会持续。4、个股看好核心资产：招商银行、宁波银行、平安银行和常熟银行；政策放松则看好兴业银行、南京银行弹性。
风险提示：疫情对实体经济影响超预期。经济下行超预期。银行经营不及预期。
(本文作者介绍：中泰证券银行业首席，金融组组长，国家金融与发展实验室特约研究员。)
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