解密阳光100溢利猛增8倍的秘方 _ 东方财富网

3月3日，阳光100(02608.HK)发布盈利预喜公告，预期2019年年度溢利将超过22亿元。据2018年年报显示，阳光100的年度溢利为2.43亿，以此推算，去年溢利增长超过8倍。

公告称，随着阳光100业务转型初见成效，利润来源更趋多元化，溢利大幅增长的主要原因，是由于期间阿尔勒小镇项目开发中出售住宅部分的权益而产生收益，其次为出售非住宅类主力产品毛利上升。

业内人士则分析认为，在住宅市场越来越向头部房企集中的背景下，阳光100聚焦非住宅市场，业务重点从开发向运营转型，开辟可持续的多元化收入来源，与主流住宅开发商已逐渐拉开距离，且对于处在数量拐点的房地产行业具有先行的示范意义。

值得关注的是，阳光100溢利猛增8倍的背后，实际上暗藏着其手中掌握的两张王牌：独树一帜的“非住宅”转型战略，以及大量优质的潜在土地储备，二者叠加也将产生1+1 2的化学反应。

(一)

阳光100转型非住宅市场由来已久。早在2014年，登陆资本市场后，易小迪便开始对主营业务进行调整，从传统的开发商转型为运营商，商业模式由开发利润向服务升值转变，阳光100因此成为了内地房地产企业中为数不多的以非住宅业务为主轴的房企。

转型是一次又一次的“阵痛”，伴随着此起彼伏的压力和质疑，但阳光100从未止步。在易小迪看来，住宅行业总有一天会饱和，而非住宅行业的序幕才刚刚拉开，这个市场空间还很大，“非住宅产品年销售额2万亿，大概是2008年的全国商品房销售额，但是这个当前2万多亿的市场是可持续增长的。”

在2019年中期内部会议上，易小迪再次重申，坚定、下决心离开住宅主流房地产市场，把全部精力投入到创新产品线。其所指的三大产品线，包括街区商业综合体、喜马拉雅服务式公寓和阿尔勒小镇。

其中，喜马拉雅和街区综合体产品线坚持租售并举模式，通过高溢价销售取得收益并反哺运营服务平台，以统一的售后管理保证品质并持续获得经营性收入；阿尔勒也在消费升级的背景下引入了文旅项目的操盘手法，不断提升产品力。

而今，这家老牌房企的业务转型效果开始显现，其开发的创新型产品及“非住宅”产品也获得了政府和市场的广泛认可，公司内部人士透露，通过“非住宅”创新产品的品牌效应，阳光100获得了参与一些城市区域规划，及一级土地开发的机会，未来将给公司带来巨量潜在项目机遇。

(二)

支撑阳光100溢利源源不断增长的第二张王牌——就是其自身持有丰厚的土地储备。

据中报披露，截止2019年6月底，阳光100尚有土地储备总规划建筑面积约1284万平方米。以2019年转让三个项目245.9万平米的速度计算，剩余土储可供未来5-6年出让。

2019年度，阳光100开启“买买买”，新获得多个项目或增持项目股权，大幅提升获取土地的方式和能力，包括环京区域的兴隆高铁新城项目，天津喜马拉雅项目股权增持，温州项目股权增持，以及入股环京文旅项目热河山谷。

具体来看，新获取或增持股权的河北兴隆项目、温州项目中，阳光100均主持相关的一级土地开发工程，土地面积巨大(兴隆逾6000亩，温州超3000亩)。未来这些综合地块，与“住宅类”开发商合作，将项目的住宅部分卖给合作方，将成为阳光100新商业模式下的一种长期选择。

在这一过程中，阳光100正在开发的创新型产品和街区商业，对周边地块区域热度及“非核心资产”的价值，也有提升作用。阳光100能在出售过程中快速变现，且实现快速盈利，住宅市场的合作伙伴也会从区域价值提升中获利。

显然，这并不是简单的项目出售，而是一种资源共享，也贴合了易小迪 “合作时代”的概念。在他看来，这个时代没有必要一个人来做所有的东西，其他开发商做住宅可能做得更好，阳光100的精力主要在非住宅上。