广州出台“促进房地产市场平稳健康发展”新措施_顺水财经_顺水网

来源： 刘晓博说财经

今天（3月3日），广州出台了“促进房地产市场平稳健康发展”的新措施。

其主要内容是：

优化商服类项目建设和销售管理，商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元；商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。

优化完善商品房预售款监管，允许房地产开发经营企业凭商业银行现金保函，申请划拨商品房预售款专用账户资金。加大住房租赁市场扶持力度，加快拨付对住房租赁企业的奖补资金。

这项措施是广州市政府新出台的“48条”应对疫情的举措之一，文件名称是“广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务的若干措施”。

这意味着在广州，个人购买商服类项目将没有限制。

如果你没有广州的购房资格，但想在广州买房生活，那么广州的商务公寓将成为选择，至少新建公寓不限购了。

商服类项目，也被称为“商办项目”，包括写字楼、商铺、公寓等。

中国楼市的限购政策，主要是针对住宅。商办项目被限购，是从2016年北京通州开始的。当时通州被确定为首都副中心，市委市政府准备搬迁过去，为了抑制炒楼在全国率先限制了商办物业。

随后，高层发现北京楼市出现了问题：由于住宅限购非常严格，而商办物业不限购，因此出现了很多“类住宅”。说白了，就是批地的时候是写字楼，最后建成了住宅的样子，有独立卫生间、每套房子有上下水，有的甚至还有煤气。

类住宅的销量，一度超过住宅的销量，让北京限制人口增长的努力落空。

于是对商办物业限制的空前大招出台了：2017年3月，北京出台“关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告”，不仅限购，而且禁止个人购买商办物业的时候贷款，新建商办物业还限制了最小面积（每套不得低于500平方米）。

随后，一轮“限商”大潮在全国掀起，上海、广州、深圳等城市纷纷跟进。

当时（2017年3月30日）广州出台的政策是：

商服类（商业和办公，下同）房地产项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得改变为居住用途。房地产开发企业新报建商服类房地产项目，最小分割单元不得低于300平方米。

房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位，法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。新政之前，已购买的商服类物业可转让给法人单位、也可转让给个人，个人取得不动产证满2年后方可再次转让。

可见，广州的政策也非常严厉。

但问题是，中国的商办物业都供应过剩。主要原因是：

第一，地方政府重视GDP和税收，住宅没有房地产税，只能在交易的时候产生税收，而商办物业是企业使用，可以持续产生税收，因此各地新增土地往往倾向于商办物业，造成过剩。

第二，商办物业外表光鲜，装上幕墙很漂亮、时尚，可以拉高城市颜值，所以地方政府欢迎。

第三，跟住宅比，商办物业远远不是刚需。一个人有10到15平方米的办公室就足够了，人均1平米的商业面积就过剩了，但人均住宅面积多多益善。

第四，网购、网上办公对商办物业冲击很大，但基本不冲击住宅。你可以在网上购物、办公，但不能住在网上。

中国商办物业过剩到什么程度？在湖南的很多县市，去化周期可以超过240个月，也就是20年不建新房都够卖的。在深圳，办公楼空置率偏高也一直被诟病。

不是每个城市都是北京。在中国，真正有资格、有必要限制人口增长的只有北京，连上海都玩不起“人口通缩”，已经开始从临港新片区放松人口增长限制。

所以，北京以外的城市放松商办物业限制，是必然的。

更何况，天量的商办物业库存成为经济问题，鼓励买都还来不及，怎么可能一直限制？

2018年12月，广州首次放松了商办物业限制，当时出台的政策是“330”新政前拿地项目可卖个人。但是，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。

2019年12月，深圳也取消了新增商务公寓“只租不售”的限制。

现在，广州的新政是：不再限定销售对象！

之所以出台这个政策，显然跟稳增长的巨大压力有关。疫情正在向全球扩散，外需将受到严重影响。中国这一轮稳增长，只能主要依靠内需了。

商办物业不是普通住宅，本来就没有必要严格限制。这种限制其实压制了“可居住房屋”的增长，反而不利于平抑房价。

放松限制，一方面可以去库存，加快资金流动，另一方面也可以满足部分个人的投资和居住（公寓可以居住）需求，可谓一石二鸟。

广州是一线城市。在疫情爆发之前，已经以人才购房方式，放松了黄埔区、南沙区、花都区的购房限制。这次取消商办物业销售限制，是“更上层楼”。

展望未来，相信会有更多城市跟进，取消房地产市场不合理的限制，让楼市为稳增长做出更大贡献。

事实上，最近房地产板块股票也都表现活跃，后市仍然有上涨空间。

另据最新消息：为了应对疫情，澳洲联储将现金利率目标下调25个基点至0.50%。这意味着，一轮新的、全球性的货币宽松开始启动。美联储在3月降息，已经没有什么悬念。唯一的悬念是：会不会提前、会不会“双倍降息”（50个基点）。

降息，对楼市、股市、实体经济都构成利好。

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